年収800万、４５００万借り入れは本当に大丈夫？

現在注文住宅購入のため、住宅ローンの借り入れを予定しています。

・夫（３1歳）会社員　収入５６０万
・妻（３1歳）会社員で収入２６０万
・1歳の子供が一人おり、２、３年後にもう一人授かれればと考えています。

夫婦ともに子供の頃から家作りが夢で、いろいろとこだわりもあり、
その思いを詰め込んだところ、諸経費まで全て含めると総金額が５４００万円というところまで
きてしまいました。

・貯金は1400万なので、900万円を頭金に、500万は手元に残す予定。

・5400万-頭金900万＝4500万を銀行から借り入れ。
（夫の収入だけで借り入れ可能とのこと）

.・金利は変動で0.7％、３５年返済
返済目安としては、毎月9万4千、ボーナス時24万と考えています。

・総額5400万の内、400万は太陽光パネル10kwの値段のため、
建築後は毎月平均4万円前後が売電収入として入ってくる予定。

・なお、土地を既に購入済みで、そちらの造成費用が大変高く、総額のかなりの割合を
占めています。
建物費用は税込み2600万円程。


しかし、ネットで住宅ローンの返済に関する情報を集めれば集めるほど不安が膨らんできました。
ネット上では、我が家と同じような収入のご家族で、借入額4000万でも無謀だとたくさん書かれています。

不安が膨らみ、プロに聞いてみようとファイナンシャルプランナーに相談しました。

・4500万住宅ローン借り入れ
・子供二人が私立高校、私立理系大学に進学（下宿）
・国内旅行は毎年、３年毎に海外旅行
・車も２台持ち

などなど、これでもか！とお金のかかる事を入力してライフプランニングして頂きました。

さすがに無理なんじゃないかと思っていましたが、まさかの「太鼓判です、大丈夫です」の一言・・。
FPさん曰く、「頭金を払っても貯蓄が５００万残ることと、太陽光の収入が大きいです。
奥さんは月５～６万のパートでもいいですよ」との事。


本当にこの年収でこのローン金額は妥当な額なのでしょうか？

都会の方ではもっと住宅価格が高いと思いますが、この程度のローン金額を皆さん
払っていけているという事でしょうか？

我が家と同じような年収で同じようなローン額の方はいらっしゃいますか？？

No.4 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/04/24 14:38

借入金額と年収だけで判断することは出来ません。

年収とともに重要な年齢の項目が抜けています。例え高収入であろうと、定年間近では払える金額は知れているからです。

なので、毎月幾らの返済になるかを計算し、これで生活出来た上で貯蓄も十分に出来るかどうかです。
試算を見ると、私には結構楽観的に見えます。定年以降の返済と変動金利というのが問題であり、少なくとも試算だけは全期間固定金利で定年までの返済にすべきでしょう。
例えば収入の25％までを返済に充て、２％の金利で定年までの返済にすると幾ら借りられるかです。60才定年とすれば、最長で29年ローンです。これだと4486万円なので、一応ギリギリ範囲内ということになるでしょうか。
https://www.hownes.com/loan/sim/

ただ、これから子供が出来れば奥さんの収入が無くなるので、旦那さんだけの収入で試算するか、奥さんの収入がない期間補填する貯蓄を予め別にしておかないといけません。前者で試算し直すと返済率が35％を超えるので、無謀な範囲に入ってきます。後者でも、産後仕事復帰した時に同じだけの収入を得られれるかどうかも疑問です。
売電収入を当てにされてるようですが、その試算は誰が算出したものでしょうか？もし業者が出したものなら、少なくともそれを上回ることはなく、大抵はかなり少ない発電量になることが多いです（半分とかもあり得ます）。普通に考えて、借金してまですることではなく、売電で回収出来るなら誰でも太陽光発電を載せるでしょう。この辺りは環境に貢献してるんだと自己満足するだけに過ぎない可能性もあるということです。まぁ、将来電気料金が急激に上がるようなことがあれば話は別ですが、儲かるということは考え難いでしょうか。あと、その太陽光発電設備がそのまま35年持つと考えてはいませんよね？当然メインテナンス費用が掛かりますし、寿命がある以上買い替え出来なければそれ以降は売電収入はなくなります。屋根のメインテナンス時にも邪魔になることもお忘れなく。

上記では返済率で試算しましたが、現在の家賃からの考察も必要でしょう。家庭によって支出する金額は違うので、現在の家計から試算する方が現状に近いというのもあります。返済額がこの家賃より数万円少なくないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからで、これも返済額に上乗せして計上する必要があるからです。

