マンション管理適正化法違反行為を律する機関は？

鹿児島市鴨池新町の複合型団地マンションで370世帯のマンション管理組合です。　１階の19店の店舗部会の管理規約を無視している既得権益内容が余りにも色々有りすぎて、役員会に修正提案をしますが、役員任期が１年交代の輪番制で、店舗は４年に１回、住宅は２５年に１回のため、役員に就任しての発言力が店舗部会会員の方が圧倒的に強く、ほぼ毎回会長は店舗部会より選出され、既得権益についての検討会がなされず、役員会の機能を果たしておりません。それで管理会社の東急コミュに管理会社としての見解を、マンション管理士・管理業務主任者資格取得者と共著で質問書を作成し提出しましたが、管理会社からは役員会からの書面で無きため、回答しませんとの態度でした。それで九州地方整備局建設部　計画・建設産業課へ電話しましたが、役員会の見解はどの様になっておりますかとの発言で今だに、役員会と管理会社とのお互いの利益確保の為に改善されません。管理（委託契約書）・（規約書）・（組合総会決算報告）で管理会社の数々の適正化違反行為を指摘できます。管理組合は店舗部会・管理会社による損害を被っており、築４０年になりこれまで金銭の追加徴収も無く住民間の大きなトラブルも無きため、管理会社の承認機関としての役員会運営です。適正化法の番人は国交省・・・のはずですが、明らかに違法行為をしている事を書面で立証出来るのに、上記の対応でした。本来は区分所有者・役員会の説得が先であることは充分理解出来るのですが、これまでの４０年間なにも不便・事件・事故が無きため、管理会社が役員会を利用しマンション管理の勉強会開催の阻止行為をしております。６年後に計画されている第３回目の大規模修繕を控えている為に早急に解決の必要が有ります。宜しくお願いします。

No.4 回答者： kkanrei 回答日時： 2014/10/11 07:58

理事が輪番制で就任しなければならないというのは、おそらくお住まいのマンションの管理規約のどこにも記載されていないはず。

ですから、次の総会で、あなたを含め、仲間を集め、理事に立候補すればいい。
そうして、理事長は理事の互選で選出となっているはずなので、あなたが理事長になって、理事会を運営する。
ないしは、区分所有法では管理者は区分所有者である必要はないので、総会でマンション管理士に報酬を支払って、理事長になってもらう旨、決議する。これなら、あなたが理事長になる自信はなくてもプロのマンション管理士がいままでの不正にメスを入れてくれる。ただし、費用は最低でも月に5万円、年間で60万円。なにか問題の解決をすればそのたび別途の成功報酬というところでしょうか。
管理費の値上げも考えなければいけませんね。

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2014/10/11 00:29

＞役員に就任しての発言力が店舗部会会員の方が圧倒的に強く、ほぼ毎回会長は店舗部会より選出され、既得権益についての検討会がなされず、役員会の機能を果たしておりません。

役員会（理事会）の審議においては多数決ですから、店舗の役員（理事）が住宅の役員（理事）数を上回らない限り、店舗側の好きなようにはできないはずです。
店舗を含め３７０戸の管理組合で、店舗数１９ですから、役員数の割合としては住宅の役員数の方が多いでしょう。

にもかかわらず、既得権益について検討されないということは、住宅の役員も「検討しなくともよい」と判断していることになります。

あなたが、「既得権益が問題だ」とするのであれば、管理会社ではなくて役員会に対して「既得権益を問題としないのは何故か」を問うべきでしょう。

なぜ、役員会に対してではなくて管理会社に対してなのかが分かりません。
国交省としても「役員会の見解は？」というのは当然だと思いますが。

また、管理委託契約書、規約集、組合総会決算報告は、すべて総会承認を得ているはずです。
つまり、そちらのマンションの管理組合として認めていることです。
ということは、区分所有者の全員が認めたことになります。

仮に管理会社が何らかの違法行為をしている、というのであれば、役員会に指摘して、役員会が動かないようであれば訴訟を起こすべきです。

なお、「マンション管理の勉強会」については、そちらのマンションに集会室があれば当然使用する権利がありますから、役員会を利用した阻止行動などできないと思いますが。

その「既得権益」が管理組合にどのような損害を与えているのかは分かりませんが、その内容を文書にして全戸に配布し、問題の共有化を図る必要もあるでしょう。

それでもなお反応がないとすれば、住戸の区分所有者としては「既得権益」を問題視していないことになります。

最終的な判断は管理組合です。
管理会社には頼れません。
で、管理組合の執行機関は役員会ですから、役員会を動かせない限り何もできません。
また、管理会社の違法行為とは問題が別です。

