自宅を貸し出す際の、青色申告の事業開始届の時期

この４月に遠隔地に異動することになり、自宅を定期借家で貸すことにしました。
その際、ガス器具の老朽化が進んでいたので更新することにしました。
時系列でいいますと、
(1)不動産会社へのあっせん依頼 3/21
(2)ガス器具の納入 3/24
(3)自宅からの引っ越し 4/6
(4)賃貸人の確保 間もなく
(5)賃貸開始日 4/20予定
となっています。青色申告で購入費の経費化を考えていますが、お客さんが決まる前の納品伝票になることで、否認されないかと気になっています。税務署に届ける事業開始日は(5)の日付で大丈夫でしょうか？もしくは、伝票との関係を考慮して(1)の日付にした方がいいのでしょうか？

No.9 回答者： hinode11 回答日時： 2014/04/18 06:08

No.８です。

TAXアンサーのNo.2100の「減価償却のあらまし」にある、
「　一定の要件を満たす青色申告者が、平成18年4月1日から平成26年3月31日までに取得した取得価額10万円以上30万円未満の減価償却資産（上記(注2)の適用を受けるものを除きます。）については、一定の要件の下でその取得価額の合計額のうち300万円に達するまでの取得価額の合計額をその業務の用に供した年分の必要経費に算入できるという特例」
というのは、租税特別措置法第二十八条の二第一項（中小企業者の少額減価償却資産の取得価額の必要経費算入の特例）の規定を指します。

租税特別措置法第二十八条の二第一項には、かいつまんで言えば、
「　常時使用する従業員の数が千人以下の個人事業主で青色申告者である者が、事業の必要のために試験研究を行った場合には、試験研究費を計上した年については、所得税の額を通常よりも２０パーセント安くしてあ
げます」という税金上の優遇措置が書いてあります。

残念ながら質問者は、この規定の優遇措置を受ける要件を満たしていないので、ＴＡＸアンサーNo.2100　は忘れて下さい。

No.8 回答者： hinode11 回答日時： 2014/04/17 19:05

No.４です。

＞費用化できる金額が青色の方が多い（白10万円と青30万円）

？？
白10万円、青30万円とは何のことですか？


事業を行わない人に青色申告の特典として、
１．特別控除１０万円
２．純損失の繰り越し控除、または繰り戻し控除。
があります。


＞器具等購入費の経費算入可能金額はどちらも同じでしょうか？

はい。そうした通常の経費は、青色も白色も同じです。　

この回答へのお礼

連続のご回答ありがとうございます。

　ご回答の件ですが、TAXアンサーのNo.2100の「減価償却のあらまし」に以下の記載があります。こちらを活用できないかと考えた次第です。「一定の要件」と「申告する時期」を満たすかが不明なところです。

　一定の要件を満たす青色申告者が、平成18年4月1日から平成26年3月31日までに取得した取得価額10万円以上30万円未満の減価償却資産（上記(注2)の適用を受けるものを除きます。）については、一定の要件の下でその取得価額の合計額のうち300万円に達するまでの取得価額の合計額をその業務の用に供した年分の必要経費に算入できるという特例があります。

お礼日時：2014/04/17 23:47

No.7 回答者： hinode11 回答日時： 2014/04/17 18:05

No.６です。

＞青色申告を行うにあたっては、開業届出書が必要と認識していましたが、そういうものではないということなのでしょうか？

はい。その通りです。

先ず、所得税法第百四十三条（青色申告）には、
「………不動産所得を生ずべき”業務”を行なう者は、青色申告することができる」と言う意味の規定があります。

次に、所得税法第二百二十九条（開業等の届出）には、
「………不動産所得を生ずべき”事業”を開始し………開業届出書を出さなければならない」と言う意味の規定があります。



つまり質問者が行う建物の貸付けは、「不動産所得を生ずべき”業務”」なのだから青色申告を行うことはできます。「青色申告承認申請書」を提出しましょう。

しかし質問者が行う建物の貸付けは、「不動産所得を生ずべき”業務”」ではあっても、「不動産所得を生ずべき”事業”」ではないので開業届出書は不要なのです。

No.6 回答者： hinode11 回答日時： 2014/04/16 08:07

No．４です。

追加回答です。


所得税法第百四十三条（青色申告）
「 　不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき”業務”を行なう居住者は、納税地の所轄税務署長の承認を受けた場合には、確定申告書及び当該申告書に係る修正申告書を青色の申告書により提出することができる。」

つまり、不動産所得を生ずべき”業務”を行なうときは、青色申告をすることができます。

ですから質問者の場合は、事業規模でなくても青色申告できますから、”業務”を開始した日から２か月以内に「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出してください。

ここで「業務の開始日」とは、明確な定義はありません。しかし質問者の場合は、
１．賃貸契約を締結した日、または
２．賃貸を開始した日（家賃支払の対象となる期間の最初の日）
のうちの早いほうの日で良いのではないでしょうか。

※「業務」は「事業」よりも概念が広いことに注意して下さい。

～～～～～～～～～～～～～～～～

繰り返しになりますが、質問者の場合は所得税法第二百二十九条に基づく開業届は不要です。同条には「……不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき”事業”を開始し・・」とありますね。質問者の場合は事業規模の不動産所得ではないのです。


