マンション管理士と管理会社の仕事

私の住んでいるマンションではマンション管理士と契約しています。それも２名の管理士と。
今度の総会で契約更新の決議案件が出てるのですが、マンション管理会社の仕事と重複しており管理士と契約する必要ないと思いますが、客観的にみて如何でしょうか。
一般的に管理会社と管理士を並行して契約する必要はあるのでしょうか。

管理士の仕事の範疇は次の通りです。

一、総会運営に関する資料作成等の支援業務
(1)次年度事業計画の素案の作成
(2)事業報告（理事会報告）の作成
(3)総会招集通知の作成
(4)総会議事に係る助言
(5)総会議事録の作成

二、理事会の運営に関する資料作成等の支援業務
(1)理事会議事次第の作成
(2)理事会議事に係る助言
(3)理事会議事録の作成
(4)理事会報告の作成

三、必要に応じて立会いする業務
四、マンション維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
五、その他マンションの管理にに関する相談・助言・指導等の支援業務

以上の事柄は管理会社の主要業務若しくは理事会が自主的に行うべき要件と思います。

２名の管理士の契約で年間で８４万円の支出をするのは不要な経費と思いますがどうでしょうか。

管理会社が不正を働いて、そのチェック機能の一つとして管理士を頼るならまだしも今期から経費の都合で新規の管理会社と契約したばかりなのに管理士も雇うと言うことに疑問を感じる次第です。

No.2 回答者： saiteki_kouhei 回答日時： 2013/07/14 12:14

過去３０年間の支出を分析した結果、

１）マンション管理会社への支出
２）外壁の補修と塗装工事
３）水回りの排水管工事
４）エレベータの年間保守料と主要装置の更新工事
５）他、種々雑多の補選・修理費

３０年間ですから年間１００万円を超えると３０００万円を超えます。
マンション管理会社は、隙あらば修繕工事の獲得・仲介に食い込む。
大部分の理事会は、修繕工事の実践したことが無く、多重階層構造の工事推進体制を編成します。
着目うべきは、工事実施会社を相手に概要見積もり、基本工事見積もり、工事実施見積もりを必ず実行することです。
上記見積もり段階では、工法と工程表と敷材リストを提出させることです。

さて、本論に入ります。
マンション管理会社もマンション管理士も、共通していることは、躯体と付属設備（ライフライン）の現場診断ができないこと。
そして、施工計画図を作図できないこと。

私どもマンション管理会社の担当部長は１級建築士だというものの、では、積算書、または、歩掛を文書で提出せよと要求したところ、雲隠れしてしまった。マンション管理会社は、名刺貸しをしていて、成功報酬制度であった。

マンション管理会社との業務委託契約書には、全作業名をリストアップし、所要工数、工数単価、所要消耗品目と金額を提示していない。
全作業数は約３００種類存在するであろう。
ただし、生活面への対応は除外する。（騒音、ペット問題、ゴミ出し等、自治会が担う作業である）

英国のアパートメントハウス（分譲集合住宅）の住み込み管理員は、自力で部品を調達し自力で修理する。
開放廊下や花壇の清掃も行う。

日本のマンション管理会社の営業要員の肩書は、横文字が多く、入社して２年目でSales Mangerだと言う。
職制か、管理職かと聞くと平社員だと応える。では、課長を呼べと言うと部長が来る。
建設会社（親会社）からの出向であって、管理業務・受託した作業内容を全く知らないから工数すら応えられない。

マンション管理会社の大部分が、管理業務の実態をコンピュータを使って管理していない。
毎週、営業要員を集めて売り上げ金額のみを強要している。

マンション管理士に至っては、マンション管理会社の営業要員以上の実務作業能力・技能・職能を備えているかとなると言うと、法律ではない「マンション標準管理規約」以外への対応はできない。
とくに、高額を支出する修繕工事に対しては、自力で積算ができる、歩掛を備えているかは疑問である。
精々、マンション管理センターが行っている長期修繕計画の積算システムの歩掛を調査研究している方なら良いが。

