意思表示の公示送達で相手の最後の住所とは？

家賃滞納で残置物放置、部屋損傷で夜逃げされました。まず、意思表示の公示送達で借主と連帯保証人(借主の父)に賃貸契約解除と滞納家賃の通知を送ろうとしました。
借主は住民票で等を挙げて当方の近くの簡易裁判所で申立てができたのですが、問題は連帯保証人への意思表示の公示送達申立ての管轄簡易裁判所です。
連帯保証人の賃貸契約書に記載された住所は高知県室戸市です。当方は大阪です。連帯保証人に内容証明を送っても宛所不明で戻ってきました。室戸市役所に住民票を請求しても、戸籍や徐票など全てを調べても、住所にも氏名にも該当者なしとの返答で、書面で返答書を貰いました。電話番号も携帯で住所を特定できませんでした。契約書上の住所も虚偽である可能性があります。
近くの簡易裁判所に両者への意思表示の公示送達の申し出に行ったところ、書記官も悩まれた上、郵券を２倍程持ってきてくれと言われ、翌日、書記官に指示された郵券を持参して意思表示の公示送達申立てに行ったところ、色々調べた結果、当簡裁では高知県室戸市と契約書に書いてある連帯保証人への意思表示の公示送達は管轄が異なるから受け付けられないと言われました。
確かに管轄裁判所は、相手の最後の住所地の簡裁であると種々の本に書かれています。書記官が言うには、最後の住所地とは住民票があった最後の住所地を意味せず、実際に住んでいた住所地を意味するとのことで、住民票の届けをせず、実際に住んでいる人は多数いるとのことでした。
添付する調査報告書には住民票を調べろと記載があるのに、最後の住所とは最後の住民票のある住所とは異なるとの書記官の判断には矛盾を感じます。

質問(1)、意思表示の公示送達の管轄裁判所で最後の住所地とは、住民票の最後を意味するものではなく、届けがなくとも最後に住んでいた場所を意味するのか？　その場合、本連帯保証人の最後の居場所など調べようもなく、意思表示の公示送達の管轄裁判所はどこになるのか？
質問(2)、賃貸契約書に書かれた連帯保証人欄には、高知県室戸市となっているが、内容証明も届かなく、室戸市役所も該当者は過去に遡って種々調べたが該当者なしとの返答書がある場合、この連帯保証人への意思表示の公示送達の管轄裁判所は、本当に室戸市の管轄簡易裁判所なのか？
質問(3)、もし室戸市の管轄簡易裁判所であったとしても、当方から遠い高知県の現地調査など困難で、もし行ったとしても、内容証明も役所に記録のない人物の調査など不可能なはずである。室戸市の簡易裁判所で意思表示の公示送達の申立てを、内容証明返送と室戸市の該当者なしの証明書で受理されて、意思表示の公示送達の決定を受けられる可能性があるのか？
質問(4)、最後の住所地(居場所？)さえ判らない人物への意思表示の公示送達の申立てはできるのか？
ちなみに、連帯保守人の父の携帯電話に連絡した時には、繋がったので連帯保証人の父がいることは確かです。(現時点では、本電話は使われておりませんとのアナウンスが流れるだけです。)

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/06/16 07:54

＞住所地や物件目録で対象物件の特定は充分可能と私は思うのですが、書記官の判断は物件の特定は不十分とのことで、訴状受理がなかなかしていただけません。

書記官が何故それをうるさく言うかと言いますと、執行の時点で執行官が戸惑うのを防ぐ意味があるのです。
私も経験していますが、明渡の強制執行を弁護士からの依頼され、その訴状に記載されている物件目録だけでは現場で戸惑うことがありました。
そのような場合には物件目録を記載し、明渡を求める部分を赤線で囲み、執行の目的範囲を明らかにすることで、後々の問題を防ぐ目的があるのです。
実際には、物件目録を記載し、その下に「明渡を求める部分は別紙図面の赤線で囲んだ部分」として、図面を添付し二重の目録を作成します。
明渡の強制執行の経験者ならば気付くことですが、弁護士でも気づかない判決もあります。

