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貸していたマンションのリフォーム代について知恵を貸してください。


親が本人名義のマンションをとある不動産屋経由で貸していました。

そのマンションは企業が契約し社員が借りていましたが、
12月末に退去するとマンションの住人から直接連絡がありました。
というのも、マンションを預けていた不動産屋がこちらに何の連絡もなく店をたたんでいました。
なんとか不動産屋と連絡が取れたので先月末に親が不動産屋立会いのもと引き渡しに行きましたが、
その際マンションがものすごく汚くなっていました。
壁のいたるとこに穴があり、ドアにも画鋲のあとがあったそうです。
「リフォーム代を請求したい」と不動産屋に言うも、
「この場合は代金を取れない」の一点張りでした。

リフォーム業者に見積もってもらったところ、100万はかかるとのこと。

1ヶ月後の本日新しい不動産屋(大手チェーン店)と契約の際、
営業マンに「これはひどすぎる。最低20万はもらうべき。」と言われましたが

親は怒りがおさまらず、「直接借りていた人に電話して交渉する!」
と言ってましたが専門知識もないものがそのように感情のまま休日電話するのはどうなのかと思いました。
借りていた人の携帯電話番号が変わっていたのでちょっと安心しましたが。。。。

このような場合はどう対処すればいいのでしょうか??

私は無知なので専門家に立ち会ってもらうのが一番だと思いますが、
その依頼先もいまいちピンときません。


整理しますと以下のようになります。


不動産屋
・10年以上マンションを預けていた
・何の連絡もなく店をたたんだ
・リフォーム代は請求できないと一点張り←新しい不動産屋は取れるという

マンションの住人
・会社が借りて住んでいたので手続きは全て会社任せ

マンション
・借り物をここまでするか?というほどずさんな状態でリフォームに100万かかる
・売ることは考えていないので今後も貸し出したい



どうかアドバイスをお願いいたします。

A 回答 (5件)

心中お察しする。


たあ、まあ、これは賃貸経営をしていれば十分ありえるケース。
その分、対処方法については、法律や裁判例でも数多くあり、ネット上にもデマも含めてたくさんある。
参考にできる情報は多いと思うよ。
そういう意味では深刻にならなくていいケース。


>不動産屋
>・10年以上マンションを預けていた
>・何の連絡もなく店をたたんだ
>・リフォーム代は請求できないと一点張り←新しい不動産屋は取れるという

委託していた年数と室内の状況については因果関係はない。
ただ、連絡なく廃業したのは委託業務契約に違反するんじゃないかな。
解約の場合には○ヶ月前までに通知とあるので。
本件については最後まできちんと対処するように強く求めてもいいね。
(厳密に言えば、廃業=不動産会社法人は消滅なので、委託契約も消滅するけれどそこは考えずに・笑)

リフォーム代を請求できない理由は聞いたのかな???
新しい不動産屋が「取れると言う」のは、自分ところは無関係だから大家の好感を買うために前の業者の落ち度を煽っている可能性もあるけどね。
リフォーム費用(という表現は適切ではないけれど、正しくは原状回復費用)は契約書等に修繕義務が記載されているのがまず有効になり、借主(=消費者)に不当に過大な負担がある場合には訴訟等を経て適切な負担まで減ぜられるーーという仕組み。(本件は法人契約だから消費者保護法は適用されないけど、準拠はできる))
「適正な」という場合に参考にされるのが国交省のガイドライン、そして判例。
ガイドラインを超える負担でも、契約書に適切に記載されていれば全額と言わずとも借主負担とできた裁判例が結構ある。

大手チェーン店の営業マンと言う話だけど、意外と彼らはこういうの知らずにテキトーなこと言うよ。
賃貸借契約を獲るのは一流でも、それ以外は給料(歩合)に乗らないから勉強せずに素人に毛が生えた程度しか知らない人も結構いる。


>マンションがものすごく汚くなっていました。

これは気持ちはすごく分かるんだけど、体感には個人差があるので、質問者目線では「ものすごく」でも、クリーニング業者から見れば「普通のクリーニングで済む」レベルということはある。

>壁のいたるとこに穴があり、ドアにも画鋲のあとがあったそうです。

穴がクギやビスによるものなら補修費は当然負担。
クロスへの画鋲は負担で出せないけれど、でもドアへの画鋲は通常の使用ではないので借主負担--といってもドア交換費用はムリ。
・・・こんな感じでガイドラインには基準が書いてあるんだよね。
契約書の修繕義務と併せて考えるようになるよ。


> マンションの住人
>・会社が借りて住んでいたので手続きは全て会社任せ

これはよくあるから、これはこれとして気にしないこと。
借主=会社なので、その契約担当者を呼んで、室内を関係者立ち会いのもとで、修繕の打ち合わせをするといいと思うよ。
契約書で借主の修繕義務免除なんてなってさえいなければ、最低でもガイドライン準拠の費用は請求出来るから。
なお、会社側も貸主へ修繕義務はあるものの、通常を超えた使用をしていた社員は会社に不利益を与えたともいえるので、超えた部分の損害については居住していた社員へ請求できる。


