隣と共有のブロック塀について教えてください

Question

新築する事になりまして、隣と共有ブロックが高さ制限を超えているために、カットしなければなららくなりました。

隣は建築中はカットしてもかまわないが工事が終わったら、高さを元に戻してカットした分を積み直すように言われました。この場合は、何かの申請等は可能なのでしょうか？

詳しくないので、本当に困っています。
よろしくお願いします。

mofl · Accepted Answer

想像。
建築基準法施行令の構造基準を満たしていないんじゃない？
たとえば、
3.4mごとに控え壁が無いのに高さが1.2mを越えている。
あと、所定の鉄筋やコンクリート基礎の存在の確認ができない、など。
で、それをそのまま図面化して確認申請を出したから通らないんじゃないの？
1.2m(つまり6段まで)以下にカットして、あとで復元したら法律違反だよ。
って、確認申請が通らない現状が建築基準法違反なんですよ。
高さ違反の塀って、そこらじゅうにあるけどね。
共有というのなら、その塀の中心が土地の境界なんでしょ。
復元し、次にお隣が家を建て替える時に同じ話になる。

案１
お隣に法律違反であることを認識させる

案２
CB(軽量コンクリートブロック)だから1.2m規制を受けるわけ。
もっと高くしたいのなら、カットした上はアルミフェンスなど、ブロック造以外のものにする。
ブロックの劣化など、直接上に乗せるのが難しければ、どっちかの敷地側に二重に立てるかな？
お互いのためだから、塀の改修にかかる費用はもちろん折半。
って、あなたはカットしても復元しなくてもいいんだよね？
相手が要求してるんだし。

案３
隣がグダグダ言うようなら、塀は今回の敷地の設定から除外する。
確認申請上の敷地の地番は
「○○番地一部」
とし、塀の部分の敷地面積は除外。
勘違いしないよう。
建築確認申請では敷地の設定は任意です。
塀を敷地から除外したからといって、その部分の土地をお隣にあげたわけではない。
土地の境界と確認申請で敷地境界とは別のものです。

このくらい工務店からアドバイスしませんかね？
担当の建築士が未熟なんでしょ。

mofl · Answer

再。
一応、補足。
建築基準法施行令第62条の8では高さが1.2ｍを超える塀の場合、以下の2点セットが必須。
・3.4ｍごとの所定の控え壁
・根入れ30センチ、高さ35センチのコンクリート基礎
見かけだけ控え壁を設けても、基礎はどうします？
私が確認申請の審査をするのなら、既存の塀の基礎について設計者から報告をさせますよ。
まさか
「所定の基礎があることを確認しました」
と、建築士の一筆じゃ済ませられないでしょ。
場合によっては基礎の写真の提出を求める。
だって、完了検査の時点でも、ちょっと掘ればこの基礎があるかわかるでしょ。
（駐車場などで土間コン打たれたら掘れないけどネ）
今までこの所定の基礎があったためしがない。
昔の塀の基礎なんて、ちょっとコンクリートを流しただけが多い。
万が一塀が転倒して人災が起きたとき、確認処分や検査済証を交付した者はただでは済まない。
賠償責任を負わされる可能性だってある。
ＯＫを出す側は確実な担保を設計者に要求しますよ。
いいかげんな民間機関は別だけど。

それと、控えを後付けするのなら、本体との鉄筋の結束はどうします？
はつって定着を取らせます？
はつったことでブロックにダメージを与えてしまう。
もしかしたら既存の塀そのものに所定の鉄筋が入っていない可能性もある。
今どき金属探知機だって検査員はみんな持ってる。
径は別にして、鉄筋の有無だけなら検査ですぐにわかる。
鉄筋を入れずモルタルを接着剤代わりにして積んだだけなら、さらに危険が大きくなる。