この回答への補足

tk-kubotaさんいつも丁寧且つ正確な返答ありがとうございます。おっしゃるように建物図面を添付して、該当の部屋部分を赤枠で囲むように指導をうけました。
ところで、「弁護士でも気づかない判決もあります。」とはどのようなことでしょうか？
滞納が半年以上で、賃貸人行方知れずで、所在調査困難な場に、明け渡しが認められないケースなどあるのでしょうか？
弁護士も、このような場合、明け渡しが認められないことはないといっているので、本人で訴訟をしているのですが。認められなければ、その部屋新しい人に貸すこともできずに非常に困ることになるのですが、そんなケースってあるのでしょうか？

補足日時：2013/06/16 10:23

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。明け渡し訴訟と賃貸契約解除、未納家賃の訴訟をして１００万近くの支払いの判決を貰いました。郵便の転送願いを出していたようで？裁判所から相手の現在の居場所は分かったのですが、電話も繋がらず、訪問しても居留守？を使われ、勤務先も分からない状態です。せめて、夜逃げしたゴミだらけの部屋をかたずけてほしいのですが、裁判所は正当に強制執行するようにとの返答ですし、弁護士の大半は、費用、時間、労力が余計にかかるだけだから、写真だけとって自身で片付けた方がいいとのアドバイスで、思案のしどころです。金銭的な回収は判決があろうとも、困難であきらめた方がいいのでしょうかね？２０代の女性なので、判決は１０年有効なのでいづれ住民票を移して、生活が安定した頃に金銭の執行した方が良いとの意見もありましたが。

お礼日時：2013/11/10 23:23

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/11/11 07:47

＞「弁護士でも気づかない判決もあります。

」とはどのようなことでしょうか？

それは、例えば、訴状で「建物の表示」として、所在や家屋番号だけ記載され、判決もそのまま認めた場合で、執行官が現場に出向いた時、一棟の建物の中で一部だけ債務者占有の場合、判決のとおり一棟全部の明渡(引渡)はできないのです。
だから、この場合は「執行不能」で終了します。
つまり、折角の判決なのに何の役にもたたず終わりとなってしまうわけです。
「賃貸人行方知れずで」と言う部分は「賃借人行方知れずで」と言うことだと思われますが、行方不明の場合でも公示送達等法律的な手続きによって解決します。
私の言うのは執行の時点でのお話しです。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/06/08 16:44

Q　明け渡し訴訟をする方が素人には、簡単だと言われたのでそれに従いました。

A　そうですが、手間、時間、費用等の関係で一般的にはしないです。
Q 通常訴訟と同じように、請求の趣旨や請求の原因を書いて訴状出せば、明け渡しや未納賃料も同時にできるのでしょうか？
A そうです。請求の趣旨で、第一項で明渡を、第二項で未払い賃料の請求を、各々記載すればいいです。
Q　そして、遠隔地の連帯保証人への訴えも借主や原告管轄の簡裁でできるのですか？　
A　明渡を求める建物(部屋)の固定資産評価証明書に記載されている額の2分の1が140万円以下ならば簡易裁判所、それ以上ならば地方裁判所です。いずれも物件所在地を管轄する裁判所です。
Q　書面に不備があれば、裁判所からアドバイスや補正を指示してくれるのでしょうか？
A　普通は、口頭で教えてくれます。時には期間を設けて「補正命令」もあります。

この回答への補足

通常の明け渡し訴訟も平行してすることにしました。法律相談に行くと、請求の趣旨に(1)明け渡し要求、(2)滞納家賃の請求、明け渡し実施までの損害賠償金(家賃相当)(3)部屋の残置物処理＆修理費の請求を全て入れてもかまわないとのことでした。賃貸契約の解除の意思は請求の原因の項に書けばいいとのことでした。
ところで、t-kubotaさんは、物件の固定資産評価額から賃貸した部屋の推定固定資産評価額が140万以下なら簡易裁判所と言って折られるようです(140万以下でした。)。しかし、明け渡しまでの損害賠償金はいくらになるか現時点では不明ですが、現時点での請求総額が140万以下なら簡易裁判所でいいのですね？

