築50年の中古物件

初めて質問させていただきます。

現在、アメリカに在住で築50年ほどの中古住宅を購入し、住んでいます。
日本に永住目的で帰国したく、現在日本での住宅購入を考えています。
気になる物件があり、予算、土地・家の広さも希望通りなのですが、
その物件が築４７年であることがひっかかります。
こちらで日本の中古物件の質問を見ていると、築30年ほどで建替えが妥当という答えが多く、
その点でアメリカと日本の中古住宅の違いで気になることがたくさんあったので、
質問させていただきました。

まず、アメリカでは築30年の家というとまだまだ建替えるには若すぎる家だと思うのですが、
やはり日本は湿気の多さから住宅の傷みが早いのでしょうか。湿気というのはそこまで
ダメージを与えるものですか？
また、アメリカでは家が大きいためか、建替えるよりもその都度リモデルしたり修理の必要な箇所だけを直している方のが多いと思います。私の近所には1930年代に建てられた家も結構ありますが、今にも壊れそうという印象は全く受けません。
私の家もお風呂をリフォームしたり、家の外堀を新しくしたり、屋根の雨漏りを直したりなど、様々な修復をしていますが、まだあと30年ぐらいは住めると思います。
この考え方は日本の住宅事情においては良くないのでしょうか。
日本は耐震のこともきちんと考えなくてはいけないので、新しい家の方が良いと分かっているのですが、中古でも耐震工事ができるし、少しずつ、必要な所をリフォームしながら暮らしていく
というのは無理があるでしょうか？これから20～30年住みたいと思っています。
ローンが組めず、現金購入になるので、希望条件で新築・築浅を購入することはできません。
収入はきちんとあるので、中古物件を購入し、少しずつリフォームしていく方向であれば、日本に永住できそうですが、やめたほうがいいでしょうか。

みなさんの意見をぜひ聞かせてください。
よろしくお願いします。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2015/04/10 15:42

日本には建築基準法という物があり、耐震に関して、１９８１年以前の建物はこれを満たしていません。

基礎、構造体、筋交い等の耐震性が大切な部分の検討がなされていないのです。
これがどの程度耐震性能があるのかを調査しないと、地震が来たときに倒壊の恐れがあります。
基本的に、購入されれば、直ぐに耐震リフォームする必要があります。
少しずつするリフォームは部屋の内装なら良いですが、構造躯体では出来ないでしょう。

地震が来たら終わりでもかまわないという考えなら良いのですがね。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。

やはり一番のネックが耐震強度だと私も考えております。
倒壊は避けたいです。
今住んでいる家も築50年ですが、アメリカの住宅は耐震をどこまで考えているか調べもせず、のん気に暮らしています。よく考えると怖いですよね。。。ちなみにここに住んで4年経ちますが、地震を感じたことはありません。活断層地帯ではあるのですが。

もし購入となれば、引っ越す前に市の補助金を受けて、耐震工事はしたいと考えています。ただ、築47年の家を耐震工事したところで、本当に倒壊しないだろうかという疑問は残ります。。

