築40年　このマンションを買うのはあり？

Question

初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年（1973年築）」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車（地下鉄）で30分
・駅から徒歩10分以内
・７階建て　全60戸　各戸専有面積約60m2
・２DK～３DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩２分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター２基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高　100万円未満
・1999年に大規模修繕（外壁）、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・２～３年後に大規模修繕（主に外壁）の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音（話し声やテレビなど）はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い（修繕積立金が安すぎる？）

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが２基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
５年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね？
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか？

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

no2nna8n · Accepted Answer

築５０年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩１分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ（４ＬＤＫ）で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか？

建物は管理が良いと築５０年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと２～３０年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか？
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか？
（各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です）

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約３億５千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、２，３年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収（５０万円くらい？）される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性（地盤）に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

専門家プロファイル_大長伸吉 · Answer

築40年のマンションを購入する人は、世の中にいますが、購入する目的として、今後30～40年所有する目的でしたなら、無理をしないほうがよいと思います。

リフォームして一時的にはきれいになりますが、リフォームでは長期的に使用可能なレベルまで建物を改善することは難しく、もし改善することができた場合は新築同様（または新築以上）の費用が掛かることが予想されます。

岩間誠治 · Answer

内装はリノベーションをすれば快適にする事は可能ですが、構造体は建物全体で改修しなければ改善はされません。購入前に耐震改修の予定と有無をご確認されると良いかと思います。
また、古い建物では下の階の天井裏を利用して排水管等を回している物件も見受けられます。そのような建物では排水音がかなりうるさく感じられることがありますのでオススメはいたしません。

inon · Answer

ＮＯ．２です。
補足です。築４０年のマンションでは耐震性能を満足する物はありません。耐震診断をすれば必ず耐震補強が必要となります。これは当時の耐震基準と現在の耐震基準がまったく違う物であるからです。
耐震補強の計画が無い場合、耐震診断をすることは止めた方がよいとも言われます。重要事項説明の際
耐震補強要の文言がつくので資産価値が下がるからです。

titelist1 · Answer

ざっと計算すると、10年後の価値下落を見込んでも賃貸に住むよりも安いですね。１0年後にそこを脱出するのに1000万円かかります。それが見込めるならば買っても良いと思います。脱出できないと、厄介な物を抱え込むことになります。

merciusako · Answer

自分なら絶対買いません。

専有面積約60m2で、修繕積立金が5000円/月はあまりにも安すぎます。
管理組合の修繕積立金の現状が100万未満では、２，３年後の大規模修繕（主に外壁）はムリです。
必ず、一時金の徴収が発生しますね。

これまで何回かの大規模修繕があったはずで、それにもかかわらず、修繕積立金の増額がなかったということは、それだけ場当たり的に修繕してきたということです。
「ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施」ということは、まとまった資金がないからこのようなことをせざるを得ない、で、いつも資金がない、という状態です。

2，3年後に限らず、「絶えず一時金の徴収」という不安を抱えなければなりません。

管理組合がしっかりしているなら、このような状況にはなりません。

また、共用部分としての各種配管の交換はしていても、専有部分内の配管については分かりません。
仮に、専有部分内での事故による影響が他の住戸に及べば補償しなければなりません。

10年間とした場合、その間管理費、修繕積立金、固定資産税以外で、どれだけの支出が予想されるのかが分からない以上、リスクが高すぎますね。

alexon · Answer

修繕費の残金・積立金が異様に少ないですね。
前回の高額工事はどのように行ったか調べる必要があると思います。
・所有者から一時金を徴収
・金融機関借り入れ
・現金
など。次の大規模修繕が3年後に迫ってるのならその費用をどうするかは
当然議題にあがってるはずですので確認してください。

マンションは買ってしまうと手放したくなっても売れるまで管理費や
修繕費が付きまといますよ。

ichikawaseiji · Answer

迷われるようであれば止められた方が宜しいかと思います。
取り返しがつく出費ではありません。

嫌になったからといって老朽化した中古物件の転売は簡単にはいきません。
住宅が投資の時代はとうの昔に終わっています。
転売などを頭に入れずに考えられることをお薦めします。

１９７３年築ですと、明らかに現時点での耐震基準は満たされていないと思われます。

大手町から乗車時間が３０分の距離であれば、埼玉県、千葉県に豊富に物件が出回っています。
１０年以上お住まいになられるのであれば、目先の価格に惑わされずにジックリ腰を落ち着けて探されることをお薦めします。
少子高齢化が進んでいますので、早晩年寄りが住んでいた物件が多数市中に出回るようになります。
お若いのであれば、あわてることはありません。

Mokuzo100nenn · Answer

860万に値切って買いましょう。

月額6万円で賃貸にして、120か月で720万円の収入を得ます。

10年後に残額140万円以上で持ち分を売りさばけば損は有りません。

10年後に、仮に440万円で売れれば、300万円の利益ですね。

自己資金860万円で、1年当たり30万円の利益ですから、まあまあの投資でしょう。

1980年以前のコンクリート建物は耐震性が低い可能性が高いので、自分で住むのは慎重に！！

inon · Answer

仰る通り６０戸でＥＶ２つは多いですね。修繕積立金も少なすぎる、３年後に今のままでは大規模修繕は無理でしょう。
今までの修繕履歴と、大規模修繕計画次第かな　ＥＶは一基止めた方が無難
きちんと計画通り大規模修繕さえしてあれば１０年は住めると思いますが。素人の貴方がどこまで読めるか・・・専門家に鑑定してもらうのが確実です。

地震が来たら終わりですがね。

築40年 このマンションを買うのはあり？

築５０年近いマンションに住んでいます。

築40年のマンションを購入する人は、世の中にいますが、購入する目的として、今後30～40年所有する目的でしたなら、無理をしないほうがよいと思います。

内装はリノベーションをすれば快適にする事は可能ですが、構造体は建物全体で改修しなければ改善はされません。

ＮＯ．２です。

ざっと計算すると、10年後の価値下落を見込んでも賃貸に住むよりも安いですね。

自分なら絶対買いません。

修繕費の残金・積立金が異様に少ないですね。

迷われるようであれば止められた方が宜しいかと思います。

860万に値切って買いましょう。

仰る通り６０戸でＥＶ２つは多いですね。

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