マンション管理組合理事長を訴えられるのか

少々突飛な質問で申し訳ないですが
マンションの管理組合の理事長を弁護士を代理人として家裁に訴えることは可能でしょうか。


同じマンションの居住者のAさんが、最近の理事会の行動と言うより理事長のワンマン経営ぶりに
腹を立てているようです。

例えば１戸１区画（１台）の駐車場について空きがあるから駐車場料金の収入になるからということで
３名の組合員に対し２、３台の駐車場を使用させています。
管理規約の改正もせずに理事長の判断で良しとしているようです。

また、以前住込み管理人用に使用していた部屋が長期の空き室になっているのを家賃収入になる
からということで理事長の独断で某組合委員の仕事部屋として賃貸しを行なっています。
共用区域の部屋なので単独の電力メーターが付いておらず電気料金は管理費から支払って
いることが分かりました。

以上２件については臨時総会とかで組合員の承認を要するのにその手順も踏んでません。
理事会でも理事長のパワーで強引に理事会決議をとったようで他の理事は何も文句を言わないようです。

Aさんは以上の件を改善すべく理事長に何度か質問状を出したのですが無視され、握りつぶされてしまったようで、回答を一切貰っていないそうです。
Aさんは理事長の独断ぶりに怒っていますが組合員の２０％の同意を得て臨時総会で不正追及を
行なおうとしたのですが住民の多くの無関心さの前に戦意喪失気味になったようです。

で、決意一転して、弁護士を代理人にして理事長の無謀振りを裁判で訴えてやるという決意を
されたそうですが、このようなマンション内の管理組合のゴタゴタを裁判に訴えて白黒はっきりさせる
行為は、いわゆる、有りでしょうか。無謀でしょうか。

Aさんは前記２件を改善して、理事長を解任しないことには納得できないようです。

No.12 ベストアンサー 回答者： ahonov 回答日時： 2013/09/05 23:36

私自身は、質問への回答を既ににしましたが、

質問者さんの質問の趣旨とは関係ない持論を展開している方がいて
見ていて首をかしげざるを得ませんが、そのような方に気づいて欲しいのですが
今後どうするかは、質問者さんや、Ａさんが決めることで、
我々は、この場で求められた質問に答えるだけで良いと思いますし
求められていない持論を展開する必要など皆無で、迷惑でしかないと思います。

それと、勘違いしている方がいるようなので、再度横槍を。

今回、書かれている内容から察するに、質問状に回答がない事から見ても
おそらく理事長は、着服行為をしています。
これは横領に相当します。

今回の話を、民事だと言っている方がいますが、
内容的には残念ながら刑事にもなりますよ。

その程度の多寡によって起訴されるか否かが決まるかの違いがあるだけです。
軽微なものは、検察が起訴しないだけの事です。
全く同じ問題でも、額が数千万円などの甚大なものになれば、
確実に刑事罰を受ける事になります。

清濁併せ飲むだの、迷惑がどうだのという問題ではありません。
不正は糺して然るべきです。

その結果、質問者さんや、Ａさんが、不利益を被ろうが、白眼視されようが
それは私達の関知するところではありません。

結果を甘受するのも、決断するのも、ご本人達ですからね。
第三者の私達は、聞かれたことへ回答するのが務めだと思います。

No.11 回答者： ROKABAURA 回答日時： 2013/09/05 08:41

２度目のＲＯＫＡＢＡＵＲＡです。

問われるのは違法ではなく違約です。
あくまで個人の約束に違約したかどうかです。
そして民事ですから詳細については契約者通しに任されています。
そのための理事会や総会があります。
これを無視して
むやみに国家権力で犯せば財産権の侵害
あるいは自由意思の束縛にあたり
むしろそちらの方が問題ではないでしょうか。

Ａさんや質問者が真面目な方であるのはわかりますが
ここで大上段に振りかぶれば
周りの迷惑と自分自身の孤立を招きかねません。
そしてその結果例えこの理事長が辞任しても
それはマンションにとって本当に良いことでしょうか。

