アパートのリフォームについて

　築30年のアパートを父から譲り受けて2年になります。3部屋のうち１部屋分しか、今は貸していません。
（借り手がみつかりません。）駅から徒歩10分ぐらいの住宅街ですが、近所のアパートも空室が目立っています。このままでは、空室のままなので、資産価値もなくなってしまうと思い、リフォームの見積もりを取りました。外壁や内装に100万、台所お風呂に80万。計180万。
床下周りは、まだ大丈夫とのことでした。
　家賃は、55000円から60000/月ぐらいが適当なようですが、投資する気になれません。このような場合は、
何を基本にどのように検討すべきなのでしょうか。
　損益の分岐は、どのように判断するのでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： kobalt 回答日時： 2004/04/21 18:45

投資する気にならない・・・というのが難しいところですが、

身内が2棟の戸建賃貸を親から譲り受け、築30年以上で古いし、
平屋だし、設備も古いということで、1棟が退居したのを機に
建て替え、土地で売る、1棟を先にリフォームの案から建て替えに
決めました。
まだ解体し終えたばかりですが、これまでの家賃が２棟で11万円程で
今度はアパートにして4世帯入るようにし、家賃も上がるので
320,000円位の月収入が満室ならあるようです。
建て替えの費用が約2500万円。常に満室なら10年以内で元が
取れそうな計算です。
大手の住宅メーカーだと、一括借り上げなどもしてくれるので
空き室があっても家賃収入は安定しますし、収益のシミュレー
ションもしてくれました。

長い目で見れば建て替えですが、リフォームをして入居者が
出てきそうなのか不動産屋さんにも相談したほうがいいですね。
お金をかけても「これじゃあ入居しないよ」と言われる場合も
ありますから。
また、あまり安く貸してしまうと、居付かれてしまってメンテ
ナンスができない・・・とも聞いたことがあります。

この回答へのお礼

　ありがとうございました。一括借り上げも検討したいと思います。
　家賃の安易な値下げは、ちょっと難しいかも知れませんね。管理を委託している不動産屋さんは、リフォームを検討してみたら・・って言うんですけどね。
　このご時世、判断に迷いますね。検討してみます。
　

お礼日時：2004/04/22 03:31

No.2 回答者： dendrite 回答日時： 2004/04/21 15:32

地域によっては（希少価値があるような場合）「ペット可」にするだけで借り手がつくこともあるかと思います。

ただし、マナーの悪い飼い主によってボロボロにされることもありうるので、規約をきちんと定めるなど防止策のお勉強をしてから実行するべきです。

あと古い物件なら「改造OK」（ただし良くなる方向のみ）というのも人気が高いです。
これも何らかの歯止めを設けておかないと問題も起こりえるでしょう。でも自由度を減らせば減らす程意味がなくなるし、、兼ね合いの見極めが大切ですね。

どちらにしろ管理に主体的に関わる覚悟が必要と思います。がんばってください。

この回答へのお礼

　ありがとうございます。「ペット可」「改造OK」のご提案は、契約に際して、住む人が常識の範囲で考えていただければ、ｏｋと思いました。
　リフォームする方向ならば、あと何年ぐらい維持するようにしたいのか、この方針が定まらないと先に進みませんね。古い物件のオーナーのみなさん、困っているようです。

お礼日時：2004/04/22 03:24

No.1 回答者： ko-pooh 回答日時： 2004/04/21 01:32

リフォームしないで状態で、家賃を少し安くしたほうが、結果的にプラスになるかと思います。

40000円前後で、、、、

この回答へのお礼

　ありがとうございました。付近の家賃は値下げの方向
のようでした。同じ物件のなかで、新旧の家賃逆転現象もあるようです。

お礼日時：2004/04/22 03:14