マンション購入について

現在新築マンションの購入を検討しています。
様々なマンションを見ましたが、資金にも限りがあるのであまり色々選べないのですが、
永住する事を考えると周辺地域についても悩みの種があり決めきれません。
すでに購入して生活を始めておられる先輩方のご意見が聞きたくて質問させて頂きます。

一つ検討している物件は人気があるのかどの部屋も大体抽選です。
■メリット
・駅近（徒歩４分）
・私鉄とJRの２線利用可で二つの駅は互いに目の前に存在する。
・駅からマンションまでは大体フラット。地盤良好

■デメリット
・南向きだが冬の日当たりはあまり望めない＆眺望はよくない（コの字型マンションで低層階の為）
・駅周辺が閑散としている。小学校などはあるが商業施設がほとんどなく、
唯一あるスーパーは高い為地域の人は徒歩１５分の他の商店街へ行くらしい
・駅を出たら目の前にいきなりお墓

とこのような感じです。
マンション自体はとても良く、共用施設も整っているが戸数が５００近い為、
管理費や修繕費などがとても安い。３０年後の修繕費の上がり幅も約３倍くらいと低め。
駅もとても近く通勤する夫は楽だと思います。

ですが、駅力がないというか…本当に駅もその周辺も閑散としているのです。
パチンコなどが無いのは嬉しいですが夜は真っ暗です。

住宅街ですが人があまり歩いていない為寂しい印象があります。
私は商業施設がこんなにもない場所は初めてで、
この場所を買ってあとあと後悔しないか心配しています。
ですが自分達の予算では元々あまり選べないのなら、
駅周辺の事よりもそのマンション自体の購入に前向きになった方がいいのか…等、
悩んでしまいます。
幸い幹線道路沿いでもないです。
（駅の東側が工場地域なので煙突なら大きな会社の倉庫？みたいな物などが見えています。
住居は西側なので全く工場の雰囲気はありませんが、
大きな公園があったりするような閑静な住宅地という感じではありません）

また物件価格は３８００万円なのですが、
私達は借入額が２８００万円にもなります。
夫はボーナスを入れない年収が５２０万円ですが、
もしかしてこれでローンを組むと結構カツカツになるのでは？！
という不安もあります。
見積もりによると月の支払いは10万くらいです。これに固定資産税がプラスされます。
約11万くらいになる予想なのですが、きついでしょうか…。
子供はまだいませんが一人出来たらいいなと思っています。

質問が複数になってしまいましたが、
ご意見をお聞かせいただけたら幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2014/03/05 00:16

No.2です。

丁寧な補足があったので追加回答します。
中古マンションを幾つも買った経験があります。ヤフー不動産でも良いのでそのサイトを見てください。冬に日の当たらない物件ばかりが売れ残っています。自分で確認して見れば納得がゆくと思います。南向きであっても階が低いので影になる物件も多いのです。マンションで冬に日当たりがあればポカポカです。エアコンも要らないぐらいです。
失礼なことを申しますが、『貧すれば貪（ドン）』なのです、『安物買いの銭失い』なのです。そのような誘惑に落ちるように価格設定がしてあるのです。

この回答へのお礼

何だか目から鱗といいますか…。
ガツンときました…。

そうですよね…夏に売却すれば日当たりについてはバレないかな？
なんて思っていましたが、
それ以上に自分達が住む段階で日当たり悪いのが我慢できるのか
不安になりました。
なかなか売れないのもきついですよね。

ありがとうございます！

お礼日時：2014/03/05 20:55

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2014/03/04 22:12

最初のマンションに永住などと考えない方が良いです。

将来、歳をとれば永住したい条件が変わってくるものです。

其の時に色々な選択肢を確保しておくために、最初に買うマンションは借入が少なく、値下がりが少なく、将来の換金性が高い物件が良いのです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
値下がりが少ない物件はどうしても高い物件が多いので、
結局大金を投入しないと買えず、
結果永住しないと…という考えに陥ります。

お礼日時：2014/03/05 20:54

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/03/04 20:56

日当たりが良くないことが一番問題です。

中古で売りに出ているのはそのようなマンションです。きっと後悔しますよ。

この回答への補足

夏は朝から晩まで日光が入ります。
問題は冬で、コの字の横の建物が隣接しているので、
その建物のおかげで影になるようです。
その分他の部屋は4500万円くらいが最多価格帯なのですが、
自分の選ぼうとしている部屋の当たりは大体3800万円くらい
なのです。

また駅から近いけど駅周辺のさびれ具合も気になりますが、
物件が非常に良いのでそのギャップをどう埋めたらよいか…。

補足日時：2014/03/04 21:24

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2014/03/04 20:42

永住指向であれば、周辺の都市開発や整備計画がどのようになっているのかを確認した方がよいですね。

教育機関や病院などは今後の生活に影響するでしょう。

返済が月１０万円、管理費・修繕積立金などが月15000円、固定資産税が月１万円で、住居費は１３万円位でしょうか。
これなら、それほどカツカツということはないでしょうね。

ただ、ひとつ気になるのは「３０年後の修繕費の上がり幅も約３倍くらいと低め。」ということです。
これには何の根拠もないのです。

販売側の予想でしかありません。

修繕積立金は、マンションの12年くらいの周期で実施される大規模修繕工事のための積立金です。
現在設定されている修繕積立金の月額は、１回目の大規模修繕工事の費用を500戸の所有者で分けた月額です。
この１回目の大規模修繕工事の費用も、あくまで予想でしかないのですが。

で、実際の大規模修繕工事に際して、それまでの修繕積立金で賄える、というのであれば何の問題もないのですが、万一不足するということになると、各所有者の一時金負担になるのです。
数十万円から１００万円単位ということもあります。

また、所有者の中には必ず滞納する人が出てきます。
この滞納をどのようにして回収するのかは、そのマンションを所有する全員で組織する管理組合が決めなくてはなりません。
管理組合の動きが鈍ければ、一人一人の滞納額はたいしたことはなくても人数が多くなれば一気に膨らみます。

このようなことが怖いですね。
現在設定されている管理費や修繕積立金が適正なのかどうかは素人では判断できないからです。
また、実は低すぎる、ということがわかるのは何年も先なのです。

どうしても気に入っていて、ここしかない、というのでなければ、慎重に検討してください。
ローンを抱えてしまえば、完済までは逃げられないのですから。

この回答への補足

返済が月１０万円、管理費・修繕積立金などが月15000円、固定資産税が月１万円で、住居費は１３万円位でしょうか。
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説明がヘタで申し訳ありません。
管理費・修繕積立金込みで10万ちょっとです。
ですが、借入は2000万円程度に抑えないと後が辛いという
話もあり、とても悩んでおります。

補足日時：2014/03/04 21:22