マンション玄関扉の錆つきの補修費？

マンション管理組合理事長をしています。
組合員から玄関扉の内側が結露で錆びているので、管理組合費で補修してほしいという依頼を受けています。
はじめは、扉は共用部分。鍵は専有部分であるので、扉の修理は管理組合費と思っていたのですが、「マンション管理センター」に問い合わせたところ、「”通常の使用に伴う管理は専用使用権者の責任と負担で”行うので、結露での錆であれば、専用使用権者の負担です。ただし、今まで管理組合負担で行ってきた場合は話が複雑になります。」と言われました。まさしく、当マンションはその話が複雑になるマンションです。
1.組合員から「伝え聞きは信用しない。専門家の文章で示せ。」と言われました。
　弁護士に依頼すると費用もかかります。なにか、いいサイトはないでしょうか。
2.本当に、マンション管理センターの見解は正しいでしょうか。
3.マンション管理センターの見解は正しいとして、当マンションでは今後専用使用部分の補修についてはどう考えればいいでしょうか。

「錆付きで個人負担なら、ベランダの防水の劣化も個人負担か？」
と別の組合員に言われました。
専用使用部分の補修費用の負担に対する考え方をできるだけ、詳しくお教えいただけないでしょうか。

ご教授、よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： maikuro3 回答日時： 2014/09/06 15:11

kkanreiさん

理事長業務お疲れ様です。
マンションの運営には色々と問題が発生するでしょう。
また、監事と違って責任も大きくなりますよ。
輪番ではなく立候補で理事長になられたことは
この紙面で理解しています。

玄関ドアの内側部分の補修責任についてですが
当然区分所有者さんの責任と費用負担において実施するものです。
今、ごねている区分所有者さんには、マンション管理士の資格を
持った人が文章で回答すれば解決しますよね。
（貴マンションの管理規約や使用細則でも理解できるとは思いますが）
理事会で討議し、決議されそれを議事録に残せば
今後は同様な問題は発生しないと思います。

下記の組織で質問されたらいかがでしょうか？
これだと紙面に残りますし、該当区分所有者さんも納得されるのでは？
http://www.m-douyo.jp/question/category.phtml?ca …
http://www.kanjyukyo.org/index.htm

こちらも今後のマンション運営のためにご参考にされることを
お勧めします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/kanri/

＞経年劣化が専用使用権者負担なら防水が経年劣化しても
＞専用使用権者負担か」と別の組合員がいいます。

ベランダやルーフバルコニーの事を言っているようですが
何か理解に苦しむ文章ですね。
トンチンカンな質問(言いぶん)としか思えません。
専有部分と専用使用権の有する共用部をごちゃまぜにしているようですね。

ご質問に対し、ご不明な点や理解できない点については補足でご連絡ください。


今後とも、居住者さんが快適なマンションライフをおくれる様に
ご尽力ください。

この回答への補足

バルコニーの防水に関しては、扉補修を依頼した区分所有者に賛同する組合員が、
「理事長の言うように専用使用部分の経年劣化による損傷は個人負担であるなら、バルコニーの床防止の経年劣化による剥がれ等が生じた場合も、個人負担になってしまう。バルコニーは専用使用部分である。床防水の損傷が個人負担というのはおかしい。だから、理事長の言う経年劣化が全て個人負担というのもおかしいのではないか。」
という意見を述べられました。
私も、確かにバルコニー床防水の損傷が個人負担とはおかしいように思います。
「普通、床防水が経年劣化するのは施工不良だから業者の責任である。」と私が言うと、
「保証期間が過ぎた場合の費用負担はどうなるの。」と言い返されて、なにも言えなくなりました。

専用使用権者負担
・扉の結露・雨露による錆
・バルコニー手摺の雨露による錆
・窓ガラスの直射日光による膨張による割れ
組合負担
・バルコニー床防水の劣化（だたし、重い物、熱い物をおいて防水シートを剥がれさせた場合は、専用使用権者負担）
・バルコニー手摺を支持するボルトの緩み

