建築条件付？セット価格？

Question

ある新築一戸建てを購入しようと思っています。
その不動産をとても信頼しているのですが、一点気になるところがあります。。。

書類には「建築条件有」と書かれていて、私はてっきり建築条件付物件と思っていたのですが。不動産の担当者によると「これは建築条件付ではなくセットプランでの販売」だそうです。

なので、仲介手数料は土地だけでなく、土地と建物の総額にかかるそうです。
また契約も土地の契約と建物の契約を同じ日にするそうです。

私は一戸建てとは(1)土地だけの販売(2)建売(3)建築条件付の３つのみと知り合いに教わったのですが、違うのでしょうか？あらたに「セット価格」という販売形態があるのでしょうか？また知り合いいわく、土地と建物の契約は別々の日に行うとも言っていました。


ご存知の方教えてください！
安心して購入できるようになりたいです。

noname#11476 · Accepted Answer

ご質問者は信頼できると書かれていますが私は信頼できませんね。

ご質問者が言われるように建売か建築条件付かどちらかでなければなりません。
通常セットプランというのは、建築条件付宅地販売時に、「参考プラン」として提示されるものです。

また建築条件付宅地販売でありながら、

　・工事請負契約までの期間が３ヶ月に満たない
　・建物についても仲介手数料をとる（工事請負契約について仲介手数料を取る）

のはどちらも宅建業法違反です。
ただし後者については仲介手数料は違法なので名目を変えて（紹介料とか現場管理費とかいろんな名目）とろうとする悪徳業者が後を絶ちません。（仲介手数料でなければ違法ではないが強要すれば違法）

建売販売なのであれば、初めから建売販売としての形態を整えていなければなりません。
つまりすでに建築確認申請が下りていなければ建売としては売ることは出来ません。
この場合はまた工事請負契約は存在しません。

現実の話をするとご質問者が遭遇したような販売を違法を承知で行う業者は存在します。
これをセット販売といい、非常に問題とされています。

お気をつけ下さい。

noname#11476 · Answer

ご質問者のために一応根拠法を示しておきますね。

セット販売（ここでは、建物がまだ建築確認も済んでいないにもかかわらず建物込みで契約をすること）を行う場合で、仲介業者＝宅建業者が契約する場合の規制です。

宅地建物取引業法

（広告の開始時期の制限
第33条　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第１項又は第２項の許可、建築基準法（昭和25年法律第201号）第６条第１項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

（重要事項の説明等）
第35条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
（中略）
5．当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項

（契約締結等の時期の制限）
第36条　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第１項又は第２項の許可、建築基準法第６条第１項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。

以上のように仕様も明らかではない、建築確認申請（建築基準法第６条第１項）もすんでいない建物にかかわる契約を仲介業者が関与することは明確に宅建業法により禁止されています。
ただ実態として上記に違反することを承知していながら、見かけ上は合法に（つまり契約書には仲介業者の名前を出さず、あたかも直接建築業者と購入者であるかのように装う）取引する、いわば脱法行為を行っているところは結構あるようですが。
そのうちまた新たな規制が加わるかもしれませんね。

なお、宅建業界の業界団体の宅建業協会は全国各所にあり、相談窓口を設けていたりします。
業者の監督省庁は都道府県となります。

ta-chi · Answer

悪徳不動産屋です。
セットプラン販売は結構行われています。
理由：
１・まず最近は、建売住宅は売れない傾向にあります。建ってしまうと、間取り、仕様の変更が出来なく、最近のお客様は、こだわりをもっています。間取り、仕様を好きなように変更、追加する住宅を好む傾向があるので、土地のまま販売、お客様が付けば、プランを考え、仕様を決定し、建築工事を行います。
２・つい最近までは、売主業者は、自分で営業マンを抱え販売を自社で行ってきました。大手はまだこの方式ですが最近の中小の売主業者は、営業マンを自社で抱えるほど余力がなく、他社仲介業者に販売を委託するケースが増えてきてます。また、仲介業者も土地だけの仲介より、仲介料の高い建物セットの物件にどうしても、力が入ります。売主業者も売れてなんぼの世界なので、土地建物セットで販売を任せる傾向が増えてきました。
上記の理由から、今後この販売方法は増える傾向に在るでしょう

