土地の時効取得を主張されました

　父が相続した土地に父の弟である叔父が家を建てて住んでいます。もともと祖父の土地で祖父の家があり父と叔父はここで生まれました。父は50年前に別の土地を借地して家を建てて住んでいます。叔父は生まれてからずっとこの土地にいます。父はこの土地を叔父に無償で貸しているつもりでいました。現在叔父は一人暮らしですが叔父も父も高齢ですので、私は叔父が亡くなったあとに隣市に住む叔父の長男、長女と家と土地を今後どうするか話し合おうと思ってました。土地は市街地にありかなり大きいです。

　先日叔父の弁護士から父に文書が届きました。土地は固定資産税を払い、管理費を負担してきたため法律上叔父が時効で取得した、ついては相続が発生したとき時効取得された土地を多大な相続税を払って相続するのは無駄ではないか。叔父の長男（62歳）を養子にして土地を相続させれば、叔父の側も訴訟費用の負担がなくて双方にメリットがあるという内容です。

　父はあきれ返り、訴訟をするなら受けて立つ、裁判所が土地がどちらのものかはっきりさせてくれれば、すっきりすると言っています。私も主人も同意見です。実は1年程前から叔父と叔父の長女から陰湿な嫌がらせを受けており、ご近所、主人の勤め先、取引先にも金銭的な迷惑まで及んでいます。やめてほしければ長男を養子にしろという訳の分からない要求に私共は決して応じないつもりでいます。

　長くなってしまい申し訳ありませんでしたが、どなたか教えてください。

　・兄弟なので何の要求もせず、無償で土地を使わせていました。これは使用貸借ではないですか？

　・自分の使っている土地の固定資産税を払い、管理費を払うくらいは当然のことだと思うんですがそれで法律上時効取得できてしまうんですか？普通はローン払ったり、賃借料払ったりして暮らしてますよね。

　・時効取得したと主張する叔父を今後どう扱ったらいいんですか、私たちにとって不法占拠者ですか？
　

　

No.10 回答者： ben0514 回答日時： 2013/05/16 16:44

追記です。

トラブルを法律を使って解決しようとすれば、判断材料となる法律や判例によっても考え方も変わってきます。証明資料などによっても、判断は左右されることでしょう。

時効取得などを求めるということは、裁判で認められるかはわかりませんが、自己所有であることの意思を示し始めたということでしょう。
ですので、お父様自身も所有の意思表示を明確にし、証明できるようにすべきだと思います。

したがって、専門家度アドバイスに従って、内容証明郵便（配達証明ではない）により主張したり、所有の意思を持っての争いをお父様から裁判にするというのも方法だと思います。

詳しくはありませんが、まずお父様の名義であり、所有の意思を持っていることを主張されることです。そして、負担を求めていた税金などの費用は、親族間取引に基づく使用貸借上の最低限の負担であり、地代に充当できるものと主張すればよいでしょう。これを認めない場合には、過去にさかのぼって、近隣相場による地代相当を請求する訴訟や立ち退きを求めてはいかがですかね。過去のことを水にながし、時効取得を求めないということであれば、使用貸借における契約書を取り交わしたり、税金などを負担しても良いだけの有償での賃貸契約の契約書を取り交わすことを求めてもよいでしょう。

状況によっては、他の親族にも同様にされているようですので、この問題のある親族を悪者にし、これが円満解決できなければ、すべての土地について同様に費用請求する形を取らざる負えないなどとして、協力を仰ぐことも良いでしょう。今まで無償で円満に借りていたものが、別の親族のせいで費用負担などを強いられることは嫌でしょうからね。

そのご親族には弁護士の影はありますでしょうか？
弁護士が動いていないようであれば、あなたは弁護士ではなく、司法書士にでも相談されてはいかがですかね。司法書士は裁判関係の書類作成や相談に応じることができ、必要に応じて紹介できる弁護士も用意していることが多いでしょう。司法書士によるあなた方の主張を法的に文書で証明できる形で相手に求めることで、争いが解決できるかもしれません。解決できなくとも、裁判となってもいいような証拠を残しての計画的行動であれば、それを弁護士に引き継がせて争うことも可能でしょうからね。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございました。