やはり金額が大きいので正直購入は不安がたくさんあります。
ただ、日本で住宅購入となるとそこを踏み切らなければ実現もしない
状況です。

この物件に対しての耐震工事の内容や費用を一度調べてみて、検討したいと思います。
ご意見ありがとうございます。

お礼日時：2015/04/10 17:02

No.2 回答者： nantamann 回答日時： 2015/04/10 10:13

買った後で大金が必要な建物とお買い得な建物があります。

１　地盤がよい。２　水害に会わない。　３　風通しは良いが風当たりが強くない。　４　シロアリ被害がない（家の下や周りに木材が埋まっていない）。購入前に床下にもぐり、天井裏に入り問題点を探しましょう。５　地方自治体のHPなどで災害マップを調べる。
経験から
築１６年の在来工法軸組木造２階建て床面積３０坪の住宅をリフォームして住んで１３年経ちます。大手住宅メーカー製で基礎は地盤改良布基礎です。建築当時としては稀な基礎です。築４７年ということは建売なら寿命１０～２０年と言われたころで地盤改良どころか無筋の可能性もあります。地盤がよく鉄筋が入って、ひび割れがなければ問題ないと思います。基礎からやり替えは大変すぎます。基礎に不安があれば見送ったほうがいいと思います。
建物耐震診断をし補強すべきところがあれば補強といくことに、平屋であれば問題小さいでしょう。瓦よりガルバニウム鋼板（瓦より断熱性が優れているものがあり、我が家も葺き替え快適になりました。）にすれば耐震性が向上します。我が家の問題は通し柱は十分ありますが１階と２階の部屋の配置にズレ（壁の位置が違う）ががあり東日本大震災では壁の継ぎ目に沿って細いヒビがはいり瓦が落ちました。壁の配置と量は耐震に重要です。
古い建物は断熱性能が劣っていると思います。床下の断熱は無い可能性があります。窓枠は寿命で断熱性能のいいものに取り換える必要があると思います。さらにインナーサッシ（ガラスは５ミリ）を入れると断熱、防音、防犯に優れます。居間や寝室には入れたい。
直したところ
入居時
台所、ユニットバス全改装、１室和室から洋室に改装、ペアガラスに入れ換え、外壁塗装、畳表替え、クロス張り替
、約６００万円
震災前後
２階屋根葺き替え、外壁塗装、トイレの増設既設改装、ベランダの建て替え、ウッドデッキ、塀の建て替え、インナーサッシ（廊下、風呂、２部屋）
約６００万円
外見は新築並です。リフォームは最初大手に任せ、その後は担当者が独立したリフォーム業者に頼んでいますが要望意見はしっかり言います。言わないと適当にされる。工事の種類によっては地方自治体から補助金が出ることもあります。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。

実際に中古住宅を購入してリフォームという経験談を聞けてとても参考になりました。築16年でそこまで古くないと思いますが、震災の被害にあったのですね。私も震災時は神奈川県にいたので怖かったのを覚えています。

nantamannさんが教えてくださった購入ポイントを一度調べてみます。
地盤は悪くなさそうですが、基礎は無筋な気がします・・・
無筋の基礎を補強する耐震工事はあてにならないのでしょうか。
不動産会社の方にも言われたのですが、この古さの家だと一般的には建て直すか、中古物件を購入したい方は見送るだろう物件です。
ただ稀に、予算のない人が直して住むケースもあるということで。私がその一人なんですよね。

しばらくまだ悩みそうですが、住宅診断を一度してみて、それに伴う改築費用と総合的に照らし合わせて結論を出したいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2015/04/10 16:44

No.1 回答者： dogday 回答日時： 2015/04/10 07:19

この国はいたるところで、地震、津波、大火、台風、戦災で何度も焦土と化していますから。

一番の違いは、日本の住宅は30年程度で建て替える事を前提で建築され、築30年程度のノウハウで建築業者が建てて、リフォームしていること。50年100年を保証するノウハウがないのです。

一番の違いは屋根葺き。欧米のレンガブロック積コンクリート造の建築は屋根重量もボックス構造として強度込みですが、
日本建築は本来、茅葺き、板葺きから、瓦葺きの建築史であり、屋根は消耗品として定期的に葺き替えるものあり、屋根は躯体から切り離した設計思想を元に、現代日本建築へ進化をしているため、耐久性として定期的な半改築が必要になります。水回りなどの耐久性もこれに準じて設計されているので大工事が必要になる。

50年前の日本の建造物は、戦後高度成長期の築造物であり、戦前から日本家屋を作っていた建築業者が、時代の要求に答えて欧米の生活活用式を取り入れた現代風住宅を築造しているので、和洋折衷にどちらの強みも弱みもあり、
30年後にはもっと高度成長して建て替えるだろうと予見した消費財で、日本式のしなやかさも、欧米式の剛性も設計に組み込まれていないのです。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。
そうなんですね、、、湿気うんぬんの前に設計段階で30年ほどで建替えで計算されているのですね。。。家の構造に関しては無知なので、全く分からないのですが、逆にアメリカは設計段階からもっと長持ちするように考えられているのでしょうか。。

どちらにせよ、築50年の家を購入すると、かなり高額な改築が必要になるということですよね。
例えば、全部で1000万円ほどかかる改築工事を5年かけて行うという発想はおかしいですか？
ローンも組めないし、一括で1000万円を払う貯金もないのですが、毎年貯めたお金で少しずつ改築することはできると見込んでいます。2000万円ほどかかる改築を10年かけて行うとか。。。

どうしても日本でマイホームを持ちたいのですが。。。
考え方が変ですかね。。。。

とても参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2015/04/10 10:04