> マンション
>・借り物をここまでするか?というほどずさんな状態でリフォームに100万かかる
>・売ることは考えていないので今後も貸し出したい

必要経費。
こういうリスクも含めて家賃に含むのが賃貸経営。
厳しいけれど、これが商売というもの。
本件ではその100万円のうち、いくらを借主側から取れるかが問題。
金額的には弁護士の法律相談を経て弁護士名で内容証明を送ってもらうくらいのコストをかけても、今よりも回収できる額は増やせそうだね。
あくまで交渉する相手は居住していた社員ではなくて法人契約名義の会社相手。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ございません。
細かい内容まで述べていただいて親ともども感謝しています。

マンションですが(私は直接見ていないのですが)
犬のおしっこで床板がくさっていたりひっかき傷も目立つそうで。
ちなみにペットは相談可にしていましたが、実際飼うことは知りませんでした。
さすがにモラルの範囲外なので契約していた企業に直接交渉する予定です。

no1さんのアドバイスを受け賃貸借契約書を確認したところ借人が修繕費を支払うとありましたが、窓口に電話相談したところ引き渡しの際の証拠の記録が無く、引き渡しから1ヶ月後なのでダメ元でいってみるしかないとのことで…
(年末年始でリフォーム会社との連絡がとれなかったのもあって)
それでも少しでものぞみをかけて伝えてみる予定です。

お金はかなりかかりましたが今までのほほんとかしていたので
良い勉強になったと思うしか無いと親には言っています。笑
私自身もいままで関わってこなかったので、親も頼りないのでこれを機に今後は口出しをしようと思います。
今後貸すときに今回のようなことがないよう気を張っていきます。

この度は本当にアドバイスありがとうございました。

お礼日時:2016/02/01 11:14

不動産業者してます。



「10年以上マンションを預けていた。」の内容が不明です。サブリースでしょうか?管理業務委託でしょうか?

サブリース(貸主つまり今回は親が不動産屋にマンションを貸しその不動産屋から賃料を得て、不動産屋はマンションの住人の会社に転貸し賃料を得る状態)ならリフォームの交渉はマンションの住人の会社ではなくその不動産屋に対してする事になるので、ガイドラインに基づいてリフォームを(不動産屋に)やってもらえるまで徹底的に交渉して下さい。

管理業務委託(契約 つまり貸主が月々管理料を不動産屋に支払い、契約内容に基づき管理してもらう事。通常は退去の手続きも含まれる)の場合は不動産屋の怠慢(契約違反)です。ガイドラインに基づいてリフォームして貰えるまで、徹底的にマンションの住人の会社と交渉してもらいましょう。

不動産屋が仲介しただけの場合。
残念ながら賃貸借契約をした時点で不動産屋の仕事は完了しています。お願いすれば退去の立会いやアドバイスはしてくれるとは思いますが、費用が発生する場合もあります。賃貸借契約の条項に基づいて頑張って自分で交渉すれば只ですし、基本的に大家に仕事になります。
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この回答へのお礼

あいまいな文章に丁寧なご回答ありがとうございます。
サブリースの場合になります。
しかし不動産屋が高齢で引退し現在病気で入院しているのでそこまで強く言えないよね、という現状です。
本日母の知り合いが不動産管理会社に勤めてることがわかり、
マンションの現状をみて適切な対応をしてくださるとのことです。

お礼日時:2016/02/01 22:39

契約書を新しい管理会社が引き継ぐよう変更する。


契約に基付き会社側に請求する。
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契約の相手は企業ですから、原状回復費用を請求するのはその企業に対してです。



新しい不動産屋に相談して、何が請求できて、何が請求できないのか明確にして、キチンと見積を取って請求です。

これからは、その新しい不動産屋が同じ事をすることになるわけですから、でたらめなことはしないはずです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ございません。

そうですよね、でたらめなことはしませんよね!
不動産屋にも今後の流れを書面で説明してもらいます。

お礼日時:2016/02/01 11:01

原理原則論の答えになります。



まず賃貸借契約書の中身を熟読してください。そこに退去に伴う賃借人の責任、賃貸人の責任が書かれています。
(仲介の不動産屋が何を言おうと)まずはそれが出発点です。

契約書に記載のない内容については、国土交通省の作成した賃貸を退去するときのガイドラインが参考になります。
ネットで 「国土交通省  ガイドライン」で検索すれば必要な情報は得られます。

両者を確認後再度質問していただければよろしいかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ございません。

早速賃貸借契約書を確認したところ借人が修繕費を支払うとありました。
しかし相談窓口に電話相談したところ証拠が少ないのでダメ元でいってみるしかないとのことで…
それでも現状を伝えてみる予定です。

お礼日時:2016/02/01 11:01

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