この回答へのお礼

有難うございます。回答頂いた内容は充分理解しておりまして、長々と質問内容を記載しております様に、役員会会長と管理会社が互いの既得権益確保の為に対しての最短解決方法が、管理会社を替える方法であるとの結論で、管理適正化法を利用する事での解決策と思いました。それで質問のタイトルの内容でした。以前の古い体質の企業でも有りましたように、総会をスムーズに終了する為に根回しがしやすいメンバーを配置、最前列と最後列に大きな声で発言させせて進行するやりかたでした。

お礼日時：2014/10/25 23:20

No.2 回答者： zzhei 回答日時： 2014/10/11 00:28

管理会社の適正化法違反ならば、なにがしかの監督処分というのはあり得るでしょうが、管理組合の違反(一部の組合員の既得権益)というだけでは、外部機関に期待するのは難しいでしょう。

警察の民事不介入と同じようなものでしょうか。管理組合内のことは、やはり組合内で解決するしか有りません。
理事会に言っても埒が明かない場合は、臨時総会を開催するよう働きかけましょう。区分所有者の1/5で議決権の1/5あれば集会の召集を請求出来ますので(区分所有法34条3項)、まずは地道に仲間を集め、対抗していくしかありません。
具体的な既得権益や組合の不利益の内容が分かりませんので、何とも言えませんが、「管理者に不正な行為」や「管理者がその業務を行うに適しない事情」があるのであれば、各区分所有者が個人で、裁判所に対して、管理者の解任を請求できることになっています（25条2項）

No.1 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/10/11 00:21

言葉を正確に遣いましょう。

マンション管理組合では、役員会ではなく理事会。

で、一般居住区の方が圧倒的に多いのだから、次の総会で、第一号議案「理事会報告及び決算報告」、更には役員人事案件を否認する。実際に総会に出席して反対を言っても好いし、議決権行使でも良い。

議案が否認されれば、改めて、臨時総会が開かれるのて、みんなが推薦する理事長を役員候補者に押し立てて役員選任議案を作成すれば良い。

管理会社や現行理事会が協力しなくても、住民の1/5の賛同を得ることで臨時総会は招集、開催できる。

ただ、この種の質問をする人、じゃあ、実際、貴方が理事長として皆を引っ張れるのと言うと、たいてい、理事長なんかできないと言って尻込みする。そういう無責任な人の集まりであることを知っているので、管理会社や理事会から無視を決め込まれる。管理会社変更(リプレイス)案件と役員選任案件を盛り込んだ臨時総会を早急に開きましょう。

一般の区分所有者の意見を聞いていては、管理会社は仕事にならない。理事会での手続きを経て決定したことを管理会社というのは実行する。個別の一般組合員を相手にする管理会社は存在しない。そんなことをされたら、理事会は怒る。集合住宅は、皆の意見を集約して管理すべきで、個人的な見解をいちいち聞いていてはいけない。少なくても、まずは、文書による異議申し立てを管理組合理事会宛に届けるべき。

いずれにしても、かなり難しい話。

多分、一階店舗前部分などには、そこが共有部であっても、専有使用権が設定されているので、裁判でも勝てない。しかも、明らかに時効が成立している。何時までも、訳の分からないことで揉めるのではなく、管理規約を精読して、必ず存在していると思うが、「専有使用権」という言葉の有無を確認しましょう。

それに、店舗所有者たちが管理費や積立金を多目に支払っているので居住区の人たちの管理費等が低額に抑えられているという事実にも目を向けましょう。

貴方のマンションにとって、一番辛いのは、一階店舗がガラ空きになってしまうことなんです。たむろする者が居たりして、治安が悪くなります。煙草の吸い殻とか、ゴミの散乱が放置されます。違法駐車されます。そういう事態にならないのは店舗がきちんと入っているからなのです。

嫌気をさして、店舗に引っ越されたら惨めですよ。管理費等も、賃貸での入居者が居ないと、滞ってきますよ。

一階店舗というのは、マンション全体を支えているという事実に気が付きましょう。