事故物件（心理的瑕疵）を売りたい

不動産の売却を考えています。ワケアリ物件になるかどうかも疑問ですが
身内が自殺してしまったので、また引っ越す理由もできてしまいました。
自殺なので病死とちがい心理的瑕疵となってしまうので、必ず告知しなければいけないと仲介会社からもいわれました。

ただ、仲介会社の方からは周辺相場よりも多少は安くしなければいけないといわれました。
やはり家の中で亡くなってる場合は相場よりもかなり値下げしないと売却することが難しくなってしまうのでしょうか。
また相場よりどれぐらい安くしたら良いものかどうか、仲介会社の方もまだはっきりと査定額を出してくれたわけじゃないので
なやんでいます。売却に時間がかかるのであれば業者買取もかんがえています。

No.4 ベストアンサー 回答者： yoshioos 回答日時： 2015/03/07 02:03

不動産業者買取りで検討してみてはいかがでしょう？

現況で買い取ってくれますので、余計な心配事は少なくなります。仲介で売却に出すデメリットは近隣に色々と知られてしまうことかもしれません。
特に気にされないのであれば、時間がかかるかもしれませんが、個人の方の方が高く買ってくれる傾向があります。実際、気にしない方もいるということです。
相場より安くするかどうかは立地次第。また運とタイミングもありますので、どのぐらい相場より安くすれば売却できるかどうかは何とも言えません。
ただ、急いで売却しようとするのは基本的に安く売却することにつながってしまうと思ってください。

下記のような事故物件の買取不動産業者もあります。まずは色々とインターネットで見積もりをとってみてはいかがでしょうか。

http://www.kaitori-saikenchikufuka.net/wakeari/

http://matome.naver.jp/odai/2142503665079600501

No.3 回答者： passgooo2015 回答日時： 2015/03/01 10:17

仲介会社が言われる通り、事故物件は必ず告知が必要です。

そして、価格は相場より安くなる場合が殆どです。
どれほど安くなるかは立地や事故の内容によってまちまちです。

都会の需要の多い地域であればそんなに安くしなくても
売れるでしょうし、地方の中古物件が余っているような所だと
かなり安くしなければ売れない事もあります。

私の住んでいる地方では、高くて相場の6～7割り程度
安い場合は1/3～1/4ぐらいです。

No.2 回答者： dynam 回答日時： 2015/02/28 08:40

不動産投資、大家をしているものです。

過去に何度か事故物件の購入を検討しました。
人によりますが、やはり、事故物件は心理的に気にされる方が多いと思います。
その点でまず購入対象者が通常の物件よりもかなりすくなるなるイメージがあります。その分価格にも反映されてしまうと思いますが、特に自己使用で購入されるのであれば影響は大きいものと思います。
そのため、ファミリー物件であれば価格はある程度下げる必要があり、私の感覚だと１０％程度以上は相場より下げないと難しいものと思います。
ワンルームなどの単身世帯向け物件で首都圏の物件であれば、入居される方もあまり気にされない方もそれなりにいるので、賃料ベースの収益価格での売却であれば価格の下げはファミリー物件ほどは必要ないと思います。が、ある程度は下げておく必要はあるかと思います。
いくらならい売れるのかというのは正直、業者でもわからない面が多いので、相場の価格で出してみて反響がすくないようなら価格を調整するのがいいと思います。
ただ、時間がないのであれば、複数の業者に査定してもらい（これは絶対必要です）高い価格で購入してくれるところで売却がいいと思います。
収益物件であれば、こんなサービスもあります。
http://www.rakumachi.jp/lp/assessment/no1/?uiaid …

No.1 回答者： shota12345 回答日時： 2015/02/28 08:19

告知は必ずしたほうがいいと思います。

黙って売って後からばれて損害賠償を請求され、それが認められた判例もあります。

私も似たような自殺物件を抱えており、売却を検討していろいろ業者さんに相談したり、ネットや書籍を色々調べたりしたこともあるのですが、どの程度値下げするかは明確な計算方法はないようです。

物件のエリアの魅力や、その物件自体の魅力（物件の本来の価値とでもいいましょうか）、その時の市況、また各買主の考え方等によって値段というのは生き物のように変わるので仕方ないのでしょうね。

私が査定に出したときは、ある業者さんは「市場性減価」という項目で、相場から10%の値下げをして評価をしていました。その10%の根拠について問い合わせたのですが、明確に答えられなかったので、恐らく「なんとなく経験上」または過去の統計上10%なんでしょうね。（単にキレがいいから？）

上記に加えて、貴方が売却をどれぐらい急いでいるかによっても価格の決め方は違ってくると思います。自殺の有無にかかわらず、売り急いでいる物件は通常値下げをします。自殺物件でかつ売り急いでいるならなおのこと値下げが必要ですね。買取業者に売るというのが一番スピーディーで手っ取り早いですが、間違いなく普通の買主の何倍も買いたたかれると思います。捨て値で売る覚悟が必要かと思います。

もしそこまで急いでいないのであれば、まずは相場の10％程度下げて反応をみてはいかがですか？それで反響がなければさらに下げて、反響がある程度出てきたところで、一番高く出した買主と交渉すればよいのではないでしょうか。