住宅の減価償却費

Question

数年住んでいた住宅を賃貸することになり、今後減価償却費の計算が必要になります。
その際に、取得時に支払った下記内容は取得価格に含めても宜しいものでしょうか？

(1)建物設計料
(2)性能保証申込料
(3)性能保証住宅登録料
(4)同上振り込み手数料
(5)水道加入金
(6)建物表示・保存登記料
(7)諸官庁手数料（住宅会社へ支払った手数料）
(8)外構工事料

また、所定の計算式で求めた償却額は円未満切上で宜しいのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

star460219 · Accepted Answer

1・2・3・4・7については建物の取得価額に含めても良いと思われます。

下記のとおり、【減価償却資産の取得価額に含めなくて良いもの】税法で定めております。
　従って、それ以外のものは取得価額に含める事となります。
　https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5400.htm

ただし4については、振込手数料で少額のものですので、取得価額に含めなくても良いと
　思われますが、不動産収入の経費とすべく減価償却するのであれば、取得価額に含めれば
　若干ですが、経費が多くなります。

6については、上記の「含めなくて良いもの」の中に租税公課として列挙されています。
　あくまで「含めなくて良いもの」ですので、含めても良いということです。
　これから賃貸するというのであれば、取得価額に含めて減価償却した方が有利でしょう。

5については、水道加入金ですので税法上繰延資産となり、建物の取得価額には含めません。
　従って、15年で均等償却します。

8については、外構工事ですので、建物の取得価額には含めず、構築物として減価償却します。

以上のとおり、建物の取得価額に含めるものは、5と8以外の費用となり、5と8はそれぞれの
　科目で償却することとなります。

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

一例を紹介しますと、古いアパートを取り壊して、すぐ新しいアパートを建てて賃貸したとするじゃないですか。

この場合、「取り壊し費用」がどうなるのか、ですが、税務署は「古いアパートは、新しいアパートを建てるタメに壊したのだから、新しいアパートの建築費用に含めるべきだ。すなわち取り壊し費用は経費ではなく、資産である」と言います。

「すぐ建てる」というのが問題で、まあ、新しいアパートを建てるタメに壊したのではない。両者は無関係であると言うために、我々は一年以上時には数年、更地のまま放置しておけば問題ないわけですが。

（それを、バカだという人もいます (^_~;; が、泣く子と地頭には勝てないのです）

すぐ建てさせて賃料を稼がせ、所得税なり法人税なりを取り立てたほうが国家財政に寄与するんじゃないかと思うのですが、税務署には税務署の考え方があります。

税理士任せで税務署のホームページなどにどう説明されているか調べたことがないのでわかりませんが、この種の「・・・ ために・・・ したので」「え、何それ！」という実例はほかにもあります。建前と実務は違うんです。

そこで考えますと、質問者さんが上げられた費用は「自分で住むタメに支出した」ことになるので、賃貸の経費もしくは減価償却の対象とするのは無理ではないかと思われます。

したがって、「うっかり見過ごす」ということはあっても、積極的に「ＯＫ」ということはないのではないかと思われますね。私なら、なんだかんだと質問されるのが面倒なので、最初から含めません(自宅を賃貸する場合）。

微妙であることは間違いないので、どうなるのか、しっかりと責任を取ってもらえる税理士さんにご相談なさることをお勧めします。

余談ですが、（余計な話だったらごめんなさい）

このサイトで「住宅ローンで買った自宅を賃貸に出そうとする」相談ケースを時々見かけるのですが、住宅ローンは自分が住む家を買う人のために、事業者ローンよりも特に優遇しているローンです。

住宅ローンで建てた物件を賃貸に回すのは、住宅ローン契約違反です。「すぐに全額返済しろ」と要求されても文句が言えませんので、ご注意ください。

1・2・3・4・7については建物の取得価額に含めても良いと思われます。