再建築不可物件

都内の戸建て中古物件を買おうと検索しているのですが、再建築不可の物件が多いのに気付きます。また、同じような大きさの建物を建て替えるにも建蔽率の制約で建てられそうにありません。土地面積が小さいことや私道の接道幅の問題もあるのでしょう。
質問は過去に建てられた建物が何故に再建築不可や同じ大きさの住宅が建てられなくなるのですか。セットバック程度ならば我慢ができるが、法律が変わり再建築不可となって財産価値が低下するのも理不尽な話だし、それだけでもないように思えます。建築の法律に詳しい方の回答を望みます。

No.6 ベストアンサー 回答者： hanasuke12 回答日時： 2014/04/28 23:44

＞再建築不可の家に住んでいる人は建築士や不動産屋に騙された。

いやいや、売主だってけっこうわかっていて詐欺まがいの確認申請を出すことを知っていますよ。
まともな値段で売れますからね。
たとえば幅が４ｍの「通路」があったとしましょう。
奥にこの通路にしか接しない４件の敷地があったとしましょう。
○詐欺A
これを２項道路（後退済み）と申請する
○詐欺B
これを４２条１項３号の道路と申請する
○詐欺C
これを「公道」とだけ書き込み申請する
○詐欺C
期間を少し空けて、路地状敷地（旗竿敷地）の形で竿の部分を重複して使いまわし確認申請する

などなど手口はいろいろ。
昔はこれでけっこう見逃されて確認処分されたものです。
見逃した行政もバカですけどね。

＞再建築不可物件群に再建築する方法は地上げしかありません。

「通路」の幅がすでに４ｍあれば、場合によってはそのままで位置指定道路の可能性が残ります。
ただし建築部局だけでなく宅地部局との連携が必要。
都計法第２９条の許可申請が必要になっては大変ですから。
可能性が極めて低いが、法第８６条第１項の一団地認定も考えられます。

＞地上げした後の状態が建築前の状態であったのではないでしょうか。

そのとおりです。
タイムマシンで更地の時に戻るだけ。
もともと建築不可だったんですから。

＞一つの土地に集合住宅群を作れば、接道が一つであっても住宅群が建てられる。

「群」はナシですね。
可分であれば１つの建物に敷地は１つだし、それぞれで接道要件を満たさなければなりません。

＞土地が最初から確定していたら、再建築不可の場所には建物が建てられないが、土地が最終確定していないところに建物を建てて、後で土地を分割してしまうので再建築不可になってしまう。

これはおかしい。
虚偽の申請をしている時点で敷地は確定しています。
非道路を法の道路として虚偽の申請をするのと、適法に建てたあとの後日の土地分割で接道しない土地を発生させるのとでは話の次元が違う。


＞建て増しで建蔽率オーバーの非合法になっても、再建築はできます。
＞しかし、再建築不可はその土地の価値がガタ落ちです。

もともと価値が無かった土地です。
２足３文の土地に虚偽の確認申請が１度だけ通り、今まで暮らせていたのが「価値」です。

この回答へのお礼

建築不可物件は奥深いですね。もともと価値の無い土地が化けて金儲けができる。それだと不動産屋も工務店もやりますよね。買う方も土地の価値に目をつぶれば、安く住宅を手に入れて40年も住めれば十分と思って買っているのですね。住宅事情の悪い都心近郊だからこそできる。みんな分ってやっている。その片棒を担ぐ民間機関もお仕事ですか。そして、結局は建築不可物件になってしまう。輪廻による因果応報みたい。ありがとうございました。

お礼日時：2014/04/29 10:59

No.5 回答者： inon 回答日時： 2014/04/28 11:39

確認申請が提出されれば、必ず、役所なり、確認検査機関が現場を見に行きます。

よって、再建築不可の物件は確認申請提出時は合法であるが、その後非合法になったと考えるのが妥当でしょう。10年以上前でも現場確認は必ず行われていました。長屋建て住宅など部分的に建て替えをすれば接道しないようなことも起こりえます。

