土地使用契約のお尋ね（再）

以前お聞きして恐縮なんですが
現在土地（雑種地+宅地）ありその土地を活用と思い通常の賃貸契約（内容は不動産屋任せ）
契約期間は1年更毎になんですが､ただ先方さんに権利発生しないように登記などしないと明記したのですが､最悪の場合居座ってもらっては困るので1年後等適当な時期に事業用定期契約に変更にと考えてます、実質的には契約解除は非常に困難と聞きそれでお聞きしたいのは
　　①契約上は3ケ月前通知なら解除ＯＫなんですが､実態は？(10-15年後解約したいのです）
　　②事業用定期契約で借りてさんの条件他有るのですか？（相手は㈱で車輛展示場）
（あまり神経質になりすぎと自分で思うのですが）
まとまりのない文になりましたがよろしくお願いします､

No.4 ベストアンサー 回答者： check-svc 回答日時： 2015/05/20 17:41

住居用でなくても、建物は建物です。

事務所であっても同じことです。
借地借家法が適用されます。

ただし、借り手が１年で退去するつもりでいたならば、なんらトラブルとはなりません。
つまり借り手がごねた場合は借地借家法が適用されると言うことです。

この回答へのお礼

check-svcさん　たびたび詳しく助言ありがとうございます
忙しい中お手数かけました、いろんな見方あるんですね
お互いの信頼関係が大事と感じました

お礼日時：2015/05/20 18:34

No.3 回答者： poko_chinn 回答日時： 2015/05/20 16:40

土地の使用目的により　対応が変わります。

まず、建物所有目的か　そして住居用かどうかにより異なります。
建物所有目的でなければ　借地法は適用されませんので　一年毎の契約も可能です。
そこで　使用目的が車展示場ということですので　判例によれば　野外展示が主であり　事務所は直ぐに取り壊し可能な仮設ならば　建物所有目的とはみなされないと考えられますが　断定はできません。
現在１年契約ということであれば　不動産屋さんは　建物使用目的以外で契約していると思われますので　そのまま一年更新を続けていても問題はないと思われます。そして、各種特約も有効です。

この回答へのお礼

poko_chinnさん　助言ありがとうございます
>そのまま一年更新を続けていても問題はないと思われます。そして、
契約の詳細再度見てみたいと(いまさら遅いと思いますが)
文言の意味するところなど、

お礼日時：2015/05/20 18:30

No.2 回答者： check-svc 回答日時： 2015/05/20 09:15

＞表題は土地使用契約書で　説明書きに土地使用を目的とする賃貸借契約と有ります

●でも、建物は建てるんですよね？
使用貸借契約というのは、賃料が無料あるいは必要経費（固定資産税や維持費など）程度の負担の場合であって、地代が有料である限りは契約書のタイトルを「土地使用」としても、内容は賃貸借契約です。
つまりは、借地権の対象（借地借家法の適用）となります。

＞情勢によりますが、10-15年後は返してもらいたい（その間は使って貰いたい）・・
●それだと建物の登記有無は関係しません。当事者（契約者同士）ですので登記は関係ないのです。
で、一定期間後は返して欲しいのであれば、事業用借地として公正証書で作成せねばなりません。
契約締結に当たっては司法書士に相談された方がいいと思います。

この回答へのお礼

check-svcさん　助言ありがとうございます
契約諸々参考になりました、公正証書、事業用借地､以前にも同じタイトルで
お聞きし皆さん方に感謝しています、質問ＵＰする前も少し自分自身の勉強不足のまま
でご迷惑かけました、やはり最後は専門家(司法書士)に相談ですね

お礼日時：2015/05/20 18:23

No.1 回答者： check-svc 回答日時： 2015/05/19 23:17

借り手が登記できる云々ということは、建物のための土地賃貸と解釈します。

借地借家法２条１号にて　借地権とは建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
とあります。
つまり、これは借地契約となり、契約期間は３０年以上（同法３条）でなければなりません（同法９条強行規定）。
事業用としても１０年以上（同法２３条２項）です。

＞ただ先方さんに権利発生しないように登記などしないと明記したのですが・・・
●何の権利でしょうか？
建物登記は借地権の第三者対抗要件ではありますが（同法１０条）、当事者間つまり地主に対しては契約以上の何の権利も存在しません。

この回答へのお礼

check-svcさん早速の助言ありがとうございます
契約ですが
表題は土地使用契約書で　説明書きに土地使用を目的とする賃貸借契約と有ります
　情勢によりますが、10-15年後は返してもらいたい（その間は使って貰いたい）
相手さんに居座ってもらいたくなく､
>●何の権利でしょうか？
相当期間前通知し解除してもらえる権利のつもりで建物登記はＮＧとしたのですが
又は事業用定期借地と
とにかく相当期間前通知し相手さんとスム－ズに解約できる方法をお聞きしたいのですが
細部のこととなるとなかなかそうでもないらしく（例えば3ケ月前通知すれば解約でき等）
　たどたどしい表現に成ってしまいました、よろしくお願いします

お礼日時：2015/05/20 08:32