上記のように思うのですが、その線引きの説明がなにかないでしょうか。
それとも、私の線引きは間違っているのでしょうか。

よろしくお願いします。

補足日時：2014/09/07 07:51

この回答へのお礼

いつも丁寧にご回答くださり、ありがとうございます。ご紹介のサイト活用させていただいています。今後もよろしくお願いします。

お礼日時：2014/09/07 07:37

No.7 回答者： kamaryu 回答日時： 2014/09/12 14:56

管理組合の様々な問題での解決法の一つは、公平である事に尽きます。

これまで組合負担でドアの補修をしてきたのに、今後は個人負担とすると言ってもなかなか理解しては貰えないと思います。
基本的にはドア内部のサビは専有部分とも解釈されるので、所有者にして貰いたいところですが、これまで管理組合でして来たのなら続ける事はできませんか？
１Ｆの住宅のドアが錆びるというのも、所有者の責任ではなく構造的な問題と捉えるべきでしょう。
ドア交換ではなく、塗装やシート貼り等なら費用も少なくなると思いますよ。
鉄扉は遮熱機能が無いので、この際軽くて暖かい扉や地震の際に閉じ込めを防止する扉に全部を替えるというのも一案です。

また専用使用権者負担としている下記の部分ですが、すべて管理組合負担とすべきです。
・雨露による錆：使用者に責任が無い
・バルコニー手摺の雨露による錆：同上、計画修繕に組み込むべき
・窓ガラスの直射日光による膨張による割れ：同上

また仙台地裁での裁判例を上げておられますが、この案件は「はめごろし窓」のパッキンの補修のことです。
当然区分所有者には管理の術も無く、区分所有者負担とするのはあまりにも杓子定規で地元で問題になっていました。

マンション管理センターの見解は正しいです。
専用使用部分の管理を怠った為に生じた補修は区分所有者負担ですが、それまで管理組合でやってきたのなら管理組合でするべきです。
私は、専用使用部分の経年劣化は組合の計画修繕でやるべきだと考えております。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
今まで、管理組合でやってしまっていたというのが問題です。
それをいまさら、といのが今回、補修を要求している組合員の主張です。
「バルコニー等の通常の使用に伴う管理は専用使用権者の負担と責任で」
という管理規約の解釈をどうしたらいいのか、本当に頭を悩ませています。
補修を今後組合負担でするとすると、「細かい錆だけでも組合負担か。」
ということになりかねませんし、逆に専用使用権者負担とすると、「不公平だ」
とうことになります。

お礼日時：2014/09/13 20:13

No.6 回答者： inon 回答日時： 2014/09/07 14:28

NO.3の回答者です。

一階では劣化が早く、上階は劣化が遅いと言うことですね。
これは区分所有者の管理が悪いと言うよりも、建物の構造的欠陥であると言えるでしょう。
こうすればどうでしょう，一階においてはドアの交換を行う、後数年もすれば上階もドアの交換が必要になると思われますので、腐食具合を見て交換すると言うようにすれば、上の階の方も納得するのではないですか。
ドアの外側は共有部分、内側は専有部分ですが、内側が腐食すれば、そのうち外側も腐食がまわってきます。
どちらにしろ交換という流れになるならば、一階だけ先に交換すると言う案が良いように思います。

一般的にドアの交換などは修繕積立金で行う場合が多いです。個人でやると、デザインが統一されませんのでね。
賃貸ではないのですから、専有部分はぼろぼろで使おうが、ゴミ屋敷になっていようが（お隣に迷惑がかかれば別ですが）善管義務という言葉は当てはまらないと思われます。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。
ドアの交換まで必要かどうかは、理事会レベルではなく、総会で判断いただこうと思います。
するにしても、次回の大規模修繕工事の時期にしないと、現在の修繕積立金では次回の大規模修繕の予算が減ってしまうと思います。なにしろ、ドアの交換は1件15万円。1階部分全部ですと、15×10＝150万円ということになります。