定年までの返済にしましたが繰上返済も必須であり、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。
変動金利を選択するにしても試算は全期間固定金利でも無理のないようにしておき、差額は将来の金利上昇に備えて貯蓄するくらいでないと安心出来ないでしょう。将来の金利は誰にも分かりませんが、現在最低レベルであり、今後は上がるかそのままかどちらかだと思います。いつ上がるか、何％までなら払っていけるかも含めてよく考えてから変動金利を選ぶことをお勧めします。今後景気が良くなればいずれ金利は上がってきます。金利が高くても総支払額が決まっている全期間固定金利を選ぶか、変動金利で総支払額が少なくなるかもしれない賭けをするかの違いです。結果は完済時にしか分かりませんが…。
なお、変動金利の仕組みも十分理解しておいてくださいね。過去の事例からも、金利は下がる時より上がる時の方が早いですので。金利が急激に上昇すれば、最悪返済しても元金が減らないばかりか増えることもあり得ます。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://president.jp/articles/-/11779
https://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/artic …

頭金についても、いつでも売却して清算出来るだけの金額は払っておきましょう（またはその分別に貯蓄で置いておく）。変動金利で返済額が増えた時に払えなくなり、その時にローン残高＞家の価値では売ることすら出来ませんので。このような状況にならないように最低20～30％以上は用意し、出来れば半分近くあれば安心でしょうか。変動金利で頭金もないとかであれば全くリスクヘッジ出来てませんが、少なくともどちらかは満たしておく必要があるでしょう。要は、ローンは完済出来てなんぼですので、何かあった時に家を失った挙句借金だけが残るようでは意味がないということです。

あと、その家に一生住むかどうかというのもあります。これからも平均寿命は延びるかもしれません。現状でも平均寿命程度まで生きれば築50年になります。手抜き工事がなく適切なメインテナンスを行えば大丈夫かと思いますが、一応完済時や定年時、平均寿命時の築年数も考えて購入しましょう。いつまでも新しいままではなく、家にも寿命がありますので。今買うのは結構ギリギリかと思いますし、私ならあと５年以上先に目標を定めるかもしれません。ただ、こればかりは子供の年齢やその他の事情にも左右されるでしょうが。

私は素人ですが、ＦＰはこの辺りまで説明されませんでしたか？もし何も言わずに太鼓判とだけ言ったのなら、ちょっと疑問に思った方が良いかもしれませんよ ＾＾；

この回答へのお礼

お聞きしたかったことを、1番的確にお答え頂きとても参考になりました。
変動金利でもバブル時代のような金利に戻るわけないから大丈夫、定年も延びるだろうから35年ローンでも
大丈夫、と甘く考えていたところがありました。
本当に返済可能なローンなのか、教えて頂いた計算でもう一度検討したいと思います。
ありがとうございました！

お礼日時：2014/04/29 09:11

No.7 回答者： arau-otoko 回答日時： 2014/04/24 19:25

　単純に年収で返済可能額を決めるのは無謀です。

　考えなければならないのは年収が幾らかではなく、現在の収入で、無理すること無く住宅費用に当てられるのは幾らなのか？ということです。質問者様が今まで賃貸住まいであった場合、住宅ローンを無理なく返済できる額というのは、今まで支払っていた家賃と同額だと思います。逆な言い方をすれば、今までの家賃と同じ支払額になるまで頭金を貯めてから、住宅を購入すべきだと思います。

　それと、太陽光パネルに４００万つぎ込むよりは、借入額を４００万減らした方が良いと思います。質問者様は売電価格をアテにして太陽光パネルの導入を考えておられるようですが、それはある意味投資であり、言い方を変えれば一種のギャンブルです。お金を借りてギャンブルにつぎ込むよりは、借入額を減らす方が賢明です。

　ご参考までに。

No.6 回答者： nantamann 回答日時： 2014/04/24 18:08

直観的にありえないと思いました。

が、旦那さんの出世次第です。
セールストークに引っかかったら地獄です。相手はノルマを果たせばいいわけで良い事だけを並べ立てリスクは全く触れません。話半分２５００万円がいい所でしょう。

＞失業リスク
　最も大きいリスクです。家を手放さくてはならないときの売値は購買価格の半分でしょう。つまり借金は中古価格以下の金額にすべきでしょう。田舎では買い手が付きにくいので高額ではなかなか売れません。

＞造成地
　リスクが高い土地です。崖地がなく山を削った場所は良いが、埋め立てた場所は雨や地震の災害に弱く資産価値低い。

＞修繕費
　１０～１５年後に発生。外壁塗り替え１００～２００万円、水回りリフォーム２００～３００万円。屋根の葺き替えは３００～万円。年５０万円積み立てておけばいいでしょう。