＞高尺フェンスの目隠しも兼ねるようなものを芯積みブロック塀にそわして立てるでは、法律違反になってしまいますか？

それをするのなら、いっそCB塀をすべて除却するのが現実的。
あえて塀を残す理由が無いのでは？
このような手段が通用するとすれば、行政から違反指導を受けたときの一時しのぎ。
例えば、１年以内に塀を除却することを条件に、一時的に鉄骨等で補強をすることはあり得るかもしれない。
でも新築の確認申請でこの手法は不可能でしょう。

それと行政から指導を受けているのなら既存不適格ではない。
法の施行以前、あるいは基準時（都市計画決定）以前から存在し、かつ、その後も手を入れていないことが証明できる塀など、既存不適格が事実なら、今回も全く手を加えないことを条件にそのままでいいはずです。
カットの話が出ているのなら違反です。
だからこの流れになっている。
既存部適格だったとしても、今後亀裂などを生じ、補修の必要が出てきても治すことは許されない。
もし手を加えざるを得ないのなら、上部カットを含めてその時点で現行法に適合させることを求められます。
既存不適格を使った場合、行政ではデータベースで管理をしています。
今後
「知らなかった」
は通りません。

目隠しフェンスを検討されているのなら、いっそCB塀を取り払い、お隣と費用を半分ずつ出し合ってフェンスに変えたほうがいいと思いますが。
ただし位置も含めて話し合ったほうがいい。
敷地の境界の上で、かつ、費用も折半だと、将来の負担を今後もお互いで折半することになる。
お金の話はトラブルの元です。
できればそれぞれの敷地内で、自分用の塀またはフェンスを立てっこするのが理想です。

一級建築士しかまのりこ · Answer

こんばんは。
はい、ブロック塀に関しては、高さを1.2ｍ以下にカットするか、控えを塀に対して垂直に作るしかありません。それ以外でしたら、構造計算により、現在の塀が安全であることを証明すればOKです。しかし、これはブロック塀に関しては現実的ではありません。ほかのフェンスなどで支えても、完了検査は通りませんし違反建築物になります。残念ですが、現行法規では建築基準法施行令第６２条の８にある構造または構造計算しかダメということになります。

隣地とあまりにももめるようであれば、お住いの市町村の建築指導課または都市計画課などにご相談されてみてください。その答えも持って、再度隣地の方とお話合いするのもよいかもしれません。

ご健闘、お祈りしております。

一級建築士しかまのりこ · Answer

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。
共有ブロック塀も建築物になりますので、建築基準法（建築基準法施行令第６２条の８　補強コンクリートブロック造の塀）の適用を受けます。http://best.life.coocan.jp/k-rei/rei03/0402/rei_06208.html
あちこちにある古い1.2ｍ以上の高さのブロック塀（3.4ｍ以下ごとに控えのないもの）は現状では違反建築なのですが、法律が制定されてすべての塀を法律に適合させることは不可能なので、既存不適格として扱われています。この既存不適格は、「新たに建築するときは、現行の法律に適合させる」ことが義務になっています。ですから、質問者様が新築されるのに伴い、既存不適格の塀を現行の法律に適合させるために1.2ｍ以下に高さをカットするか、塀の長さ3.4ｍ以下に塀の高さの五分の一以上突出した控え壁をつくらないと、法律違反になります。例えば、完了検査の際に、塀をカットして、それが終わったら元に戻すのは違法行為で偽装行為にもなります。そのことを、設計者にきちんと説明してもらってください。塀のカットがどうしても隣の方が嫌がるのであれば、控え壁の設置をお勧めします。

ご健闘、お祈りしております。

momo-kumo · Answer

No.5の方の回答が理由だと思いますよ。

我が家の場合は、建物完成後の完了検査でブッロク塀が問題になり、
このままでは完了検査済証が出せないと言われ控え壁を造りました。
塀の向こう側も我が家の土地なので塀の外側に付けようとしましたが、
建築敷地内で完結する形で無いとダメと言う事で、無細工ですが内側に
設けました。