ta-chi · Answer

悪徳不動産屋です。
セットプラン販売は結構行われています。
理由：
１・まず最近は、建売住宅は売れない傾向にあります。建ってしまうと、間取り、仕様の変更が出来なく、最近のお客様は、こだわりをもっています。間取り、仕様を好きなように変更、追加する住宅を好む傾向があるので、土地のまま販売、お客様が付けば、プランを考え、仕様を決定し、建築工事を行います。
２・つい最近までは、売主業者は、自分で営業マンを抱え販売を自社で行ってきました。大手はまだこの方式ですが最近の中小の売主業者は、営業マンを自社で抱えるほど余力がなく、他社仲介業者に販売を委託するケースが増えてきてます。また、仲介業者も土地だけの仲介より、仲介料の高い建物セットの物件にどうしても、力が入ります。売主業者も売れてなんぼの世界なので、土地建物セットで販売を任せる傾向が増えてきました。
上記の理由から、今後この販売方法は増える傾向に在るでしょう。

ta-chi · Answer

悪徳不動産屋です。
セットプラン価格。簡単です。その不動産屋は売主ではなく、仲介業者なのです。建築条件付の土地販売の場合土地は仲介業者又は売主直で購入する。建築請負契約は売主と行う。例えば1000万円の建築条件付宅地があったとします。仲介業者の手数料は物件価格の3％なので30万円前後でしょうか？その後売主と建築請負契約を結ぶので建物価格分の仲介手数料は必要ありません。ただ、セットプランだと建物が仮に1000万円だったとします。物件価格は2000万円になります。仲介手数料は60万円になります。建物セットプラン販売は売主が建物と土地をセットで販売してして欲しい。という意味の物件です。またその仲介業者も売主より土地建物セットで販売するという契約をしているのか、若しくは、単に建築条件付の宅地を仲介手数料を増やす為にセットプラン価格と言っているのか、のどっちかです。売主からすると、セットプラン価格だろうが、宅地だけの販売であろうが、建物で利益が確保できれば良い事なのでどっちの条件で販売されてもいいのでしょう。
土地と建物の契約日を同じにするのは、
１・住宅ローン申請の都合
２・土地だけ契約して、建築請負契約を売主と直接行われては利益が減るから。
理由はこの二つ位だと思います。
注意：貴殿の状況からすると、今交渉している不動屋は仲介業者で、別に売主が存在すると考えられます。仮に売主がわかって、仲介手数料がもったいないからと言う考えで
直接契約はしないでください。一度案内、紹介された物件を仲介業者を排除すると、トラブルになり、直接契約した買主が裁判に負けた判例もあります。

noname#11476 · Answer

>もし違法と知っていながら、私達が購入する場合にはどのようなデメリットがあるのでしょうか？
今回の話はご質問者が自ら積極的にそのような契約を望む場合は違法にはなりませんので、承知の上で契約する場合はその契約は有効です。
デメリットですでに明らかになっているのは、本来は必要のない建物に対する手数料を支払うという点です。
それ以外には、違法を承知で行う業者の場合に果たしてその業者が信頼できるかという本質的問題を抱えます。
代表的な問題を取り上げると、

・建物の仕様が完全に固まっていないにもかかわらず価格が提示されても、それは意味を成しません。
　つまり割高な建物になる可能性があります。

・通常工事請負の契約では契約時の価格で確定というわけではありません。
　つまり提示された価格内に収まる可能性は現時点ではかなり低いと思ってください。
　たいていの場合は増額となります。

・価格は詳細を煮詰めてから最終的に決まりますが、更に言うと工事中の仕様変更そのほかで最終的な金額は更に変動します。つまり建物が完成して引渡しまでは金額は確定していないのです。
このときにも増額要求が出るでしょう。

良心的な会社にお願いした場合は、上記でも良心的に対応し、かつ工事中に増減が発生するときには事前にどうするか相談があるなど両者合意の下で建築が可能ですが、違法行為を行う業者に良心を期待することは出来ませんね。

更に言うと、ひどい業者であれば手抜き工事なども平気でする可能性はあります。

私であれば絶対に契約しません。ただ上記リスクを承知の上で契約するのであればそれはご質問者の判断です。

noname#11476 · Answer

あっと勘違いがありましたので訂正します。

建築条件付宅地について工事請負契約締結までの期間として３ヶ月以上を要するのは宅建業法違反ではなく、独禁法の表示規約違反の恐れが高いということです。
ただし土地購入者が積極的に短期間又は同時に契約するのは違反ではないため、これを利用して契約を要求するこどか間々あるということです。ちなみに業者側から要求するのは違法です。

建築条件付？セット価格？

ご質問者は信頼できると書かれていますが私は信頼できませんね。

ご質問者のために一応根拠法を示しておきますね。

悪徳不動産屋です。

悪徳不動産屋です。

悪徳不動産屋です。

>もし違法と知っていながら、私達が購入する場合にはどのようなデメリットがあるのでしょうか？

あっと勘違いがありましたので訂正します。

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