資産の価値で分けるか、収益を生む原因で分けるか

従来から、兄弟で同じ額だけ出し合って、土地を購入し青空駐車場を営み、収益を折半していました。
この度、父から私は土地を、弟はその土地に建っている4室のアパートを相続しました。
そして、ごく単純に、借家からあがる収益を兄弟で折半しようと思っていました。

ところが、よく考えてみると、
1）土地だけなら人に貸しても月8万円にしかならないのに、アパートからは24万円の収入が入ります。
2）一方、資産の価値からすれば（アパートは築20年近いので）土地のほうが10倍近く高いです。

それで、
1）投下した資産の額で収益を分けるか
2）あるいは、実際の収益を生んでいる状況で分配するか（貸地にすればせいぜい8万・アパートがあればこその24万）
どうすべきか、悩んでいます。

仲が良いので、折半でも二人とも文句は出ないですが、税務署はどんな見解で臨むでしょか？

No.3 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2015/01/11 21:12

NO2です。

「兄弟で共同の事業として計算してきましたが、それを踏襲すると、共同事業の帳簿では、弟からの借地代がプラスの項に入ると同時に、弟の地代支払いがマイナスのほうに計上となり、結局＋－でゼロで、なんだかさっぱり訳がわかりません」とのこと。

共同の事業として、ひとつの会計でするので、わけがわからなくなるのでしょう。

兄は兄の会計処理、弟は弟の会計処理をしないといけません。
兄が弟に支払った借地代金は、仮に支払をしてたとしても兄の不動産所得の経費にはなりません。
支払をしてるならば、次の仕分けになります。

事業主貸　　９９９　　/ 現金　　９９９


次に弟さんは、兄から受け取った借地代金があっても所得にしてはいけません。
仮に受け取ってるとしたら、次の仕分けになります。

現金　　９９９　　/ 事業主借　　９９９

該当条文は所得税法
（事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例）

第五十六条
　居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。

この回答へのお礼

本当に有難うございます。
なお、所得税法56条の件については、私と弟は全く別世帯ですので、よく条文を読んで慎重に検討したいと存じます。

お礼日時：2015/01/12 17:52

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2015/01/06 00:54

不動産から生じる収益は、不動産所有者に帰属します。

土地Aがあり、その土地上にBがアパートを建てているとします。
AはBから受け取る「地代」が収入になります。
Bはアパート経営で受け取る家賃が収入になります。

というわけでして「父から私は土地を、弟はその土地に建っている4室のアパートを相続しました。
そして、ごく単純に、借家からあがる収益を兄弟で折半しよう」と「思って」もかまいませんが、アパート収益を兄弟で折半するのは「間違い」です。
アパート収益は全額アパートの所有者のものです。

仲の良い兄弟で折半するのですから問題なかろう。
税務署って変なことを言いだすな、と思われるかもしれません。
それに、回答しておきます。

FとGという仲良し兄弟に登場してもらいます。
「サラリーマンGの年間給与を、FとGの半分づつの給与だとして確定申告してる」としたら素人が考えても「それって、絶対おかしい」と言うはずです。
Gが働いてもらう給与を、なぜFと半分っこにしないければいけないのか？と考えるからです。

アパート収入でも、これと同じです。
アパートの所有者にその家賃収入は帰属します。
土地の上にアパートがあるから、土地の所有者がアパートの地代を半分もらうのだという理屈は成り立ちません。
土地の所有者は、アパート所有者から地代を受け取ればよい話だからです。
また、土地の持ち主から「あんたのアパート収入の半分は俺のものだから、よこせ」と請求されたら、アパート所有者はたまったものではありません。
「このアパートは俺のもの。家賃も俺のもの」です。


失礼ながら、アパート家賃を兄弟で半分づつにすればいいじゃんかという点から、考え方が違ってしまってます。
なお、アパートの所有権が兄弟で５０％ずつだというなら、家賃収入も５０％ずつに「当然に」なります。

この回答への補足

とても明快なお答えでありがたく存じます。
ところで、帳簿の件ですが、これまでは兄弟で共同の事業として計算してきましたが、それを踏襲すると、共同事業の帳簿では、弟からの借地代がプラスの項に入ると同時に、弟の地代支払いがマイナスのほうに計上となり、結局＋－でゼロで、なんだかさっぱり訳がわかりません。
それでも宜しいのでしょうか？

補足日時：2015/01/11 17:55

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/01/04 10:13

＞父から私は土地を、弟はその土地に建っている4室のアパートを…

青空駐車場とは別の話で、今回はこちらだけを考えれば良いのですね。

＞1）投下した資産の額で収益を…
＞2）あるいは、実際の収益を生んでいる状況で分配…

どちらでもないです。

＞税務署はどんな見解で臨むでしょか…

アパートの家賃収入はすべて弟のもの。
その上で、弟はアパートによる不動産所得を計算する際、兄に払う地代を経費として引き算。

兄は、弟からもらう地代を不動産所得として申告。
その際、固定資産税は当然経費になります。

なお、兄も弟も、実際の申告に当たっては青空駐車場の分と合計することはいうまでもありません。

＞仲が良いので、折半でも二人とも文句は…

兄弟といえども税法面では赤の他人です。
安易に税法と違う分け方をすれば、税法の解釈より多くもらうことになる側に、贈与税が発生すると考えられます。

ご質問文では弟が兄に地代を払うことについて何ら触れられていないのですが、このあたりを特に注意しないといけません。
ただで貸し借りすれば、やはり贈与と見なされます。

この回答への補足

よくわかりました。
ところで、帳簿の件ですが、これまでは兄弟で共同の事業として計算してきましたが、それを踏襲する限りでは、共同事業の帳簿は、弟からの借地代がプラスの項に入ると同時に、弟の地代支払いがマイナスのほうに計上となり、結局＋－でゼロで、なんだかさっぱり訳がわかりません。
それでも宜しいのでしょうか？
もちろん、利益の配分には地代の出入りは反映させますが・・・・・

補足日時：2015/01/11 17:59