お礼日時：2014/09/12 06:03

No.5 回答者： maikuro3 回答日時： 2014/09/07 12:37

kkanreiさん

補足説明ありがとうございます。

玄関ドア内側の腐食について私の考えを述べさせていただきます。
専用使用権を有した居住者さんの善管注意義務不足ではないでしょうか。
環境のせいで結露が多い事は入居者さんがわかっている事であり、
その対処を怠ったために起こった問題ですよね。
２階以上の住居には、結露による問題が生じていないとのことですね。
そうであれば、自然劣化ではなくその住居の使用者による管理不足が原因です。
私は該当者さんにそういう方向で話しをしていきます。

貴マンションの管理規約や使用細則に「管理」について記載されていませんか。　
私の住んでいるマンションの規約では、

第〇〇条
区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持管理を図るため、
常に適正な管理を行うよう努めなければならない。

第〇〇条
敷地及び共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担において
　これを行うものとする。ただしバルコニー等専用使用権の有する共用部分の
通常の使用に伴うものについては専用使用権の有する者がその責任と負担において
これを行わなければならない。

以上のことが記載されています。
居住者が専用使用権のある共用部分の管理を怠ったために起因した劣化と判断します。


その他のご質問について

＞「普通、床防水が経年劣化するのは施工不良だから業者の責任である。」と私が言うと、

　これはちょっとまずかったですね。
　保証期間内であれば、貴殿のおっしゃるように無償で施工会社が対応します。
　保証期間外であれば、管理組合が費用の負担で対応します。
　このベランダ防水の件と玄関ドアの内側腐食について同一レベルで話されない方が
　良かったと思います。
　そこを付け込まれたのですよ。
　言ったことは訂正できますから、今度機会があれば訂正された方がよいと思います。

専用使用権者負担と管理組合負担の線引きについて
　上記にも記述しましたが、管理規約、使用細則で判断できませんか？
　なければ作る方向でご活動ください。
　そうすれば明確になります。


以前の他質問のご回答でkkanreiさんはこう書かれていますね。
これについては私も同感です。
＞補修を一斉に管理組合で行うとした場合でも、費用は各専用使用権者負担としないと
＞ちゃんと管理している人と、ルーズに管理している人の不公平が生じます。
＞ただし、ちゃんと管理してても結露の多い部屋とか少ない部屋とかいろいろありますが、
＞それはその部屋を買った人が不運。

管理組合でフォローできるところはフォローして、皆さんが納得できる運営を目指して、
しんどい無償の仕事ですが、今後とも頑張ってください。

この回答への補足

いつも丁寧に解説くださり、ありがとうございます。これからもよろしくお願いします。補足にて、お礼させていただきます。

補足日時：2014/09/19 20:39

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
経年劣化による専用使用部分の損傷は、専用使用権者の負担で行うべきである。
それは、十分、他の資料からでも確認できます。

「仙台高等裁判所　Ｈ21.12.24判決」
マンション窓枠の補修について、経年劣化は専用使用権者の負担
ただし、総会で計画修繕として専用使用部分の補修はできる。

と判決され、組合員側の上告を最高裁が棄却し、裁判は確定したそうです。

だたし、私のマンションでは平成23年まで、組合負担で玄関扉の修繕を行ってきてしまっています。
修繕を要求している組合員をどう説得するか、頭を抱えています。

重ねて、ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/09/12 05:56

No.3 回答者： inon 回答日時： 2014/09/05 13:23

築何年ぐらい経ったマンションですか？うちは築３５年です。

おそらく、問題のお宅のドアが結露で腐食している状態なら、他のお宅も腐食しているドアが何件もあると推測されます。この際修繕と言うことですべてのドアを交換したらどうでしょう。これから何件ものお宅のドアの補修がどんどん議題にあがってきますよ。
私どものマンションはすべてのドアの交換を実行しました。

