マンション大規模修繕について

Question

築10年　120戸のマンションです。先日、理事役員になりました。来年度に第1回目の大規模修繕を行う予定です。
　劣化診断は先日の通常総会で管理会社まかせになりました。しかし、現理事会の話し合いですべてを管理会社任せでは割高か適正価格なのか分からないということで修繕工事を行う施工業者の選出を理事会からも業者さんを探し、管理会社の選出した業者さんと相見積もりをするという方向になっています。　ネットや雑誌などで見ると、大規模修繕の計画の段階からコンサルタント会社に依頼し、大規模修繕を進めていくと聞きます。
　そこで質問です。業者選出から相見積もりをするというのは妥当なのでしょうか?　　　　　　　　　　　　また、理事会が選出する施工業者を総会に出す場合、工事監理者も同時に探すことになっています。コンサルタント会社または、工事監理者は大規模修繕の工事開始からという依頼は請け負ってくれるのでしょうか？
　素人な質問で失礼ではありますが、どなたかご指導をお願いします。

merciusako · Accepted Answer

＞すべてを管理会社任せでは割高か適正価格なのか分からない

確かにその通りです。

＞理事会からも業者さんを探し

もっと範囲を拡げて、区分所有者全員から、の方が良いと思います。

＞大規模修繕の計画の段階からコンサルタント会社に依頼し

理事会が右も左も分からない、というのであればコンサルタント会社に依頼するのは良い選択です。
コンサルタント会社の選定が理事会の仕事になり、総会承認が必要ですが。

＞コンサルタント会社または、工事監理者は大規模修繕の工事開始からという依頼は請け負ってくれるのでしょうか？

通常は、設計監理と施工管理がセットです。
一番良いのは、劣化診断、設計監理、施工管理、次期長期修繕計画の策定をコンサルタント会社に任せることです。
すべてをそのコンサルタント会社の目で見ることができるからです。
施工監理だけ、というのは嫌がるでしょうね。

管理会社は、そのマンションの管理を握っているわけですから、現在の修繕積立金の原状を知っています。
従って、それに合わせた修繕内容にします。
つまり、取られるだけ取られるリスクがあるということですね。

コンサルタント会社は第三者ですから、修繕積立金の原状は知りません。
従って、そのマンションで修繕が必要な最低限の計画を立てることができます。
施工業者選定についても任せることができます。

とはいえ、そのコンサルタント会社が良い業者であるかどうかは分かりません。
ただ、総合的な大規模修繕にかかる費用、ということになると、管理会社任せより低額になります。

また、初めての大規模修繕ということですから、この修繕でノウハウや施工業者などが分かり、２回目以降の大規模修繕に活かせることになります。

理事会の負担軽減、修繕プロセスの透明化、工事費用の低減などを考えると、今回の大規模修繕はコンサルタント会社を利用することがお勧めです。

guess_manager · Answer

「業者選出から相見積もりをするというのは妥当なのでしょうか?」
　　　　　　　　　　
→業者さんを知らないのであれば、誰かの伝手で業者さんを探すしかありません。大規模な場合は、入札公告を出すこともできます。それでも、通常は設計会社やコンサル会社がめぼしい業者に声をかけ、集まってもらいます。建設通信新聞に公告を出すこともできますが、工事業者さんも、発注者が得体のしれないマンションでは応札してくれないかもしれません。仕事を引き受けたけど、マンションの理事が金を使い込んでいるようなところでは支払いが滞ってしまうかもしれません。以前から付き合いがあり、お互いの信頼関係がなければ、契約に至ることは難しいでしょう。お店で売っているものを買うのとは、金額も契約の様態も異なります。

「また、理事会が選出する施工業者を総会に出す場合、工事監理者も同時に探すことになっています。コンサルタント会社または、工事監理者は大規模修繕の工事開始からという依頼は請け負ってくれるのでしょうか？」

→近年、設計を行わず、工事監理を分離発注するという形態は官庁工事を中心に広まりつつ有ります。設計と監理を分離することで、施工者にも設計者にも偏らず施主の代理人としての機能が発揮できるからということですが、実際は連絡手間や設計図書の読み込みなど無駄が多い場面も多く、少なくとも設計者からは嫌われています（設計者は、常に施主の利益を最大にするという自負は皆持っていると思います）

今、建設業界はかなり仕事が増え、忙しくなっています。支払いの確実な官庁工事だけではなく、非常にコスト工期の厳しい民間工事まで、みんな手一杯です。

特にここ数年ずっと続いた建設不況下で多くの職人さんが引退、離職したため優秀な人材が流出してしまっています。さらに国が労務単価を引き上げたり、公共工事の下請けが社会保険に入っていることを義務付けるなど、コスト増の圧力が大きく、この半年ほどで７％ほど建設単価が上昇しています。さらに消費増税などますますコスト上昇の中、利益率の低下が避けられない状況です（建設単価が上がっても契約高に転嫁できない）。

公共工事の現場がフル稼働している中、体力の低下したゼネコンが、利益率の低い民間工事に応じなくなって、入札が不調に終わる事態も増えています。入札をすると、工事業者が誰も集まらない、集まってもみな落札上限価格をオーバーするという現象が頻発しています。

こうなると、なんとか工事をやってもらうためには、工事をやる気のある業者さんに多少高値でも請け負ってもらうために契約高の積み増しや工事の簡素化（もちろん値段は下げないのですから実質的には値上げと同じですね）、ゼネコンのコストダウン提案の受け入れなどを飲まざるをえないのです。

これらの状況は建設業界ですでに常態化しており、この先しばらくはアベノミクス＋増税＋オリンピック（公共工事が増えると民間の建設工事に悪影響が出ます）で悪い方向に動きこそすれ、改善する見込みはありません。

さてさて。

このように、お願いして工事をやってもらうような状況で、素人がコストをコントロールできるでしょうか？せっかく修繕費を積みたてたのに、誰もその値段では工事をやってくれないとなると、理事会の責任問題になりかねません。

管理会社のコネを使うことはもちろん、コンサル会社にフィーを払ってでもどうにか業者を探して工事を成立させたほうが得なように思います。さらに、おそらく契約後もコスト問題は収束せず、とても素人では対応できないと思います。

理事会が責任を負わないように、多少金額で妥協したとしても、ここは任せたほうが得策なのではと思います。理事会や住人の中に建設会社さんの方がいれば意見を聞いてみるのも良いと思います。

マンション大規模修繕について

＞すべてを管理会社任せでは割高か適正価格なのか分からない

「業者選出から相見積もりをするというのは妥当なのでしょうか?」

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