この回答への補足

>再建築不可の物件は確認申請提出時は合法であるが、その後非合法になったと考えるのが妥当でしょう。
私もそのように思っています。建て増しで建蔽率オーバーの非合法になっても、再建築はできます。しかし、再建築不可はその土地の価値がガタ落ちです。その詐欺まがいの手口を知りたいのです。

補足日時：2014/04/28 13:10

No.4 回答者： hanasuke12 回答日時： 2014/04/26 23:37

質問から、法第４３条第１項の接道義務だけについてお答えします。

まず、法の施行が昭和２５年ですが、施行当時に都市計画決定している地域ですべての道路の判断が済んでいたわけではありません。
一番の問題は、幅員が４ｍ未満の「道」が２項道路に該当するかどうか、です。
当時は特定行政庁の数が少ない。
多くは都道府県の出先機関が特庁であり、管轄の市町村の確認処分を行っていました。
たとえば管轄の市町村が５つあったとしましょう。
１つの市で年間の確認申請が５００件あったとしましょう。
これでその出先機関では年間に２５００件の確認の審査を行うことになります。
だいたい１日に１０件ですね。
審査の担当なんて２～３人程度だったろうし、４号なら審査機関が原則７日なのでけっこう忙しかったはずです。
これで審査と同時に路線の調査を行っていたら審査の期限に間に合いません。
で、確認処分をしながら並行して路線の調査を行い、データを蓄積していたんです。
そもそも出先機関が管轄する自治体の路線をすべて把握するのも物理的に不可能ですし。

確認処分は申請された書面の審査なので、設計者である建築士が２項道路と申請してきたら、多くの場合はそのままスルーして２項道路と判断してきました。
確認申請書の第１面には、
「申請の内容は事実に相違ありません」
との宣誓文から始まっていますしね。

で、その後、都道府県の出先機関から各市の特定・限定行政庁へ審査業務が移管されて、あらためて２項道路に該当するか否かの調査を行ったところ、当時の判断が誤まりだったことが多々あります。
平成１９年に施行された建築基準法施行規則により指定道路台帳の整備が各特庁に義務づけられ、過去の判断を全て洗い出した自治体もあります。
多くの自治体であらためて法の道路と非道路が仕分されました。

要はA建築士の所業で発覚した構造計算の偽装と同様に、建築士側の偽装が一番の原因と思います。
建築士の多くはそのときの仕事を片付ければいいと考えています。
建たない建物を建てるのが（も）仕事ですから。
非道路を２項道路と申請し、行政庁側がうっかり見逃してそのときだけ確認が通ればいいんですよ。
将来施主が再建築ができなくても、過去の設計者にとばっちりが来ることはありませんから。
建築士なんて今も昔もモラルが低い連中ばっかりです。
鈍感な行政も、やっとこさ性善説から性悪説で考えるようになりましたけどね。

で、すべての路線の調査・判断が済んでいない特定行政庁は、２項道路との申請内容をそのまま認めてしまい、確認処分をしてきました。
申請主義である法の趣旨から言えば、これは仕方の無いことかもしれません。

ウソをつく建築士側とそれを見抜けなかった行政庁側と、どっちに責任があるか、にもなりますが、それについてはノーコメント。
責任の所在以前にダメなものはダメなんです。
このような場合、行政庁側は４３条のただし書での救済を検討する場合もありますが、いずれにしても非道路であることには変わりはありません。
もちろん全てが４３ただしで救済できるはずもなく、法の道路に接しない、つまり再建築不可の敷地が発生しているのが事実です。