なお、不動産所得が事業規模であるかないかの判断基準は、所得税基本通達26－9にあります。

所得税基本通達26－9
（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）
26－9　建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

この回答へのお礼

たびたびの回答、ありがとうございます。
青色申告を行うにあたっては、開業届出書が必要と認識していましたが、そういうものではないということなのでしょうか？

お礼日時：2014/04/16 23:50

No.5 回答者： hata79 回答日時： 2014/04/15 21:23

どの日でも「私がこの日から不動産を貸すことにした日」が開業日ですから、どの日でも構わないと思うのですが、私は「1か５のいずれか」にします。

所有不動産を貸し出すという意思決定をした時点が、事業開始届けでいう開始の日だとすれば１になり（あるいは、遠隔地に異動することで自宅を貸し出す事を決定した日とすれば、もっと早い日になります）、実際に賃貸が始まった日が開始の日だとすれば５になるでしょう。
しかし、５だと考えると、賃貸物件の用意はしてあるし募集もしてあるのだが賃貸人が見つからないという場合に、さて不動産所得を計算する場合の経費はどこからかと考えてしまいます。
賃貸物件を建てるあたり借入金をしてる場合には、その利息のどの部分から経費になるかという、見捨てられない問題につながります。
というわけで、１か５のいずれかですが、私なら「１」の不動産屋への斡旋依頼をした日を「開業日」とします。
開業日とした日以前に、経費が発生していても問題はありません。会計上の処理ができます（処理は省略）。
ですから（２）は開業日とする日の候補から省かれます。こだわる必要がないからです。

なお、「不動産所得であるが、事業的規模でないなら開業届がいらない」ことはありません。
所得税法に以下の規定があり、不動産所得であれば事業的規模であるかそうでないかは区分していないからです（※）。



（開業等の届出）
第二百二十九条 　居住者又は非居住者は、国内において新たに不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業を開始し、又は当該事業に係る事務所、事業所その他これらに準ずるものを設け、若しくはこれらを移転し若しくは廃止した場合には、財務省令で定めるところにより、その旨その他必要な事項を記載した届出書を、その事実があつた日から一月以内に、税務署長に提出しなければならない。


※
不動産所得は、事業的規模ですと、事業所得同様に青色申告特別控除が65万円認めれたり、青色専従者控除が認められるという点があります。
しかし、事業的規模であると事業所得となるかというとそうではなく、あくまで不動産所得です。
不動産所得が、事業的規模であるかどうかを、開業届の必要性と関連付けるのは誤りです。

この回答へのお礼

　詳しい回答ありがとうございます。
　1.日付は早い時期にしようと思います。
　2.開業届は他の方の回答にもありますが、必要か不要か判断しかねるところがあります。

お礼日時：2014/04/17 00:01

No.4 回答者： hinode11 回答日時： 2014/04/15 12:12

◇事業開始届について：

先ず、自宅を賃貸して得られる家賃収入は不動産所得です。しかし不動産所得においては、事業規模の賃貸業でない場合は事業開始届を提出する必要はありません。

ところで、質問者は自宅を賃貸するのですから、事業規模の賃貸業には該当せず、税務署へ事業開始届を提出する必要がないことになります。


◇青色申告について

青色申告をすることによってガス器具購入費の必要経費算入（＝節税）を考えておられるとのことですが、購入費の必要経費算入（＝節税）ならば白色申告でもできます。どちらもＯＫです。

ただ青色申告には、白色申告にはない特典があるので、青色申告の方が望ましいですね。


なお、自宅を貸し出す準備として購入したガス器具代やその他の費用は、不動産所得を算出する際の必要経費に算入できます。ですからガス器具納入日だとか賃貸開始日などの日付を、余り気にしないように。

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございます。
　　白色では無く青色にしたのは、
　　　　・今年から白色でも帳簿が必要になった
　　　　・10万円の控除
　　　　・費用化できる金額が青色の方が多い（白10万円と青30万円）
　　　です。器具等購入費の経費算入可能金額はどちらも同じでしょうか？　　　　

お礼日時：2014/04/16 23:56

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/04/15 10:17

事業的規模

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm
ではなく青色申告特別控除
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm
は 10万円しか取れませんが、青色申告をすること自体は問題ありません。

この回答へのお礼

目的は10万円の控除と、ガス器具の購入費を減価償却ではなく、経費とする（20万円超）ことが目的なので、これで十分と認識しています。

お礼日時：2014/04/16 23:53

No.2 回答者： TooManyBugs 回答日時： 2014/04/15 10:05

自宅の貸出では事業とは認められず青色申告も無理でしょう。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/04/15 07:35

＞税務署に届ける事業開始日は…

営業を開始した日、すなわち賃貸人の募集を始めた日です。
まあ、 (1) と考えて問題ないでしょう。

＞青色申告で…

開業から 1ヶ月以内に開業届
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shi …、2ヶ月以内に青色申告承認願
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shi …
を出しておかないといけないことはお分かりですか。

この回答へのお礼

さっそくのご回答ありがとうございます。
　届出は2か月以内と思っていたので、ちょっとあせっているところです。

お礼日時：2014/04/16 23:51