　聞きかじりですけど、時効取得は100年先でも、何代先にでも主張できると聞きました。占有の事実がそのままだとしたら子孫も大変ですよね。
　幸い父も高齢ですが健在ですので、私達の代で出来ることは何でもしておこうと思います。

　参考になりました、有難うございました。

お礼日時：2013/05/17 11:55

No.9 回答者： kby-shrak 回答日時： 2013/05/15 22:41

他の方のお礼に「二束三文で売り払え」とありましたので、そんな二束三文ではなく、きちんとした売却という手段をもって叔父の所有権を許さないという手段もあります。

どうしても叔父にその土地を渡したくない、という場合には有効でしょう。

叔父の弁護士の主張通りに時効取得が「完成」していても、登記簿で所有者がお父様の名義のままであれば、第三者に売却し、叔父よりも前に登記する方法です。
原則として土地の所有権は登記によって裏付けられます。つまり、登記を先にした者勝ちということです。

（最高裁判所昭和33年8月28日判決 ）
時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。
↓
時効により叔父が問題の土地を所有権を取得しても、登記していないときは、時効完成後にお父様から所有権を取得した第三者が叔父より先に登記してしまえば、叔父は所有権を主張できない。

あくまでもご参考程度に。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございました。

　「二束三文で売り払う」というのは乱暴でした。お許しください。身内との争いごとなど自分の身に起こるとは思いませんでした。かなり疲れてます。本音を言えば今すぐに第三者に土地を売却してこの問題から逃れたいです。疲れてます、でもホントの闘いはこれからですよね。

　弁護士を立てて法律にしたがってきっちりと対処します。
　参考になりました、有難うございました。

　

お礼日時：2013/05/16 17:40

No.8 回答者： preregist 回答日時： 2013/05/15 21:20

はっきり言うと、相手側の弁護士は、たぶん裁判をする気はありません。

土地の処分禁止の仮処分決定の連絡も無いですよね。

本当に、質問者さんの言っている通りなら、
先に回答した人が言っている通り、時効の要件に自己の物として占有する必要があり
この要件を満たしていません。裁判を起こしても認められません。

もし、時効の要件が揃っているとしたなら、
時効が成立して登記前に、処分禁止になっていないのに、わざわざ現所有者に弁護士が連絡しません。
もし、時効が成立しても登記する前に第三者に土地を売却されたら、売却した時から時効の時間がリセットされます。当然、第三者や元所有者に対しても損害賠償も請求できません。

この後の経過もだいたい分かります。
時効の裁判は起こさないと思います。
逆に、質問者側からは、占有回収の訴え(つまり「出て行け」)を起こすことが目に見えているし。
その判決も、何年間の間は住むのが認められるがが、結局は出て行けとなる。

相手側の弁護士も嫌々で担当したと思います。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

　＜相手側の弁護士も嫌々で担当した

　確かに私も弁護士からの文書を読んでそんな印象を受けてました。又これは皆様のご回答を拝読して思ったことなのですが、こちらはもともと贈与すると言っているのに、負ける可能性がある時効取得を持ち出してくるっていうのは、そもそも変な話ですよね。結局、養子縁組に持ち込むための脅しということでしょうか。

　叔父の長女は婚家で税金対策と称して義母の養子にはいり、遺産相続で大騒ぎした人です。その上、相続した土地が売れたらそのお金で相続税は全部払うと約束して、預貯金を相続した義妹に立替払いをさせました。10年たちますが、いまだに土地は売却されていません。法律には触れなくても人としてどうかと思うのですが、本人にはとても愉快なことらしいです。あんまり愉快だったんで、今度は実家に舞台を移して大騒ぎにしたいということなんでしょね。

