農地の譲渡について

鉄鋼業の自営業者です。工場の隣の農地を借りて駐車場に使っています。(トラック1台乗用車3台程度の駐車スペース)貸主から駐車場を譲りたいといわれ自分もその方が都合がいいので買い取りたいと思ったものの地目が農地の為地目変更しないままで購入する場合、購入者が3年以上農業を営業している人でなければ購入できない定めがあると聞き、農家の友人名義で買い取りをしてもらうことも検討に入れています(友人は承諾済み)但しいずれは自分の所有にしたいのですが、どんな方法で購入していけばいいでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2013/11/19 12:09

専門家でもありませんが・・・。

＞購入者が3年以上農業を営業している人でなければ購入できない定めがあると聞き、

これがうわさ程度の話であるのであれば、農業委員会へ確認をされることですね。

農地の地目変更については、農業委員会や法令の定めに対応した手続きが必要であることには間違いはありません。しかし、農地の規制区域でない農地については、比較的簡単に名義変更や地目変更などが可能なはずです。

私の実家の庭の部分の土地が長い期間地目が畑でした。
しかし、実際に農地として利用している実態はなく、規制も甘い地域ということを詳しい方（役所の職員で農業委員会に所属経験のある知人）に教えてもらったことがあります。
実際の手続きについて聞いたところ、農業委員会内での定例会議での議決が必要となるため、数カ月先になってしまうということで、困るだろうから農業委員会を無視して法務局で手続きをすることを勧められました。
これは、法務局の登記官が職権により農業委員会へ確認を行う際に、実態がすでに農地ではないという回答を農業委員会の職員が行うだけで、農業委員会の正式な手続きなしで手続きできるということでした。

農地というだけで、名義借りなどをすることはお勧めできません。
名義借りはトラブルのもとです。
もしも名義借りをしている中で、そのご友人が亡くなると、あなたとご友人の約束事が守られないことなどとなるかもしれません。登記上の名義は第三者に対する法的な効力があるわけですからね。
ご友人が亡くならないとしても、ご友人との関係が悪くなれば、あなたの自由にはなりません。

農地での売買は、農地ということで安い価格となるのが相場です。農地を宅地などへ転用後の売買ともなれば、購入金額が上がる可能性もあることでしょう。

できれば、行政書士　兼　司法書士　兼　土地家屋調査士に相談されることですね。
地目変更の際の農業委員会に対する手続きについては、専門家は行政書士となります。他の資格者では取り扱うことができません。
地目変更の登記手続きについては、専門家は土地家屋調査士となります。他の資格者では取り扱うことができません。
売買などによる登記上の名義変更の手続きについては、専門家は司法書士となります。他の資格者では取り扱うことができません。

このように、あなたの場合には、専門家が分かれるほどの注意が必要なのです。
ひとつの資格の専門家でも、提携の資格者などとの連携などで対応も可能ではあります。しかし、依頼の際の料金の基本料金的な部分が重複されるため、高額になってしまうかもしれません。複数の資格者でなくとも、総合事務所のような形で運営されている事務所でこれらの資格者がいるところもよいでしょう。

法的な取り扱いですので、計画的に要件などを満たしたうえでの手続きが求められます。そして、土地という高額資産についての手続きですので、素人判断や素人手続きには、大きなリスクが生じることでしょう。

No.3 回答者： kubira2013 回答日時： 2013/11/19 21:32

「3年以上農業を営業している人でなければ購入できない定め」なんていうものはありません。

耕作目的で農地を取得する場合には、その農地を「取得後、少なくとも３年間はきちんと耕作に利用する」という条件が付されることはありますが、「取得前から農業を営んでいること」が条件になることはありません。（ただし、「取得後に、農家としてやっていけるだけの知識や準備が整っていること」は要求されますが。）

また、非農地に転用する目的での農地取得の場合は、そもそも取得者の制限はないです。
（取得者が制限されるのは、「耕作目的で農地を取得する場合」だけです。）

その代わり、非農地に転用する目的での農地取得の場合は、その農地が、農地として保全する必要性の低い農地であることが要求されます。

ただ、「現在、既に駐車場に使っている」というのが適法に行われているのであれば、駐車場として借りる際に、既に、農地法第５条許可を受けているはずです。（許可を受けずに駐車場に転用しているなら、農地法違反です。）

一時転用許可（貸借終了後は、農地に復元することを条件とした農地転用許可）でないなら、そのときの農地転用許可証で、雑種地への地目変更登記ができるはずですので、地目変更後に売買すれば、もう農地法の手続きは不要です。

一時転用許可だった場合は、あらためて第５条許可が必要ですね。

なお、既に転用目的での貸借許可が出ている農地を、第３者が耕作目的で取得するなんていう申請をしても、許可されるはずがないと思いますよ。

No.2 回答者： tamiemon96 回答日時： 2013/11/19 14:06

「本当の所有者と、登記名義人が違う」

というのは、もめごとの原因になります。


農地法５条の申請をして、正規に譲渡するべきだと思いますよ。

　【参考：農地法５条について】
　　http://www5.city.yokkaichi.mie.jp/menu75224.html