CB塀の高さ制限は地震時に倒壊が多かった事から始まった規制ですから、
自分の敷地側に控え塀を造るのは嫌だろうけど、隣と揉めたくなかったら
諦めて造るしか無いでしょう。

mocmoc · Answer

構造的に新規の安全基準に満たないから低くするということですよね。

そしてそれを説明しても相手は折れないで、元の高さにしろと言っていると。

リンクの書類については回避策が書いてありますが、境界芯積みへの対応自体が書いてないですよね。
これはそこが書かれていないので、この部分の見解を土木課等に行政として指示を仰がないと、解決が難しいのでは？

「芯積みブロック」の扱いが法を介して示されないと相手の説得も難しいでしょう。
逆にそれがわかれば解決策が絞れると思いますので、その確認が先でしょう。

zircon3 · Answer

No.1です。

お返事有るURLで示されたPDFファイルの資料はページ数が多いのでよく読んでいませんが。。。(_ _)

「既存の塀も改修あるいは補強しないさい」という条例か何かなのでしょうか？
その場合、期限はあるのでしょうか？
家の新築と直接関わるのでしょうか？（建築許可申請とか）
あと、パパッと斜め読みした限りでは塀の高さは「原則」とあったようですが、であれば現行の高さのままとする方法は無いのでしょうか？
その際、ご自宅側だけに補強を施すことでクリア出来ないでしょうか？
そういった部分は契約した工務店さんやハウスメーカーが調べてくれないのでしょうか？
我が家は昨年建て直しをしましたが、契約したハウスメーカーが県や市の条例なども含めて最新の規制事項を確認し「外構を含めこれでＯＫです」の案を最初から出してくれました。

で、塀の高さをそのままにする逃げ道がないのだとしたら、「条例（？）でこういうことが決まったので、お宅との境の塀を（いついつまでに）基準にあったものに改修しなければならない。ついてはそれについて相談したい」と話をするしかないと思います。
それに対しお隣が「家は応じない」ということでしたらその条例（？）を定めている区の担当部門へ相談でしょう。

それにしても塀の厚さの真ん中が境界線というのはやっかいですね。
この際、ご自宅側に寄せるというのも方法かもしれません。数cm狭くなりますが、自由に建てられます。(^^;
お隣が「元の高さに戻せ」ということは、低くすると家の中が見えてイヤとかあるのでしょうか？　お隣が今の高さのままにしたい理由も踏まえて交渉しないと進まないですね。なので資料中に高さに関し「原則」とあったのが少し気になった次第です。

area_99 · Answer

共有の塀を壊すんですから、直すのは当たり前では？

zircon3 · Answer

家の新築と既存の塀の高さとは関係ないと思うのですが。。。

具体的には何の規制に引っ掛かるのでしょう？
その規制を超えているのでしたら元に戻すと規制違反になります。
塀を建てた時はその規制が無かったり、もっとゆるかったために違反ではなかったのでしたらそのままにされればよいだけです。わざわざ規制範囲内に収まるよう低くする必要はありません。
恐らく言っているのは工務店さんやハウスメーカーさんだと思いますが、その辺の事情や理由をよくお聞きになりましたか？　また、それをお隣にも説明なさいましたか？

あと、共用ということは敷地の境はその塀の壁の厚さの真ん中付近になっているということでしょうか？　境界線を示す杭（頭に＋とかいったマークが書いてあれうもの）があるかと思います。念のためそれを確認ください。塀のお隣側の面が境界線ならその塀はお宅のものです。低くした場合はそのままで問題ありません。逆の場合は人の土地にあるものですからいじってはいけません。

参考まで。

隣と共有のブロック塀について教えてください

想像。

再。

こんばんは。

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。

No.5の方の回答が理由だと思いますよ。

構造的に新規の安全基準に満たないから低くするということですよね。

No.1です。

共有の塀を壊すんですから、直すのは当たり前では？

家の新築と既存の塀の高さとは関係ないと思うのですが。

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