　ご回答とても参考になりました。有難うございました。

　
　

お礼日時：2013/05/16 14:43

No.7 回答者： onbase 回答日時： 2013/05/15 01:12

●自分の使っている土地の固定資産税を払い、管理費を払うくらいは当然のことだと思うんですが

固定資産税は土地所有者が支払うものですから、借地人が支払うのはおかしいです。
ただし、固定資産税相当額を借地料として土地所有者に支払う、というのはおかしくないですけれど。
すでに回答があるように「借地していた」という認識のもとに占有・管理していたのであれば時効取得は認められないはずですが、「自己所有の土地として占有・管理していた」という認識であれば時効取得できてしまいます。
固定資産税を支払っていなかったのであればかなり不利です。
相手方に弁護士が入っているからにはある程度勝機を見込んでいるのかと思われます。
「登記簿には自分が所有者になっている」という程度では徒手空拳に近いですから裁判に訴えても敗訴する可能性もあります。
勝訴したいのであれば早急に弁護士などに依頼すべきでしょう。
ただ仮に勝訴しても土地の所有権だけで土地を返還させるのはかなり難しくなると思われます。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございました。

　確かに固定資産税は土地の所有者が払うもので、使っている人が払えばいいでしょうという私の認識は間違っていました。反省してます。

　この先もかなり厳しいようですね。父は「あんまり面倒だったら土地を柄の悪い奴に二束三文で売り払え」と言っています。私は「あんまり品位のないこと言わないでよ」と言っていましたが、ほんとにそうしたくなってきちゃいました（笑）

　早急に弁護士さんに相談し対処します。ありがとうございました。

　

お礼日時：2013/05/15 17:37

No.6 回答者： watch-lot 回答日時： 2013/05/14 22:48

いろんな回答があって混乱されていると困るので再度説明しておきます。

すでに叔父さんは家を建てて住んでおられるので、占有されているということは争う余地はありません。
時効取得の成立要件はあくまでも「所有の意思をもって」占有していたのかどうかなのです。

ですから、使用貸借であることを認識していたのであればこれは所有の意思があったとは言えず、時効取得は認められません。

裁判となった場合、通常は兄の土地であることを知った上で占有しているのですから、使用貸借との推定は免れず、叔父さんがどうやって所有の意思をもったのかどうかが争点となるでしょう。
こちらも弁護士をたてれば、まず負けることはないと思います。

この回答へのお礼

　重ねてのご回答誠に有難うございました。

　早速弁護士さんに相談いたします。

お礼日時：2013/05/15 17:18

No.5 回答者： kby-shrak 回答日時： 2013/05/14 20:42

至急、問題の土地の登記簿謄本を取ってください。

そこに所有者が誰であるか書かれています。

誰が所有者になっているか、これ確認しておきましょう。
まだ当然にお父様の名義でしょうね。

そして弁護士に依頼するのが肝要です。

全体のお話を見ると、訴訟費用が云々とありますので、まだ時効取得が成立していないで、叔父の弁護士が文書で主張してきただけ、と解釈しました。

「もともと祖父の土地」だったということですが、おじい様が亡くなられてどのくらい経過しているのでしょうか。

もし20年以上経過している、叔父は自分の土地ではないことを知っている（固定資産税の請求先はお父様だがずっと叔父が払ってきた。つまり自分の土地でないことは分かっている＝悪意）が、その土地に生まれてからずっと生活している、その土地を無償で貸した「つもり」でいた。この場合は時効取得が成立するものと考えます。

善意の場合は、重大な過失もなく自分の土地だと信じていた場合です。この場合はおじい様が亡くなられて10年で時効になりますが、このケースでは善意でないことは明らかです。

確かに使用貸借なのですが、使用貸借「契約が証明できるか」、これが大きいと思います。
口約束でも契約は契約ですが、それを証明できなければ時効取得は有効となります、残念ながら。