＞学費
　ストレートで大学出るまでに子供１人に２０００万円必要。

＞老後資金３０００万円
　引退までに確保すべき金額です。

問題は何か突発的なことが起きた時対応できる余力があるかです。

＞　老後資金
　３０００万円は最低必要です。子供が大学でてから貯蓄。

＞税金
　今後税金や社会保険料は高くなる恐れがあります。
　

No.5 回答者： E-1077 回答日時： 2014/04/24 17:27

　性別の問題か勤続年数の問題なのかわからないのですが、似たような年収で私は１９００万しか借りることが出来ず、他は全部現金払いにしました。

　家具や家電などを買い直すと結構金額が行きますし、仲介手数料や登記手数料、印紙など、細かく結構かかりますよ。

　車を二台持っているのは田舎じゃ普通なんで、別にそれが査定に関係あるのか？って思いますけれど？
　私立高校や大学も今は何とかやっていけるけれど…将来は？っていう部分で、本当にそれが反映された数字じゃないように思えますね。
　海外旅行に行くとか国内旅行に行くとか・・・それが借り入れとどう関係すると思います？それだけ余力があるってことをアピールですか？変なFPですねえ。あり得ない。
　現在何かしらの不動産を持っているとかならあり得ますが。
　投資用の物件を持っているとか。株があるとか。

　お子さんが大きいので多分に４０代後半か５０代だとは思いますが、フラット３５などを使っても４０００万は無理だと思います。
　
　貯蓄の５００万なんてすぐになくなりますよ。
　私なら一日で使える額です。（威張ることじゃないか・・・・・＾＾；）
　
　私は現在中古の家を現金で買い、今の家を売りに出していて、買い手がつきましたので、契約と同時にローンを返済する予定です。預金残高は子供の教育費を全部差し引いて１０００万は残したいと考えていましたが、リフォーム代と家具類と引っ越し費用で結構な金額になったので、ちょっと厳しいので、頑張って働かないと！と思っているところです。

　借入４５００万はバブルでもない限りは無理だと思いますよ。
　返済もその収入で２０万近くいくのは・・・・どうかなあ。二世代ローンとか？お子さんに引き継いでもらうというのも一つの方法ではありますが・・・・。

　確かにやってやれないことはないでしょうが、新築の家でふりかけご飯じゃねえ？わびしくないですか。

　もう少しランクを落として査定して、考えたらどうでしょう。
　坪単価を下げるとか。

　妥当じゃないです。

　止めたほうが良いと思います。

　でも、あなたの人生だし、あなたの家なので、はっきりとは言えませんが・・・・・。無謀ですよ。

　家を手放すことになったらもっと寂しいですよ。

　

No.3 回答者： IDii24 回答日時： 2014/04/24 14:05

>400万は太陽光パネル10kwの値段のため、建築後は毎月平均4万円前後が売電収入として入ってくる予定。

まあこれは自分の家で電気を全く使わなかったときの試算で、しかも現在の買い取り価格で、しかもパネルが劣化しないということを見込んでの資産なので、あまり意味がないので抜きましよう。

年収800万での借り入れって普通は３０００万がいいところでは？このファイナンシャルプランナーって銀行の人ですか？これで太鼓判ってなんか変です。太鼓判じゃなくて「何とかでしょうね」ぐらいに言っているならまだ納得できますが、太鼓判と言ってるところに胡散臭いものを感じます。

＞貯蓄が５００万残ることと
５００万で何ができるの？まずここが疑問ですね。家を買ったら今度は他に経費も掛かるのに。
800万って月40万以下ぐらいの手取りですよね。これで生活費と学費出すと相当キツイと思います。さらに住宅ローンが月20万近くでは？これぎりぎりだと思いますが？

自分が収入800万前後の時に家を買ったときは二千万の借り入れでした。それでもなんか余裕なんかありませんでした。賃貸と同じぐらいは払ってるわけですから。
もちろん繰り上げ返済で早めに返却して、リーマンショック直前についでに家も売って、ほっとしましたね。今は現金で持つのが一番なので。

No.2 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2014/04/24 14:04

＞建築後は毎月平均4万円前後が売電収入として入ってくる予定。

　これを当てにするのは？です。どのような環境なのかわかりませんが、目の前にマンションが建ったら０円ですし、太陽光発電が進めば、電力会社が買い取りをしなくなるかもしれないです。また、ある意味消耗品ですよ、メンテナンスフィーがいくらなのか調べましたか？
　それと、この景気下でボーナス払いを入れるのはどうかと．．．　自分も当初、ボーナス払いを組んでいましたけど、希望退職で会社を辞めたときに潰しました。
　貯金５００万円のうち、１００万円は不動産取得税やら引っ越し代などで消えます。
　お子さんを保育園に預けられると思うのですが、２人だといくらかかるか調べましたか？塾や習い事を始めると月に１０万円くらい掛かるかもしれませんね。
　ご主人の収入も上がるでしょうけど、転勤とかはないのでしょうか？単身赴任ならそれなりにお金が掛かりますね。

　自分が質問者様の立場なら、不安なのでそのようなローンは組まないです。

No.1 回答者： bibivivi 回答日時： 2014/04/24 13:58

他人は他人

あなたが　無理だと思った時点で　無理なのです

住宅ローンを組んで家を造り　入居したとしても　毎日　借金返済の事ばかり考えてたら　家なんか　何の意味が　あるのでしょうか?