一点の曇り無き経営者は
存外会社を潰してしまうものです。
清濁併せ呑む覚悟も
存在し続けるには必要な要素です。

故にここは引くべきと言います。

No.10 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/05 08:18

９です

＞以上２件については臨時総会とかで組合員の承認を要するのにその手順も踏んでません。

↑さっき読み飛ばしていました
なるほど。
裁判できます。

７，８さんの仰る通りです

なお、最近国税庁の見解が変更になりました。
消費税はとられませんが外部の人に貸した場合、申告が必要になります

No.9 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/05 03:30

駐車場にしても管理人室にしても、そのマンションの規約や細則を見ないと何とも言えないです

駐車場が各部屋の専用駐車場かどうかも分からない。専用駐車場だった場合、その部屋の専用使用権を侵害していることになります。しかしながら、質問文からは何も分かりません

管理人室の賃貸の件について、総会の議決が必要と書いてあるなら議決が必要となります。理事会だけの判断でということにはなりません

まず、規約がどうなっているか？です

でないと、回答のしようがない

本件の場合、「理事長個人」を訴えるのではなく、「管理組合」を相手に訴えることになります。
訴訟を起こすとなると、訴えの相手は大概、「管理組合＝理事長（代表）」となっています。相手の弁護士費用は当然に管理組合が負担することになります。

質問文を読む限り、理事長憎しとばかりに「理事長に対し提訴」したい内容となっていますが、本質は「管理組合」を提訴先とします。

一組合員が組合相手に裁判を起こすことは良いことだと思いますよ。
理事長たるものは、常に公正・公平に行動しないと、組合員から訴えられますから、独裁的な行為は自重して緊張を持って組合運営するようになるものです

私もあるマンションの理事長をしていますが、皆さんの同意を得てから事を進めるようにしています。
ある提案をして、多数決を取ってから事務行為をしていますから批判されることがありません

最後に、裁判所は家裁ではなくて地裁になります

No.8 回答者： ahonov 回答日時： 2013/09/04 22:23

無謀ではありませんし出来ますよ。

ただ、他組合員から同意を得られない現時点では、やりづらい事は間違いありません。

他回答者で、かなりデタラメを言っている方がいるようですので
そのへんについて訂正をしておきます。


>外部のマンションと関係ない人に貸し出すと、本来、消費税が発生するのだが、こういう問題のクリアが難しくなる。内部の人が借りる分には、営業行為ではなく、現に住む人へのサービス行為として税金が掛からない。

こんな事はありません。
賃料が発生する時点で、外部だろうが内部の住人であろうが、扱いは同じです。


>空き部屋の賃貸も理事長の有能さの現われ。メーターを交換して、共用部電気代と切り離せば良いだけの話。

メーターを交換するだけでは、こんな事は出来ません。
現状、賃貸ししている部分と、廊下などの共用部分の配線を切り分ける改修工事が必要です。

>そういう馬鹿な提訴は破却される。完全に敗北する。

こんな事は決まっていません。

>管理費会計から出ていた理事長側の弁護士費用も、Aが負うことになる。

こう知ったかぶりをする人が多いですが、実際こんな事はありません（笑）
普通は、裁判に勝とうが負けようが、弁護士費用は雇った人持ちです。
今回のようなケースも大丈夫ですよ。

ただ、例外として、損害賠償が伴う訴訟で負けた場合に発生する場合もあります。


>その後、共同生活に適さない者として、Aは、理事長に追い出されることもありうる。逆に、今度は、理事長が、裁判所に提訴して、裁判所がそれを認めれば、Aは、法に従って、強制的にマンションからの退去を強いられる。

こんな事は、A側に、よほどの落ち度がない限り不可能です。
不正を提訴した事が、退去命令を出されるほどの理由にはなりえません。


しかし・・・回答者も、もう少し正しい知識を身につけてから、回答するようにしてほしいものですね（笑）

No.7 回答者： merciusako 回答日時： 2013/09/04 16:56

裁判できますよ。

駐車場の件にしても、賃貸の件にしても、総会承認が必要です。
それを知りながら、管理組合の利益になるからといって独断でやっていいことにはなりません。
役員には関係法規、管理規約、総会決議の遵守義務があるのですから。