相手側は自分がここに公に平穏に20年暮らしてました、一度も退去を求められていません、と主張するだけで構わないのです。

>自分の使っている土地の固定資産税を払い、管理費を払うくらいは当然のことだと思うんですがそれで法律上時効取得できてしまうんですか？

貸した側とすればそう思いたくなるのも十分に分かります。ですが、叔父がその土地に住むことを「追認」していたと判断されれば、時効取得は成立するものと考えます。

おじい様が亡くなられてまだ20年経過していないのであれば、争う余地は十分にあります。
このときは、自分で出来ることとしては、内容証明で退去を求めましょう。それで時効停止を主張することが出来ます。

以上の点から、訴訟を受けて立つという姿勢ではなく、こちらから攻めないと相手の物になってしまいますよ。

ただし、相手は弁護士を通していますので、時効取得の成立要件は熟知したうえでの主張ですので、厳しい戦いになるのは覚悟しておいてください。

また、相手側の嫌がらせについても日時とどんな嫌がらせを受けたかというのを記録しておくことも忘れないでください。過去のものは日時不明（おおよそ○月）でこんな嫌がらせがありました。金銭的にこのような迷惑行為をされました、金額はいくらです、というのも重要です。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございました。

　祖父が亡くなったのは20年以上前ですので、時効の20年という時間は十分すぎる程みたしています。使用貸借契約を証明できるか、これは難しいですね。何十年もの間、普通の親戚づきあいをしていましたしが、「所有の意思」を持っていたかなんてわからないですよね。

　嫌がらせについては、もう犯罪の領域です。主人と父はその度に内容証明を送って謝罪と損害賠償を要求しろと言っています。

　有難うございました。

　

お礼日時：2013/05/15 17:00

No.4 回答者： gookaiin 回答日時： 2013/05/14 20:25

＞父が相続した土地に父の弟である叔父が家を建てて住んでいます。

土地の名義はお父さんですか？

固定資産税の支払いの書面等が毎年役所から届くと思いますが、その書面はお父さん宛て（土地がお父さん名義）になっていますか？　（役所でも確認できると思います。）


　　もし上記の質問の答えが両方ともＹＥＳならば、
・叔父さんもお父さんの土地に使用貸借で住んでいたことを（毎年固定資産税を払う時に）認識して
　いたはずだ
・したがって、時効取得に必要な占有には当たらない。
と主張できるでしょう。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございます。

　土地の名義は父です。
　固定資産税は支払い義務者父、管理者叔父で叔父のもとに請求書がいっていました。5年前からは父が払っています。

　有難うございました。

　

お礼日時：2013/05/15 16:20

No.3 回答者： nekonynan 回答日時： 2013/05/14 18:44

民法

（所有権の取得時効）
第162条 1.二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2.十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。



　本件は、父はこの土地を叔父に無償で貸してので、公然と他人の物を占有した者を占拠しているわけではありません

　したがって、本件では所有権の取得時効は発生しておりません。

　土地は固定資産税を払い、管理費は、賃貸料だと考えられる。また兄弟なので格安で賃貸しているし考えられるので公然と他人の物を占有しているとは言えません。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございました。

　簡潔で、頼もしいご回答をいただき有難うございます。
　弁護士さんとよく相談のうえ対処したいと思います。

　

お礼日時：2013/05/15 16:00

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2013/05/14 18:22

あなた方も弁護士に依頼されるべきです。

質問者様が考えていらっしゃる以上に矛盾点があるかもしれません。
逆に、地代の請求や立ち退きの訴訟を起こしてみるのも方法のひとつかもしれません。

使用貸借をあなた方は証明できますか？
口約束やなあなあな関係で貸していて、その所有の意思表示を長期間していなければ、時効は成立してしまうかもしれません。

弁護士は法の番人ではありません。法の番人は裁判官であり、弁護士は依頼者の味方をするために法律を駆使するだけであり、依頼者の利益になる法解釈や判断を行うのは当たり前ですし、都合の悪いことは出さない、隠すようなこともあるでしょう。

