大規模修繕での追加請求について、もしかしたら悪徳工事会社？

Question

15棟400戸程度、築30年のマンションで2014年10月より大規模修繕工事が始まりました。
そんな中で工事会社よりバルコニーの防水状況が予想していたのものより悪かったので改修工事を行った。緊急性があったため修繕委員会に連絡する前に修理した。追加工事として800万円払って欲しいとの連絡が今月修繕委員会と理事会にありました。防水工事自体は2015年3月に完了しているとのことでした。

コンサルティングをしてもらってる工事監理の会社も必要な工事で、金額も妥当であると言っているので払う方向で話しを進めているのですが、今年の1月には防水工事が必要なことはわかっていたのになぜ今頃になって連絡してくるのかわかりません。その説明もありません。

現在、理事会メンバーで「必要な工事なら払えば良い派」と「後から払えはおかしい派」で揉めています。私は後者の方ですが、もしかしたら工事費が赤字でその穴埋めに勝手に工事をして追加請求しているのかもと不信感を抱いています。見積りはあるのですが「◯◯代一式」とかばかりでよくわかりません。

建設業ではこんなことは普通なのでしょうか？
もう引退しましたが製造業ではこんなずさんなやり方はありえまんせんでした。
大規模修繕に詳しい方どうぞ相談になってください。

mofl · Accepted Answer

＞追加工事の了承は受けていると工事会社は説明していました。
＞でも工事監理からは説明はありませんでした。
＞今現在も工事監理会社からが口頭の説明すらありません。

マンションの大規模修繕に限らず一般的な話で。
つまり工事の請負契約を締結してから完了、引き渡しまでの流れ。

工事の最中に事前の調査ではわからなかった不具合が発見されるのは良くあること。
その場合、請負者である工事施工者と、設計通りに工事が進んでいるのを確認する工事監理者が状況を確認し、発注者である施主に報告します。
その不具合がどのようなものかは素人である施主にはわからないから、専門家である監理者が細かく説明をします。
その際に、これを放置した場合のリスク、追加で工事を行うのなら考えられる施工方法、そしてその工事費用を施工者から提案させます。

追加で工事を行う決断の権利は施主にあります。
工事監理者は設計通りで工事を進める指示を出す権限はありますが、費用についての権限は一切ありません。
工事の中で増額や減額があるでしょうが、トータルでの決定権はありません。

いいですか。
お金に関する決定権は施工者にも設計者にも工事監理者にも無いんですよ。
決められるのは施主だけ。
この場合は理事会での決定でしょう。
場合によっては追加工事ではなく、別途で専門業者へ発注したほうがメリットあるかもしれない。
施主が納得し工事を了解し、完了時点で増額のままで終わったら、その増額した金額で契約変更です。
今回はこれがされていない（んですよね？）

緊急性と言っても、数時間以内に工事を行わないと雨漏りが発生し居住者が全員死亡するわけじゃないですよね。
雨がにじむと北朝鮮が核ミサイルを撃ち込んできますか？

本来の工事の契約は履行されて代金の支払いも終わっているんでしょ？
なら追加分は監理者へ請求書を回せばいい。
訴訟になっても負ける可能性はゼロ。

そもそも何の工事をしたの？
ホントに工事したの？
適当にコーキングなんかして、下請けの社長のベンツの購入費用の請求書が回ってきたんじゃないの？

相手にしなきゃいいんだけど、もし話を始めるのなら、当時の記録を提出させること。
・何が悪かったか
・それが何で緊急なのか
・監理者とはどのような打ち合わせをしたのか
・監理者はどのような理由で承諾したのか
・それをなぜ施主側に伝えなかったのか
・どのような内容の防水工事をしたのか
・他の工法と比較はしたか
・金額はどのように算出したか
などなど、突っ込みどころはいくらでもある。
完了時の検査はね、材料の使用量の記録も確認するんですよ。
例えば塗装工事があるよね。
実際に現場に搬入された塗料の缶をます並べて写真を撮影します。
その後、空き缶をつぶして現場に並べ、写真を撮影します。
これで設計通りの数量が現場に癌入され、消費された証拠とします。

搬入量＝使用量≧設計量

工事の初めでも途中でも完了後でも、一式見積もりじゃアウト。
数量を拾った内訳書（見積書）があり、それが実際に履行（消費）されたことを確認し、初めて出来高に限って完了が認められるんですよ。
今、出来高って書いたけど、あとはそれぞれ工事の工法により作業の手順があります。
その手順が実際に現場で守られていることが必須。
養生だって手を抜いて工事期間を短縮させたらアウト。
これらを確認し、完了を認めるのが監理者の役割です。
見落としがあれば監理者の責任。
監理者の責任って、とってもとっても重いんですよ。