理事会承認は取り付けたと言っても、総会での承認案件ですから何の意味もありません。

仮にこれを許せば管理規約は必要ないことになってしまいます。

なお、一般の区分所有者からの臨時総会開催ですが、この臨時総会そのものも、問題解決のために絶対必要ということではありません。
一般の区分所有者からの臨時総会開催が要件を満たせば可能であることを規定しているだけです。

訴訟を起こせば、理事長は自身が被告になったことを区分所有者全員に知らせなければなりませんので、一般の区分所有者の方々の問題意識も高くなると思います。

No.6 回答者： yonesan 回答日時： 2013/09/04 16:09

裁判は無謀だと思いますよ。

質問文にもあるように組合員の多くが無関心（＝理事に全権委任している）という状態です。
理事会決議もされているようですし、不正追及について組合員の20%の賛同すら得られないのであれば、実質的に理事長の行為は組合員の3分の2以上からの同意を得ていると言えます。
そんな状態で裁判を起こしても管理組合の総意とは言えないので、勝算は僅かだと思います。

やはり正攻法で組合員の関心を高める努力をすべきではないでしょうか。
Aさんは住民の多くの無関心さに失望したのでしょう？
仮に強引に進めて現理事長を退任できたとしても、今のままでは誰も理事を引き受けなくなってしまう気がします。
関心の薄い組合員が「何か失敗したら自分も訴えられるかも」と感じたら、理事を引き受ける訳がありませんからね。

No.5 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/09/04 15:24

このような優秀な理事長の更迭は、愚の骨頂。

裁判など、もってのほか。理事長の弁護士費用は、管理費会計すら捻出され、そして、間違いなく、そういう馬鹿な提訴は破却される。完全に敗北する。管理費会計から出ていた理事長側の弁護士費用も、Aが負うことになる。その後、共同生活に適さない者として、Aは、理事長に追い出されることもありうる。逆に、今度は、理事長が、裁判所に提訴して、裁判所がそれを認めれば、Aは、法に従って、強制的にマンションからの退去を強いられる。

まず、「理事長のワンマン経営」というのは無い。理事長は、何も、経営といえるような営業行為をしてはいない。だから、駐車場収入に税金がかかっていないということ。

3万円×3台＝９万円は、年額にすれば、100万円を超える。これが、結局、修繕積立金会計に回っていく。こういうものをしっかり確保していないと、直ぐに、管理費の値上げをしなければならなくなる。

管理規約ではなく、こういうものは、「駐車場仕様細則」に明記されている。たぶん、質問者は、管理規約を読んでいないので、そういうことをも承知していない。しっかりと「使用細則」を読めば、空が生じた場合、2台目以降の駐車が可能になっているはず。

いま、都内のマンションでは、駐車場に空があると、本来してはいけないのだが、外部の人たちに駐車場を貸している。そうして、最終的に積立金に回る管理費会計の補填に務めている。そういう現実を考えると、内部居住者が借りてくれるというのは大変に有り難いこと。外部のマンションと関係ない人に貸し出すと、本来、消費税が発生するのだが、こういう問題のクリアが難しくなる。内部の人が借りる分には、営業行為ではなく、現に住む人へのサービス行為として税金が掛からない。

空き部屋の賃貸も理事長の有能さの現われ。メーターを交換して、共用部電気代と切り離せば良いだけの話。しかし、たぶん、仕事部屋としては不便であろう場所に賃料を出してくれる人の確保は大いに有益で、そういうところを借りてくれる人へのサービスとして、電気料くらい払っても良いとは思う。じゃあ、出て行くということになった場合、間違いなく、今まで入っていた毎月の賃料は無くなって、それはそれで、区分所有者全体の利益に反することになる。

理事長の正しさを分かってあげてください。理事長は、大変に孤独なのです。貴方には、ワンマンと思われましょうが、そうでもしないと、なかなか管理組合運営は前に進みません。コワモテくらいでないと、ダメなんです。もう、好き放題に勝手なことを一人人のが言い出したら、管理組合など、一気に空中分解しますよ。管理会社も、ギブアップ宣言して、引き上げますよ。