本来は建てられなかった敷地に今まで合法に建てられたのですので、考えようによってはラッキーだったんじゃないですかね。

以上、簡単に言うと、本来は救済措置であった２項道路の考えに少々無理があったということです。
それと、審査が書面だけで良い、という申請主義にも問題があると私は考えています。
これを今や民間機関は都合の良いほうに解釈し、現地と申請とに不整合があってもガンガン確認しちゃいますから。
ちなみに厳密に２項道路の指定条件を完備している路線って、郊外の都市ではそうそうありませんよ。
基準時の白図や航空写真などが手に入れば一目でわかります。
ただし、
「あの路線で２項道路なのにどうしてここでは非道路なんだ」
とゴネても無駄。

接道義務以外は法第３条第２項、つまり既存不適格が適用されますので、市街化区域に限っては再建築不可はそうそう無いと思います。
不適格を活用するなら新築ではなく棟別の増築で持っていきますし。

この回答への補足

再建築不可の家に住んでいる人は建築士や不動産屋に騙された。にわかには、信じがたい。
建築不可物件の周辺をグーグル地図で見ると、袋小路の私道を接道にして建物が密集していてます。この建物群は建売のようです。質問の後に自分なりに考えてみました。再建築不可物件群に再建築する方法は地上げしかありません。地上げした後の状態が建築前の状態であったのではないでしょうか。一つの土地に集合住宅群を作れば、接道が一つであっても住宅群が建てられる。そして建てた後に土地を切り売りすれば良い。切り売りした時点で再建築不可になってしまう。私道分も含めて建蔽率をバスさせ、後で私道を作る。私道を作ると建物は建蔽率オーバーになってしまう。
土地が最初から確定していたら、再建築不可の場所には建物が建てられないが、土地が最終確定していないところに建物を建てて、後で土地を分割してしまうので再建築不可になってしまう。

補足日時：2014/04/28 09:18

この回答へのお礼

2回も回答していただき、ありがとうございました。

お礼日時：2014/04/29 11:02

No.3 回答者： nantamann 回答日時： 2014/04/26 13:37

建築基準法の制定は古いですが、当時厳格に適用すると多くの家が違法建築、建築不可となり社会問題に発展するので当局は違法建築を見て見ぬふり大甘査定してきたと聞きます。

建築基準法を厳格に適用しだしたのはここ５～１０年くらいだそうです。この流れは変わらないと思います。長い年月（何百年）をかけ建築基準法に適合した町に作り変えていくのでしょう。ローマ皇帝ネロのように違法建築を放火して焼き払うことは現代においてできません。大災害で密集した街が消滅すれば神戸のように区画整理できるのでしょう。
従って接道要件を満たさない物件は手を出さないほうがいいと思います。

この回答への補足

お説だと、大甘査定で許可を受けたために再建築不可となり、土地の財産価値が大幅下落している。過去にこの物件を買わされた者は大損ですよね。役所が行なう建築確認審査が当時は甘かったとも思えません。法の抜け道があったのでしょうか。それが今でもあるのではないか。

補足日時：2014/04/26 15:58

この回答へのお礼

難問に回答していただき、ありがとうございました。

お礼日時：2014/04/29 11:03

No.2 回答者： lv4u 回答日時： 2014/04/26 11:26

>>質問は過去に建てられた建物が何故に再建築不可や同じ大きさの住宅が建てられなくなるのですか。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/8569320.html
上記に２項道路関連の話が書かれています。
まあ、狭い道の奥で、消防自動車や救急車が入れないようなところに住宅があると、危険だからってことですね。

実際に、狭い道のまわりにビッシリと木造の家が立ち並んでいる地域に行くと、「今、地震や火事に会ったらどうしよう」という不安感を感じます。

この回答への補足

42条2項道路ならセットバックで良いのではありませんか。戦前の家なら分りますが、この建築基準法の規定は1950年のことですし、築30年ほどの家がなぜに建築不可になるのか。むしろ、当時にどうして建ることができたのでしょうか。

補足日時：2014/04/26 12:20

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2014/04/26 11:21

だからリフォーム、、、内側から新築するのです、同じ大きさで。

この回答への補足

住友不動産の新築そっくりさんのことですね。しかし、再建築不可の物件を買うことはできません。

補足日時：2014/04/26 12:24