レストランで食事して代金を支払って、半年後に
「お客さん、あのときの代金に不足があったんですよ。
大至急支払ってくださいね。」
なんて手紙が来たら
「ざけんなよ！」
でしょ。

これが公共工事だったとしましょうか。
これで施工者へ代金を公金から１円でも支払ったら、担当はただでは済みませんよ。
住民訴訟、監査での追及、議会で吊るしあげ、はたまた会計検査でもひっかかった日には左遷されるか職員が自費で弁償。
もちろん懲戒処分もセットです。

施工者じゃ埒があかない。
修繕委員会の名前で監理者を呼び、事情を説明させる。
あなた方が納得いかなければ無視すればよろし。
理事会メンバーの「必要な工事なら払えば良い派」には、個人のサイフからたっぷり出してもらってください。

一応、工事請負契約書の本文も隅から隅まで目を通しておいてね。
まさか地雷が埋め込まれてはいないと思うけど。

フェルメール · Answer

修繕委員会との　契約にもよります。
見積もり工事以外でも　悪いところがあれば修理して下さい　と、口約束があれば、考えられる事案です。
半年も以前の事なので、委員会の誰が言ったのか、本人も忘れている
可能性も有ります。

業者の　追加工事に入る前に、事前連絡が無いのは、失態ですが。
見積もりでは、通常、人件費、材料費、既設撤去料、などと項目別にするのですが、項目が多種にわたる場合、一式請求する事も有ります。

ご参考まで。

nitto3 · Answer

追加工事の場合は使用を説明して見積書を提出し、
注文を受けてするのが普通です。
提出は修繕委員会ではなく発注者の理事長あてです。
理事長がいなくても修繕委員長、その他代理者はいたと思います。
田舎の個人相手ならそんなことはよくありますが、
会社相手には成り立たないやり方です。

poco_2 · Answer

大規模修繕に詳しいわけではありませんが。

3月に完了した工事の追加請求を今頃になってとは、通常は考えられませんし、修繕委員会に連絡することもできないほどの緊急性だったのかも問題だと思います。
実際に足場を組んで調査したところ追加工事が発生するということは確かにあります。
しかし400戸の防水工事を瞬時に終えたわけでもないでしょうし、連絡する時間がなかったとは思えません。

と言っても、工事自体が悪徳なのか、単なる連絡不備・怠慢なのかはご質問からは判断できません。
まずは、修繕前の状態、修繕内容等をしっかりと説明してもらい納得できるかどうかです。
仮に工事について納得できたとしても、事前に見積もり変更の提示がないのは業者の過失ですから、金額の折衝をしてしかるべきと思います。
説明もないままに、言われるままに支払う必要はないでしょう。

工事内容や説明自体に納得できず揉めるようであれば、訴えることも可能かと思います。
弁護士や、国土交通省の建設工事紛争審査会　http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_const_mn1_000101.html　なども視野に入れてはいかがでしょうか。

ところで工事監理のコンサルティング会社が間に入っているようですが、実はそこが連絡を受けていて、追加工事の了承をしていたということではないですよね？

ROKABAURA · Answer

支払う側に選択する権利があるのが当たり前と思う。
工事を管理するコンサルタントは　そもそもそれらの調整を行うのが仕事で　単純な発注作業や責任のない連絡係ではない。
彼らに支払われる「管理費」とは　そういった交渉のためのお金だ。

契約書をよく読み　責任の所在が明らかにないものは　「何のための管理会社であるのか　彼らに支払われた費用はその責任に対する代償ではないのか」と確認すべきだろう。

業界がどうだろうと　変なものは変。

inon · Answer

バルコニーの状況を工事前に確認させなかったようなことがあるなら、追加は仕方ありません。
大規模修繕の場合は、始めに調査を行いますが、調査が不十分な場合は、どちらの責任であるかが問題です。
コンサルの調査不足かマンション側の対応に問題があったか・・・そのあたりをはっきりとさせましょう。

大規模修繕での追加請求について、もしかしたら悪徳工事会社？

＞追加工事の了承は受けていると工事会社は説明していました。

修繕委員会との 契約にもよります。

追加工事の場合は使用を説明して見積書を提出し、

大規模修繕に詳しいわけではありませんが。

支払う側に選択する権利があるのが当たり前と思う。

バルコニーの状況を工事前に確認させなかったようなことがあるなら、追加は仕方ありません。

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