私道の行き止まりにある宅地の相続税評価方法

私道の行き止まりのある宅地の相続税評価をしたいのですが、アドバイスを宜しく願います。

１．私道について：　幅員４ｍ、長さ４３ｍで路線価17万円の公道に４ｍ接道している。私道に路線価は無し。途中で直角に折れ曲がっており、2区画に分筆されている。地番は２つ有り。共有者は隣接家屋の5人。

２．宅地について：　東西１４ｍ、南北２０ｍで２８０m2、　道路には私道で４ｍ接道しているのみ。

上記条件の宅地を評価するに当たり、特定路線価を申請しない、以下の方法を考えてみました。

まず、私道の修正路線価を以下の如く求めました。（国税庁のHPを参考にしました。）

１）奥行補正＝０．９２　（４３ｍ、住宅地）
２）間口狭小補正＝０．９４　（４ｍ、住宅地）
３）奥行長大補正＝０．９　（４３／４＝１０．７５）

　１７万円（正面路線価）ｘ０．９２ｘ０．９４ｘ０．９＝１３．２万円（百円以下切り捨て）

　この、私道の評価額１３．２万円を宅地を評価する元の価格とします。

宅地の評価額を以下の如く求めました。

　１）間口狭小補正＝０．９４　（４ｍ、住宅地）
　２）奥行長大補正＝０．９６　（１４／４＝３．５）、住宅地

１３．２万円（私道の価格）X０．９４x０．９６x２８０(地積）＝３３３５．２万円（宅地の評価額）

上記のような方法で宅地の相続税評価をして宜しいでしょうか？

また、この場合、私道も相続税の対象となると思いますので、以下の通り私道の相続税評価額を求めてみました。

１３．２万円ｘ１７２（地積）ｘ０．３ｘ０．２（持分）＝１３６．２万円

よって相続税評価合計は、３３３５．２万円（宅地部分）＋１３６．２万円（私道部分）＝３４７１．４万円
となると考えますが、合っているでしょうか？お詳しい方、アドバイスを頂ければ幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： MSZ006 回答日時： 2013/06/27 12:08

まず私道の評価ですが、L字に曲がっているので、「不整形地」の評価になります。

特定の複数の人によって利用されているので、計算して出てきた価額の３０％で評価です。


奥の宅地ですが、私道の評価額をもとに計算するのは、何とも言いがたいです。私個人的にはちょっと違うんではと思います。
公道には接していないが公道すぐ脇の宅地と、私道の一番奥の宅地とでは使い勝手が全然違うかもしれません。それを同じ路線価で評価してしまう、ということになってしまいますよね。

土地の評価方法は財産評価通達で定められていますが、私道の奥の宅地をどう評価するのかについてはそのものズバリの評価方法は示されていません。特定路線価を付してもらってというのが一般的ではあると思いますが、これは法律ではありませんので必ずそうしなさい、という訳でもないと思います。第三者を納得させることができるような合理的な評価方法であれば問題はないと思います。

No.1 回答者： miteita54 回答日時： 2013/06/25 15:29

相続税の評価額は、路線価格とは別のものです。

実際には、路線価格より高額の場合が多いようです。
税務署の評価額ですので、税務署内の評価額表を見せてもらうか、
税理士さんに相談してください。