息子から不動産借り入れ、それを又貸しすることOK？

私も賃貸用不動産を所有しております。（実際には、ローン返済で実質収入なし）
生計を一にしない息子（生計、住所別）も古いアパートを所有しておりますが、現在貸し出してはいません。
上記のような条件で質問です。

質問
私が、生計を一にしない息子から息子の所有するアパートを借り入れ、それを又貸し（転貸借）することは、税制上違法でしょうか。下記※１，２についてご回答お願いします。

※１　私から見て法定相続人にあたる息子にアパート（現在貸し出しされておらず収入無し）の賃貸料を払うことは、贈与に当たらないのでしょうか。

※２　私の総不動産収入（私の持つ賃貸用不動産から得る収入と息子から借りたアパートを第三者に貸し出し得る収入）から、私が息子よりアパートを借り入れる賃貸料を経費として計上し、それを差し引き、私の不動産所得とすることはできるのでしょうか。


さらに、※２において、私が、息子から借りる賃貸料より私が第三者に貸し出す賃貸料が少ない、または、ゼロの場合、税金のがれ（過少申告）の方法ととらえられないでしょうか。

一応、知り合いの税理士さんに、おおざっぱな話をしましたら大丈夫だとは言われましたが、税理士さん一人一人見解が違うので、この場で質問しています。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/10/28 09:57

＞（実際には、ローン返済で実質収入なし）…

あなたのいう「収入」が「所得 = 利益」の意味であれば、所得なしではありません。
ローンのうち経費になるのは利息・手数料分だけであり、元本の返済は経費でありません。
よって、不動産による「所得」はあるはずです。

＞私から見て法定相続人にあたる…

法定相続人の予定者かどうかは、税務関係とは関係ありません。

＞生計を一にしない息子…

本当に「生計が一」でなければ、赤の他人と同等です。

＞それを又貸し（転貸借）することは、税制上違法でしょうか…

貸すほうも借りるほうも確定申告を怠らない限り、税法上の問題はありません。

＞私の総不動産収入（私の持つ賃貸用不動産から得る収入と息子から借りたアパート…

だから、完全に「生計が一」で範囲と言いきれるなら、問題ありません。

しかし、別居でも状況によっては「生計が一」と見なされることもありますよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1180_qa.h …

＞私が、息子から借りる賃貸料より私が第三者に貸し出す賃貸料が少ない、または、ゼロの場合…

スーパーが消費期限間近の生鮮食品を原価以下で売るようなわけにはいきませんよ。
なんで赤字販売するのですか。
自分のお金が減っていくだけですよ。
そんな馬鹿なことをする商売人はいません。

もちろん、あえて赤字販売せざるを得なかったことに対し、合理的な理由を説明できるなら、この限りではありませんけど。

＞税金のがれ（過少申告）の方法ととらえられないでしょうか…

過少申告ではなく、相場より高く借りたとして、相場より高い分が息子への「贈与」と見なされます。
贈与が成立するかどうかは、「生計が一」うんぬんとも、相続予定人うんぬんとも関係ありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

大変詳しいご回答ありがとうございました。
まだまだ、税に関しては難しいところもあり判断に迷うところであります。

お礼日時：2014/10/29 16:17