他の回答者がドア＋ドア以外の補修については的確な回答をされていたので、私は提案として回答させていただきました。

この回答への補足

当マンションでは1階部分の結露が多く、2階、3階の玄関扉はほとんど健全な状態です。
また、1階の東側は半地下になっており、地下水が外壁に接しているため、よけいに結露が多いと思います。
ドアの交換を全戸行うのはもったいないと思いますし、一部の住戸だけ行ったとして、それで不公平感を組合員がいだかないか、心配です。

補足日時：2014/09/06 06:49

この回答へのお礼

御提案、ありがとうございました。

お礼日時：2014/09/06 06:50

No.2 回答者： tairakometsubo 回答日時： 2014/09/05 10:18

　専用使用部分の「通常の使用に伴うもの」に対する費用負担とは、その部分を適正に使用していくために維持するための行為、と考えてください。

　つまり、バルコニーでは掃除（排水口なども）、網戸であれば掃除や張替が該当します。

　マンション管理センターの見解は間違っているわけではないですが、言葉足らずですね。
　経年劣化を遅らせるための適正な管理義務を専用使用者は負っているのです。

　ご質問に対する回答とすれば、結露をこまめに拭き取るのが通常の仕様に伴う費用負担ですから、それを怠ったことで生じた錆によるドアの補修は管理組合負担ではできません。個人負担です。

　専門家の文章で出せ、というのは傲慢な態度です。先の方がおっしゃるように、だったら要望を文書で出せ、と言って、出してくれば、理事会で検討したところ、それにかかる費用負担が認められなかったと言いましょう。

　それよりも、理事長宅のドアを見せて、「補修するほど劣化していないでしょう？そのうち玄関ドアの交換も大規模修繕で検討するだろうからそれまで辛抱してください。」と言ってやったらいかがですか。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
適正な管理を行っていたか否かですか。そういう解釈も成り立つでしょうね。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/09/06 06:45

No.1 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/09/05 02:03

輪番制で嫌々理事長をやらされていることが分かりますが、ちょっと勉強しましょう。

「管理規約」と「使用細則」を是非、一度は熟読しましょう。

>管理組合費で補修してほしいという依頼

まず、言葉の間違いがある。「管理組合費」ではなく、「修繕積立金会計支出」での補修依頼ということですね。

それならば、まずは、当該組合員から、管理組合理事会(理事長)宛文書にて、「(ドア内側の)結露での錆び補修依頼」を提出して貰いましょう。口頭だけの依頼では、正式な理事会審議に入れないと伝えましょう。口頭だけでは、不必要な理事会(理事長)のデッチ上げ工事と思われかねないので、組合員からの要請があったという証拠が欲しいと言いましょう。実際、無用な工事をやって、キックバックを得ようという理事長もいる。

で、文書要請を得てから、貴方のマンションの「管理規約」と「使用細則」を理事会で吟味すれば、ドアの内側は、専有部なので、その修繕は、個人負担であることが分かります。そういう理事会審議の結果を文書で当該組合員に通告しましょう。個人負担である理由は、「管理規約」と「使用細則」の第何条に明記されていると伝えましょう。そして、「管理規約」こそが、マンションに住む者の法律であると言いましょう。

弁護士とか、専門家に依頼しなくても、「規約」にドアの内側は専有部であると明記されているので、それに従わなくてはいけないということ。「規約」文章は、素人役員でも読めるように書いてある。

それを読めば分かることだが、ドアの外側は共用部なので、勝手に鍵の形を変えたり、色を塗り替えてはいけないのですね。一個一個の鍵の形が違ったり、色が違っては、マンション全体の統一感が失われて、資産価値を著しく下げることになります。ただし、内側は、専有部なので、色を塗り替えても構わない。

蛇足ながら、ドアの内側でも、「内枠」(ドア枠)部分のみ、「鉄部塗装工事」(通常7～8年毎に実施)の時、管理組合の修繕積立金会計支払で、ドア外側とともに実施される。しかし、「鉄部塗装工事」でドア外側の塗装は出来たとしても、どうしても在宅が不可能という居住者が居て、内枠塗装が出来ないということがある。それで、錆が出る人もいる。しかし、それは、在宅要請に応じなかった人の責任と考えざるを得ない。多分、掲示板告知とか、ポスト投函で、工事日程を示したうえで「在宅要請」をしているはず。

