基礎と改良地盤

先月新築戸建が完成しましたが、外構の塀と家との間の寸法が設計図面と違うのに気づき担当者に問い合わせたところ、家の立てる場所が西に約50㎝ずれてると報告がありました。地盤改良で杭を全体に32本入れた場所と建物の基礎がずれてる場合、正常な強度が保たれないと思うのですが、素人の為良く分かりません。
お金を払って安心を買ったつもりなので、納得がいきません。
何か良い解決策がありましたら教えて下さい。

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2015/05/20 23:32

まず考えられるのは、杭そのものがずれていること。

でも50㎝もずれれば住宅用の鋼管杭なら基礎から外れるし、本来の位置に打設された杭から50㎝もずらして基礎を作ることは考えられませんし。
50㎝は誤差ではありません。

まず事実を確認することです。
そして、その事実が妥当なのか、の検討が必要。
すでに完成し入居されているのでしょうから、第三者が調査し判断するのは膨大な手間と費用がかかります。
弁護士など一般の法律相談でも無理。
まだ妥当かどうか（違法かどうか）がわからないんだから。
お手元に確認済証がありますよね。
その確認済証を表紙として、一緒に確認申請書（副本）が綴られているはずです。
その確認申請書の中の第３面【５．工事監理者】を見てください。
建築士の資格を持つ者の氏名が書かれていますね。
【６．工事施工者】の欄もありますが、まずは施工者ではなく工事‘監理者’です。
工事‘管理者’では無いのでお間違え無く。
監理と管理は似て非なるものです。
工事監理者とは設計者である建築士資格所持者が設計した内容で現地が進むことを確認する建築士資格所持者です。
もちろん別人ではなく設計も監理も同じ建築士が担当する場合もあります。
場合によっては、今回のような杭芯ずれが起きた時に設計者と協議して最善の対処方法を考え、工事施工者に指示をします。
今回のようなケースでは、工事施工者が設計者や工事監理者を抜きにして勝手に判断し現場を進めることはできません。
（たとえ施工者が建築士資格所持者であっても、です）

質問者さんが尋ねた担当者って営業ですか？
営業じゃ何もわかるわけ無いし、責任も持てるはずが無い。
聞く相手が違う。
工事監理者に直接会って、疑問をぶつけてください。

ところで。
気になるんですけど、確認済証の上に検査済証って綴られていますか？
まさか検査済証が無いってことは無いですよね？
と言うのは、、、
杭芯ずれの有無も問題ですが、50㎝のずれだと確認申請当時の内容では検査済証が交付できない、つまりあなたの家が建築基準法その他関連法規に適合していることが証明できないんと思うんです。
50㎝というのが寄ったのではなく離れたのなら、今度は東側に50㎝寄ってしまった訳でして。
西側や東側がどのようなものか、道路や隣地（お隣）で真北方向と樋（軒）先や棟高との位置関係で斜線制限が厳しくなる可能性があります。
あらためて検討が必要であれば計画変更（確認申請の出し直しのようなもの）があるし、もともと離れ距離がとても大きく、50㎝程度のずれなら明らかにクリアーしているのであれば、計画変更までは不要だけれど軽微変更の手続きがされます。
どちらにしてもお手元の確認済証の情報として追加されるはずです。
（軽微変更なら建築計画概要書とともに備考欄に追記されるでしょうし、図面の修正や差し替えがあるかもしれません）
私が言いたいのは、計画変更や軽微変更がされているのであれば行政でも指定確認検査機関でも、検査員は配置のずれを認識しているはずで、それで検査済証を交付したのであれば配置のずれがあっても正規な手続きを踏まれて支障が無い旨の確認がされており、問題は無いだろう、ってこと。
完了検査の申請時には、工事監理者が書いた監理報告書で建物配置を確認したチェックが入りますし。

検査済証が無い、つまり完了検査を受検していない、または受験したけど合格していない、であれば悲惨かもしれません。
将来に売買の話が出た時、確認申請と現地が整合しない訳でして、原因がわからなければ基礎が杭とずれていて設計通りの支持が期待できない恐れがあり、安全性の確認ができない建物となってしまいます。
配置情報は建築計画概要書として公に閲覧できるし、希望すればコピーを入手することもできます。
よって現地と申請時で違うのは一目でわかるし、今あなたが気付いた以上は将来それを黙って売ったら重要事項説明義務違反で大問題です。

それと、完了検査のためばかりでなく、施主への報告として各種工程の記録を綴った施主用の工事監理報告書があるはずです。
工事監理者から冊子のようなものを受け取っていませんか？
地盤改良から基礎の配筋、軸組み、小屋裏などの写真などを含め、今までの要所要所の施工の記録がそれにあるはずですよ。
工事監理が名ばかり監理で、監理者が全く現場に来ず工事施工者に書類書きまで丸投げしてもウソ書いちゃえばわかりませんが。
もし丸投げであれば契約違反（工事監理契約を締結していれば、ですが）、建築士法違反（名ばかり監理）の可能性が出てきます。

まずは営業を通してでもいいから工事監理者と会い、納得いくまで説明を受けることです。
万が一検査済証を受けていないのなら、説明は質疑と回答の要領で、記録に残るように書面で受けてネ。
そして書面（回答）の最後には、工事監理者の氏名、建築士の資格番号、捺印をさせることをお忘れなく。
そして安全性の担保を取ること。
工事監理者から担保が取れなければ、そこからが質問者さんの苦難の始まりですが。
この程度を要求するのは当然であり、クレーマーではありませんので。

まず順を追って確認することです。
杞憂で終わればいいんですが…。
もしご不明な点があれば、追加でお答えしますよ。

No.1 回答者： something2013 回答日時： 2015/05/19 15:58

結構、大変なお話で、どなたか回答されると良い、と思っていましたが、

まだのようなので、出来るだけ簡単に記載します。

１）弁護士、又は、１級建築士等にお願いする。
　この件は、放置すると、「泣き寝入り」になります。
　何とか解決しようと思われるなら、現在の状況を整理して、相手の取りうる手段と
　こちらの容認出来る限界を、明確に整理する必要があります。

　上記を整理して、相手にこちらの要望を伝達する為には、プロの知識と手法が
　必要です。

　失礼ながら、一般の方では無理が有りますし、ここでも解決は出来ません。

２）一般論
　契約内容と違う内容で建物を完成したという事は、施工店側には弁解の余地は
　無いでしょう。

　今の内容では、このお話は担当者レベルなのではないか？と危惧します。
　相手工務店としてどのように対処して、解決するのか、を追及する必要が
　ありますが、相談者では無理だと思います。

　施工店が大きなHMであれば、弁済金を支払う、とか、建て直す、とか、
　建物を持ち上げて、基礎だけやり直す、とか、補強工事を行うとか、
　色々な選択肢が派生してくると思いますが、施工店の規模によっては
　無理であることもあると思います。

　これらのバランスを取って、何とか相談者の許容範囲の回答を得ようと思えば
　建築に詳しい弁護士が理想のように思います。

３）その他
　例えば、建物が完成した、事と、建物の引き渡しを受けた事とは、微妙に
　意味合いが異なります。

　また、塀と家の間隔が違う事にいつ気が付かれたか、引き渡しの前か後か、でも
　微妙にニュアンスが違います。

　しかし、これらの判断や確認すべき記載されていない事実等は、ここでは解りません。
　
　先ず、弁護士、１級建築士に依頼する事を念頭に、建築確認許可申請を
　提出した行政庁の建築指導課（審査課）でご相談されては如何か、と思います。