いずれにせよ、マンション管理会社とマンション管理士の二本立ては、３０年かの支出金額を積算すれば無駄な支出だと思います。

では、どうするか？

居住組合員の中で、建築土木業界の実務者、エンジニアリングエンジニアー、システムエンジニア等の実務者を永年理事にする役員選出要件を規約化し、マンション管理会社には、修繕工事を委託・仲介しない事を決めることです。

そして、計画修繕を止めることです。

５年毎に巡回目視診断・写真撮影を行う事です。
高額（500ｍ万円以上）の修繕工事を行った場合、１０年間のアフターサービス契約を締結し、無料で年１回の巡回診断を履行させる。有償修理については、工事実施金額の３０％を限度に協議とする。３０％以下は無料で修復させる。
大部分が役務１人日で敷材も１万円以下が多い。　決して業者の言いなりに従わないことです。

最後に、元理事長を刑事告訴する事例が増えています。
大部分が１５００万円余分に支払っています。
・元理事長が横領。
・コンサルタントは丸儲け。
・元請が丸設け。
建築土木業界は、機械製造業や家電製造業と異なり、一品料理にどこの馬の骨なのか判らない者が群がる。
中には、中国人を使用して役務を委ね、雨天でも塗装工事を行う。
ＲＮＧと言う塗装工事の有限会社が丸儲けを重ね、今は株式会社に変貌。
手口は、コンサルタントとか１級建築士と共同ネットワークを張り、下請け・孫請けには入社には指値を強要。
つまり、裏契約を交わし、工事瑕疵は下請け・孫請けが請け負うという契約書である。

「大規模な修繕工事」と「大規模工事」とは意味が異なります。
ご存じですか？
建築基準法、建築基準法施行令をお読みください。

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/13 20:11

記載されている「管理士の仕事の範疇」は、通常、管理会社と管理組合との管理委託契約では、すべて入ってくる業務です。

従って、管理会社と契約する場合、これらの業務がカットされた金額かどうかが問題です。
つまり、管理会社とマンション管理士の業務がダブらないのであれば良いのです。

ところが、「マンション管理会社の仕事と重複しており」とされているわけですから、明らかにムダです。
これらの業務を遂行する場合、管理会社とマンション管理士のどちらが主となり従となるのかも明確ではありません。

また、これらの業務が「マンション管理士２名必要」とされる理由も分かりません。

総会は、年１回必ず開催される通常総会と、喫緊の課題対応のための臨時総会ですが、余程のことがない限り、臨時総会ではなく通常総会にまとめます。

理事会も、せいぜい月１回でしょう。

立ち会いも多くはないはずですし、修繕関係の企画・実施調整は、よほど大がかりな工事でない限り、業務としては年１回あるかないかです。通常、この業務は大規模修繕工事がらみの業務です。

管理に関する相談・助言・指導などは理事会時でOKです。

どう考えても１名で事足りますね。

「管理士の仕事の範疇」の業務を管理会社が主として実施するのであれば、マンション管理士はそのチェックに過ぎなくなります。
それで８４万円は高すぎるでしょう。

管理組合として、マンション管理士を「保険だ」と考えるのであれば、それはそれで一つの考え方だとは思いますが、それなら「その他マンションの管理に関する相談・助言・指導等の支援業務」だけでも良いと思います。

この回答への補足

ご指摘の通り、マンション管理会社の仕事は全て管理会社との契約に重複しています。

重複しているのに管理士を雇う理由として、管理会社が行った仕事を理事会側の立場で詳細をチェックしてもらうために管理士が必要との考えのようです。
要は理事会の知恵袋として護衛としてのお仕事のようです。

で、そんな、８０万円も出して知恵袋の役目が要るような理事会は理事会の機能を果たせないメンバーの集合体と思います。

理事会としての執行能力が欠如しているものと判断せざるを得ません。

理事７名中、女性４名、男性３名の構成で女性は５０～６０代の専業主婦の方々で、男性は３０代２名と８０代１名です。

住民の一部の人達から井戸端理事会と比喩がでているのも事実ですし、管理士に良いようにやられているのではとの声もあります。

まあ、私情は別として組織運営の正しい判断力があれば良いのですが。

補足日時：2013/07/14 07:51