そもそもね、2台目以降の駐車と賃貸部屋を止めてしまえば、たぶん、年間二百万が失われます。そういう単純計算が分かれば、理事長の正しさが分かるはずです。もし、二百万円を手放すことになった場合、管理費をどれだけ上げなくてはならないか計算してみましょう。そういう計算が出来れば、自らの間違いに気付きます。

ワンマンではなく、管理費の値上げを必死に抑えるための努力をしている理事長と認識しましょう。良い理事長に恵まれましたね。是非、後方支援をしてあげましょう。

この回答への補足

ワンマン経営と云うよりワンマン運営ですよね。

駐車場利用細則に１戸に1台と明記されておりいくら収入増になると言って規約を守らないのでは違法行為と思います。それなら規約に駐車場に空きが出た時は次に正規の権利者が表れるまでは１戸に複数台の駐車を認めるとかの特別規則を作り総会で承認取るべきと思います。

空き部屋についても同様に特別規則を作り総会の承認を得るべきと思います。

私はいくらマンションの収入に繋がるからといって管理規約と言うマンションでの法律を破るのは違法行為で良いこととは思えません。無関心の住民が多いマンションなので総会で承認得るのは難しくないと思ってます。（貴方まかせの委任状が多いので）

要は手順、手続きを無視した理事会運営は理事長の資格が無いと思います。

また正式な手続きに則って提出した質問状に回答を出さずに握りつぶす行為は悪質で犯罪行為と思います。

マンションの収入を増やす＝正義とは言えないと思います。

ルール、手順、手続きを無視した理事長は不要と思います。

ルール・手順・手続 ＞ 収入・・・・・と思います。

補足日時：2013/09/04 17:45

No.4 回答者： ROKABAURA 回答日時： 2013/09/04 15:12

管理規約に違反している場合は

総会決議にてこれを注意・訴訟を起こす場合もあります。

しかし規約にない部分のようです。
理事会に暗黙であれ承認され
他の住民からの文句もないようであれば
皆妥当であると考えているわけですから
これを理事会で変えるのは難しいです。

民事裁判の主旨として
「誰が損害を被ったか」で
その「被害者」か代理人が
「損害を与えた者あるいは集団」
を訴えることになります。
直接的な被害を受けてはおらず
ましてや駐車場代と部屋代で収入をあげています。
部屋代も電気代を差し引いてもプラスであれば
損害どころかむしろ利益を出していることになります。
理事長個人が不当な個人的な収入を得ている場合は
いわゆる収賄として税務署なりマスコミなりにリークするのも手ですが
少なくとも被害を受けたとして民事で訴える主旨は見当たりません。

この回答への補足

このマンションの管理規約はほぼ国交省の標準管理規約に則ってますので臨時総会開催の手続きや手順も明確です。

駐車場代と家賃で収入を上げているのは事実ですが手続きと手順が抜けており管理規約違反をしている以上管理規約はマンションの法律の性格がある以上、違法行為と思います。

総会で規約改定を行なっての行為なら問題ないと思います。

またＡさんの質問状に無回答で握りつぶす行為は理事長としての資格は無いと思います。

要は正々堂々と理事会運営する責任が理事長に有ると思います。

多少強引でアクの強い理事長でも法律（管理規約）を遵守した行為であればAさんも納得しているはずです。

国交省の標準管理規約はいわゆる官庁の出した条例（に近い性質）と思いますので理事長の条例違反行為を裁判で訴えたいと言うのがＡさんの思いです。

補足日時：2013/09/04 17:58

No.3 回答者： adobe_san 回答日時： 2013/09/04 15:05

裁判は自由なので行えます。

しかし・・・
＞理事会決議をとったようで他の理事は何も文句を言わないようです。
総会決議より「理事会決議」が優先される事が「理事会会則」に記載されてるから「合法」となるよ。

それより「お金の流れ」を確認する方が先じゃないの？
ここまで理事長が傲慢ぶり出してるなら、必ずお金が理事長のポッケに入ってるはず。
それを見つけ出して「裁判」するべきでしょう。