しかしね、念の為に言えば、ドアの内側と言うのが、ドアそのものなのか、ドアそのものではなくドア枠なのか、正確な情報が必要。ドア枠ならば、次回の「鉄部塗装工事実施時に、是非、在宅していただければ、塗装できます」と伝えましょう。つまり、「ドア内枠」も「共用部」と言う解釈が一般的だと思いますね。専有部は、ドアそのものの内側のみということですね。ですからね、次回の「鉄部塗装工事」の「仕様書」に「ドア外部」だけでなく、「ドア内枠」が必ず入っていることを確認して、専門業者選択をしましょう。そして、工事に際しては、普通はアンケートを取って、事前に指定期日内での在宅日を連絡して貰うという作業をして、内枠塗装の実施率を上げる努力をします。

でね、通常の場合、「ドア内枠」塗装実施後、乾燥させるために、少なくても、約一時間ドアを解放状態にしておかなければならないので、その間、在宅を続けなければならないが、修繕積立金会計支出での「鉄部塗装工事」をやって貰うということは、そういうことにも我慢して貰わなくてはいけないのですね。

>ベランダの防水の劣化

ベランダは、専有使用権が認められているものの、あくまでも共用部なので、修繕積立金会計で修繕する。そういうことも、「管理規約」と「使用細則」を読めば分かる。共用部である理由は、火災時など、隔壁を蹴破って、みんなの避難経路となるから。隔壁は保険で修復できる。ただし、網戸などは、個人負担の修繕になるのが普通。で、ベランダ防水は、外壁関係の大規模修繕時に「足場」を組むので、その際に一緒に実施するのが一般的。足場を組めば、各室、在宅を求める必要が無く、工事がスムーズに進行するということ。

重ねて言います。大変ですが、必ず「管理規約」と「使用細則」を熟読しましょう。そして、役員全員が理事会に出席する際には、「管理規約」と「使用細則」を携帯することを義務付けましょう。あらゆる問題解決の方法は、その中に明記されています。問題が生じたら、まず、「管理規約」を読むという癖を付けましょう。

この回答への補足

管理組合費と記述させていただいたのは、もしこの錆付きの補修が管理組合負担で行うとしても、少額で修繕積立金をとりくづす必要が無く、管理費で賄えるからです。また、毎年、総会の予算で管理費が数十万円計上されているので、管理費からの出費は問題ないと思います。逆に、修繕積立金を取り崩すには総会の承認が必要ですので、補修前に臨時総会を開かなければならないということになります。
ドアの内部塗装部分は「上塗り説」の考え方から言うと、専有部分ですが、今回、錆が塗装より深い鉄部分に及んでいるので、腐食が共用部分に及んでいると考えます。
「管理規約」は国土交通省の標準管理規約（ちょっと当マンションの規約は改定が古いですが）と同じような、内容で、

（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

という、記述しかありません。
「通常の使用に伴うもの」の解釈が問題で、結露による錆はこれに該当するのか。
「マンション管理センター」の見解では経年劣化はこれに該当するそうです。

しかし、私が口でマンション管理センターの見解を述べても、当該補修要求者は納得せず、「専門家の文章を提出してくれ」と主張しているというわけです。

また、「経年劣化が専用使用権者負担なら防水が経年劣化しても専用使用権者負担か」と別の組合員がいいます。

窓ガラスが地震・台風・空き巣・投石等以外の原因で割れた場合は、専用使用権者負担というのは全組合員納得しています。

どういう場合に組合負担、どういう場合に個人負担というような内容を書いた専門書・サイト等はないでしょうか。よろしくお願いします。
いつも、熱心に御指導ありがとうございます。

補足日時：2014/09/05 07:04

この回答へのお礼

毎回、貴重な御意見ありがとうございます。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時：2014/09/06 06:46