固定資産税の負担というのは、裁判の判断材料になることはあるでしょう。
しかし、通常であれば、所有者に課税されるものです。ですので、現金払いで納付した場合には、納付を証明する領収証と口座の引き出しなどが一致しない限り、だれが負担したかはわからないでしょう。
そうなれば、おじい様が存命中の期間については、おじい様のお金で納付した可能性を否定する必要もあることでしょうからね。口座引き落としで叔父様の口座から落ちているということであれば、負担を証明できることかもしれません。

それに質問者が言われるように、親族が無償で借りたりするような場合には、最低限の実費である固定資産税などを負担することは、慣習としてよくある話です。しかし、上記のようなところを否定したうえででなければ、あくまでも慣習にすぎませんから、難しいかもしれません。

最後になりますが、時効で取得するという叔父様の立場を逆に見ると、他のおじい様の遺産分割協議についても見直す必要があることでしょう。それは、お父様の取り分が不当に減ることになるからです。そのような結果になれば、法定相続分の半分については遺留分として保証される権利となることで、お父様が今度は請求できる権利となることでしょう。
また、養子縁組を行えば、本来の相続人であるあなたがたの権利を軽くする行為となります。生前にどんな約束を行ったとしても、養子としての権利はあなたがっと同じ権利となり、その土地だけの問題で終わらないかもしれません。養子縁組をしてしまえば、簡単に解消できなくなることでしょう。
どの程度叔父様の言い分が正しいのかを含め、相談しておく方が良いと思います。

この回答へのお礼

　ご回答有難うございました。確かに使用貸借を証明しろと言われれば難しいですね。身内だからと善意でしてきたことなんですが。

　固定資産税は支払い義務者父、管理者叔父という形で叔父のところに振り込み用紙がいっており、叔父が払っていました。父には叔父のほかにも所有の土地に家を建てさせて住まわせている親戚が何人かおりましたが、いずれもこの形で住んでいる人が払っています。自前の慣習ですが土地を無償で使っている人が払うのが当たり前だと思ってました。所有者が払うのが当たり前だったんですね。反省しました。叔父の払っていた固定資産税は5年前に叔父の長女からもう払わないとの電話があり、滞納されては困るので父が払うよう役所で手続きし、5年前から父が払っています。
　
　親戚が住んでいた土地は、父からの贈与ということでそれぞれ親戚の所有地になりました。叔父には贈与を拒否されました、贈与税は高いから払いたくないんだそうです。で、養子縁組を強要されているわけです。おっしゃるとうり、養子縁組したら叔父のいる土地の問題だけでは済まなくなるのは目に見えていますよね。無茶苦茶な人たちなので。

　有難うございました。

　

お礼日時：2013/05/15 15:41

No.1 回答者： watch-lot 回答日時： 2013/05/14 18:04

＞兄弟なので何の要求もせず、無償で土地を使わせていました。

これは使用貸借ではないですか？
●そのとおり、使用貸借です。
ただし、裁判となった場合、相手は借りていたつもりは無いと言うでしょう。だからこそ時効取得を主張しているのです。相手に所有の意志があったかどうかが裁判で争うこととなります。

＞自分の使っている土地の固定資産税を払い、管理費を払うくらいは当然のことだと思うんですがそれで法律上時効取得できてしまうんですか？
●それもまた貸している側の言い分なのですが、相手は所有しているつもりなのです。
やはり、貸していたことをハッキリさせることが重要です。

＞時効取得したと主張する叔父を今後どう扱ったらいいんですか、私たちにとって不法占拠者ですか？
●法的に争うのであれば、使用貸借契約を解除して立ち退きを要求すべく法的手続をすることでしょう。
まずはこちらも弁護士を立ててください。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。早速弁護士さんに依頼します。

お礼日時：2013/05/15 13:03