中古物件の交渉方法を教えてください

Question

現在、築６５年の建物付き物件の交渉をする予定です。
立地が希望にぴったりで便利な物件です。
もともと、新築予定で土地を探していましたが予算と立地が合わず
よい土地に巡り逢えず１年。
立地が良いが建物付き、しかも６５年。
シロアリなどは大丈夫そうですが、耐震等の補強やリフォームか出来ればリノベーションを
予算内で出来るところまでしようという思いです。

予算が　希望2500～最大3100ですが
この物件自体　２５００万で出ています。

そこで、別途かかる諸費用等がいかほどかという不安もあり、
予算と建物へ掛かる費用等を考えると、2000万でお願いしたい所ですが
失礼がない様にしながら、交渉をしたいとお思います。

交渉内容や話し方のコツなどアドバイスをいただけたらと思います。

宜しくお願いします。

papabeatles · Accepted Answer

築65年なら建物の値段は０それどころか解体費用の200万ぐらいを計算して、2000万が相場の土地なら1800万ぐらいで考えた方が良いです。
　とにかく金に困っていることを訴えることです。勿論家を買った後の、リフォーム、立て替え費用もなかなか苦しいと訴えたらどうでしょうか？
　ポイントは貴方が欲しい気持ちをアピールすること、そして今後の費用を考えると金を節約したいと訴えることです。

-yo-shi- · Answer

値下げするコツ？はっきり言えばないですよ！
というか、売り主の気持ち次第です。

先の回答にもあるように建物の価値はゼロでしょうから、土地価格のみの査定で売値を決めていると思います。

周辺の土地価格を考慮して相場より割高であれば交渉の材料にはなるでしょう。

相場に近い金額であれば、解体用の負担くらいしか交渉材料はないと思います。

売り手もバカではないので売れないような値段はつけないと思います。
仮に割高だとするなら、それなりの立地条件か？売り急いでいないということだと思います。

つまり、値下げ交渉は難しい可能性が大きいと思います。

値下げ交渉が可能な物件か？を判断するにあたって、売り出してからの期間を見るべきだと思います。

まだ間もないようであれば、売り手もなかなか値下げには応じないと思います。
逆に、半年近くが過ぎていれば値下げも考え始める頃かもしれません。

ただ、土地価格が相場だとするなら２０００万は無理だと思います。

解体費用を買い手（貴方）負担として、値引きを含めて２３００万が落としどころかと思います。
よくても２２００万が限度ではないでしょうか？

主導権は相手方（売り手）にあるわけですから、交渉は簡単なものではありません。
また直接交渉するわけでもないと思いますので、ストレートに予算は２０００万とお提示し相手（不動産屋）の反応を見るのも良いかと思います。

suzuki0013 · Answer

交渉のコツというかポイントになるけれど。
物件だけではなく売主のことも考慮することかな。

建物が65年で価値が０というのは一般的にはその通りだけど、逆にそれだけの年数で住める状態で売り出したということは途中で修繕をしているはず。
屋根や外壁など構造部分、設備を新しくしていれば、そのぶん価値が上がっている可能性があるよね。
だから０円とは限らない。
家の手入れをきちんとしている所有者に対して、「65年だから価値は０円、だから安くしろ」という交渉を入れたら、何も知らないヤツと思われて相手にされない。
従って、家がどういう手入れがされているかを良く見た方がいい。
古家付き土地で出されていたら、そもそも建物の解体費用の分の値引きをされた状態の土地値だしね。
特に何もされていないような中古戸建で売り出されているなら建物は０円で考えていいと思うし、そういう場合は最初から家の金額は売値に含まれずにほとんど土地代だけという場合が多い。

土地の値段については、ネットなどで公示価格や路線価を調べて、不動産ポータルサイトなどで売りに出ている土地と比べてみる。
総合的に見て、高いか安いかを判断するために。
（相場・公示価格・路線価より）坪単価より高いから――という交渉は下手なのでやめた方がいいね。
明らかに高い場合は、売主がその値段じゃないと売りたくない・売れない事情があり、特に売れない事情（抵当権）では値引き交渉が通らない場合も少なくない。
明らかに安い場合は、早く売りたいという処分値なので、これ以上下げられないと言う場合を除けば、比較的交渉が“早い“。
ただ、他にも購入を検討している客がいる可能性があるのがネック。

売り出し期間の長さも影響する。
2500で売り出した直後なら売主側も強気だから下げない。
高値で出していれば他の買い手がつく可能性が低いからまずは様子を見て、２ヶ月経過したら軽く打診するくらい。
３ヶ月で業者との媒介契約が切れるため、再契約をする際に売値の見直しをする事が多いので、タイミングとして２ヶ月目に指し値が入ると業者が売主を説得する場合もあるから。
同じ事情で２～３ヶ月以降にストンと安く価格改定して売り出されることもある。

交渉する金額だけど、地域にもよるんだよね。
交渉がキツい地域ならその分も見越して売値設定しているだろうけれど、当方は東京だけど、この辺りの感覚じゃ2500→2000万は、まあ、あり得ない（笑
東京では価格交渉はあるけれど、大体は値下げは１回、この価格帯なら30～50万程度、100万下げるかどうか。
査定は算数で出すから、どの業者がやっても大きな差は出ないんだよね。
前述したけど、高値で出している場合は売主がその値段じゃないと売れないと言う事情もあるから。
なによりも、売主は一般人だと思うけれど、一般人が500万円の値引きをポンと受け入れられる？
ちょっとした高級車１台分をプレゼントするようなものだよ。
ダメ元で交渉するのはアリだけど、2500→2000で「失礼のないように」というのは無理。
ただまあ、2000万を現金で出すなら、堅い客だから500万ダウンもあり得るかもしれないけれど。
（2000万でＯＫしてローン流れされると、「あの物件は2000でいける」という情報が業者間に回っちゃうからね）

まあケースバイケースだからねえ。
ご参考までに。

kurikuricyan · Answer

65年の中古なんて、そもそも、建物の価値は0円です。

更地にするためにマイナスになるくらいです。

価値があるとするなら「土地」だけですね。

その建物周辺の土地の価格はいくらぐらいになっているのでしょう？

土地の価格だけで、交渉すべきですね。

中古物件の交渉方法を教えてください

築65年なら建物の値段は０それどころか解体費用の200万ぐらいを計算して、2000万が相場の土地なら1800万ぐらいで考えた方が良いです。

値下げするコツ？はっきり言えばないですよ！

交渉のコツというかポイントになるけれど。

65年の中古なんて、そもそも、建物の価値は0円です。

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