3度目の契約更新、管理費は交渉できる？

いまの家（賃貸マンション、築10数年）に住み始めてはや5年、来年の春で3度目の契約更新になります。

先ほど同じマンション内の空き部屋の家賃を調べたところ、家賃は階によって数千円の若干の差はあったのですが、気になったのはうちが払っている管理費（月6000～7000円ほど）が、空き部屋ではすべてゼロになっていたことです。

ぜひ交渉してせめて少しでも安くしてほしいと思うのですが、この場合どのタイミングで、何といって相談するのがベストでしょうか？家賃でも管理費でも、少しでも下がればうれしいです。ちなみに、大家さんが同じマンションに住んでいるものの、管理は大手不動産会社がやっています。また、大家さんとはいい関係にあるため、大家さんの収入が下がってしまうような交渉、もしくはアグレッシブな交渉は避けたいと思っています。そうなると管理費の値下げをお願いしてみた方がいいでしょうか？

そもそも値下げが可能なのかもわかりません。詳しい方、経験のある方、アドバイスいただけると本当にうれしいです。よろしくお願いします。

No.3 回答者： in_go-ing 回答日時： 2014/10/24 15:57

　はい。

可能です。

　ただ、「言うだけはタダ」とは思わないことです。大家もそれほど記憶力が悪いわけじゃありません。「〇〇号室は家賃に不満がある。いつ出て行くかわからない。」と考えられても仕方ないでしょう。その後の対応が変わってくることはあり得ます。

　たとえば、“いつ出て行くかわからない。”住人さんから設備の故障の連絡があっても「いつ出て行くかわからないんだから修理で済まそう。入替は新規募集の際に。」と考えるのは当然のことです。

　一番良いのは「同じマンション内の空き部屋の家賃を調べた」なんて言わずに泣きつくことです。こんな経済状況ですから泣きつかれたら無下にもできないでしょう。

No.2 回答者： chigaitakanoha 回答日時： 2014/10/24 03:57

分譲マンションで数軒とアパート一棟の大家やってます。

お住まいのマンションは分譲ですか？それとも大家さんが一棟まるごと持っているものですか？
前者であれば、オーナーの購入価格自体がバラバラですので家賃設定も部屋ごとに異なってきます。
後者ならば入居募集のタイミング時期によって家賃設定が変わってきます。
借り主からすると、同じような条件の部屋で家賃が違うのは不公平、と思われるかもしれませんが、実際は結構違うものです。

「管理費」という名目に関しても、管理費の金額を家賃に含めて「管理費ゼロ」としようが、家賃と管理費を別々に表記しようが大家側の自由です。

大家側の話しですが、管理費ゼロという表記のメリットは、礼金や更新料など「月額家賃の1ヶ月分」という単位での金額が単純に増えます。

逆に家賃と管理費を別に表記するメリットは、賃貸募集の際に大前提となる家賃が安く見えることです。（見えるだけ、です。合計は一緒）
実際にマンションの管理会社に支払う管理費と、借り主に示す管理費が同額でなければいけない訳ではありませんから。

現在の空き部屋において管理費がゼロになっていたのは、空室リスクを少しでも減らしたいために管理費分値引いたかもしれませんし、管理費も家賃に含め「管理費ゼロ」という単純な表記にしたかっただけかもしれません。理由は他にもたくさんあり様々だと思います。

要するに、不動産賃貸物件の賃料（管理費）というのは非常に曖昧なモノで、近隣の物件や同じ建物内の部屋と比較したところで何の根拠にもならないです。
物件の条件（ハード面）以外にも様々な要素（募集時期、空室期間、リフォームのタイミング、大家の気分などソフト面）などで変わってきてしまうからです。

管理会社とはビジネスライクな関係なので管理会社の取り分となる管理費を下げる交渉をしてみたい、しかし大家さんとはいい関係なので大家の収入（家賃）は守りたい。。。
主さんの人柄が表れる一文ですね。理想の借り主さんです。←嫌味ではありません。本当に。
しかし現実は、借り主が値下げ交渉に成功したからといって大家にかかってくる物件の管理費が変わるわけではありません。あなたが支払う管理費は大家に渡るものです。賃貸契約は大家としているのでしょう？
大家と管理会社の間での契約には関係ありませんから、大家は今までと同じ金額を管理会社に支払う＝収入の減少となります。

結論。
いずれにせよ、家賃にしろ管理費にしろ値下げ交渉は可能です。更新のタイミングなら尚更。
しかし、希望が通るかどうかはその時点での状況次第。全ては需要と供給のバランスで決まってきますので。
ダメ元でも交渉してみる価値はあると思います。言うのはタダですからね。

この回答への補足

お返事、ありがとうございます。大変参考になります。

建物は大家さんが丸ごと持っています。

管理費がほぼ家賃の一部であるということ、思ってもみなかったです。家賃が大家さんに、管理費が管理会社に…という設定だと思っていました。納得です。

まだ春まで時間があるので、ダメ元で交渉するか考えてみようと思います。
大家さん目線での詳しい解説、本当にありがとうございます。すごく助かります。

補足日時：2014/10/24 12:17

No.1 回答者： RosaCanina 回答日時： 2014/10/24 02:34

管理会社と相談して下さい。

管理会社へ要望を伝えることは全く問題ありませんが、
それを聞き入れてくれるかは別のことです。
ダメ元で試すのが良いと思いますよ。