補足日時：2013/06/09 17:54

この回答へのお礼

懇切な説明ありがとうございました。通常訴訟と同じように、請求の趣旨に明け渡し請求や未納賃料請求等書いて、同時に滞納を主たる理由として賃貸解除の通知をした訴状を書き、提出中です。
ただ、今回の簡易裁判所の書記官は、物件の所在地や住所を訴状に書き、賃貸契約書や登記簿謄本も添付しているに、建物の配置図を出せというので、配置図を記載してを持っていくと部屋番号が記載されているに、対象の部屋を赤枠で囲み、訴状にも別紙配置図の赤枠で囲んだ部分と記載しろとかの注文が多いので、時間がかかっています。住所地や物件目録で対象物件の特定は充分可能と私は思うのですが、書記官の判断は物件の特定は不十分とのことで、訴状受理がなかなかしていただけません。
他の裁判所の書記官は、内容はともかく、訴状の不備については親切に説明してくれたのに、今回の簡裁の書記官は、書類の不備を指摘、説明するのは書記官の職務でないといいながら、賃料振込みの日付、金額を証拠書面として一覧表にして出しているのに訴状本文の請求の原因に具体的に書くようになどとの指示を受け、なかなか受理して頂けません。
ともかく、意思表示の公示送達と訴訟提起を平行して進めて生きます。訴状も公示送達になると思いますが、なぜ、賃料滞納、残置物放置、部屋損傷された貸主の被害者がここまで苦労しなければならないのか腑に落ちません。食い逃げは逮捕されるのに、夜逃げは被害者がさらに苦労を強いられるのはなぜなんだろう。

お礼日時：2013/06/15 13:42

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/06/08 09:37

意志表示の公示送達は住民票の住所ではなく現実に居住していた場所です。

管轄裁判所のその住所地です。
しかし、何故、そのようなことに拘っているのですか ?
hanachantさんは、建物の貸主で、借主が夜逃げ同然のため明渡と未払い賃料を、また保証人に未払い賃料の請求すればいいのでしよう。
それならば、「最後の住所」や管轄裁判所を調べる必要はまったくなく、大阪ならば大阪の簡易裁判所に訴状を提出し、その訴訟の中で訴状の送達を公示送達ですれば、全てが片づきます。
訴状に記載する住所は契約書の住所でかまいません。
契約解除の意志表示も、その訴状に記載してかまいません。
そうすることで、全ての目的は達成できます。

この回答への補足

おっしゃる通りだと思います。裁判所の書記官にも、弁護士にも聞いたのですが、一度に８すると手続きが複雑なそうで、まず意思表示の公示通達をしてから、明け渡し訴訟をする方が素人には、簡単だと言われたのでそれに従いました。
通常訴訟と同じように、請求の趣旨や請求の原因を書いて訴状出せば、明け渡しや未納賃料も同時にできるのでしょうか？そして、遠隔地の連帯保証人への訴えも借主や原告管轄の簡裁でできるのですか？　書面に不備があれば、裁判所からアドバイスや補正を指示してくれるのでしょうか？

補足日時：2013/06/08 11:55

No.1 回答者： kgei 回答日時： 2013/06/08 03:15

　質問文からすると，借主の連帯保証人である借主の父の所在を調査したいとのことですね？

　借主の住民票は所得できたようですから，住民票の本籍地から，借主の戸籍を請求して下さい。

　借主の戸籍から，借主の父の本籍地がわかりますので，借主の父の本籍地で戸籍の附表を請求して下さい。これで，借主の父の住所がわかります。

　もし仮に，借主の戸籍に記載された父と賃貸契約書に記載された借主の父の氏名が異なるならば，借主の本当の父に無断で賃貸契約書に連帯保証人の署名を偽造したことになり，本当の借主の父に責任追及することはできません。

この回答への補足

一度、本人の戸籍が記載された住民票が入手できるか、市役所で聞いて、入手できるなら、入手して辿って見ます。ただ、過去滞納時に本人に会った時に、幼い頃里子に出されて、その親も死亡し、施設で育ったようなことを聞いています。契約書に書かれた父は血のつながりのある実父のようですが、音信不通の状態で、過去にその父の携帯に電話して繋がったときには、その父が言うには、娘の居所さえ知らないとのことでした。その父もだらしないようなことを聞いています。

補足日時：2013/06/08 08:26