旧借地法での更新について

現在の住まいは、20年前に30年間の契約で、旧借地法で購入したものですが、これの更新期限が10年後になっています。この場合の更新はどうなるのでしょうか？地主に返さなければならないのでしょうか？それとも、旧借地法での慣行的な条件で更新できるのでしょうか？更新すると同時に新築に建て替えたいと考えているのですが、どなたか不動産関係に詳しい方、ご教示お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#4720 回答日時： 2001/06/19 15:49

更新については、「合意更新（旧借地法５条）」と「法定更新（同法６条）」の２種類あります。

「合意更新」の場合、従前と同じ建物が存続する限りにおいて、更新の時から更新期間を20年とすることができます（同法５条１項）。また、当事者がそれよりも長い期間を定めた時は、そちらが優先します（同条２項）。しかし、契約期間の残りがあっても、その間に建物が朽ち果ててしまった場合には、その時点で借地権は消滅します（同法２条１項但書）。

「法定更新」の場合、従前と同じ建物が存続する限りにおいて、借地権が契約期間満了により消滅したにも関わらず、借地権者が土地の使用を継続し、なおかつ、土地所有者が遅滞無く異議を述べない限りにおいて、従前と存続期間以外同じ内容の借地権が設定されたものとみなされ、存続期間については20年となります（同法６条１項）。しかし、先程と同様、契約期間の残りがあっても、その間に建物が朽ち果ててしまった場合には、その時点で借地権は消滅します（同法６条１項、同法２条１項但書準用）。

ここでいう「土地所有者の異議」は、従前の建物が存続している限り、「正当事由」がある場合でないと認められません（同法６条２項、同法４条１項但書）。逆に言いますと、契約期間満了時に建物が存続していない場合には、土地所有者の「正当事由」は必要なく、借地権者は借地権を失います。

従前の建物が朽ち果てたりして、新たに借地権の残存期間を超えて存続する建物を建て直した場合には、土地所有者が遅滞無く異議を述べない限り、従前の建物が滅失した日から起算して20年間借地権は存続します（同法７条）。建物が新しくなったにもかかわらず借地権の存続期間が短いのは、あくまでも最初の借地契約締結時点における建物の所有を念頭において借地権の存続期間を考えているからです。

ですから、10年後に新築するおつもりでしたら、土地所有者が拒絶しない限り、新借地借家法の規定に基づいて契約し直し、借地権の存続期間を30年とするか（借地借家法３条）、あるいは、もし土地所有者が同意してくれるのであれば、「定期借地権契約（同法22条）」を結び、借地権の存続期間を50年以上となされた方が宜しいのではないかと思います。

但し、「定期借地権契約」を結んだ場合、契約の更新ということはできず、建物が有ろうと無かろうと期間満了時に明渡さなければなりません。また、通常の借地契約の場合、借地権の存続期間満了時に契約の更新が無い場合には、借地権者は土地所有者に対して「建物買取請求」を行うことができます（同法13条、旧借地法４条２項）が、この「建物買取請求」をしないこととする特約を結ぶこともできます（同法22条）。

どの方法をお選びになるかは、その時のお考え一つだと思います。

No.2 回答者： oo1 回答日時： 2001/06/19 16:06

参考書によれば、借地借家法（新法）附則五条以下により、同法施行前に設定された借地権は、借地法（旧法）が適用されます。

安心して契約更新交渉にあたればよいのです。

但し、同時に建替えを考慮する場合は、建替承認料を請求される事が予想されますので、ご留意なさる必要があります。それも、非堅固（木造など）から堅固（鉄筋など）にする場合は、借地契約の基本的条件が変更される為、構造変更承認料として、より多額の金員を請求されると思います。

この場合、協議がととのわずとも、「借地非訟事件手続き」によって、裁判所が地主に代わり（訴訟によらずに）経済的対価の給付を条件として許可を与えてくれますので、そんなにご心配には及ばないでしょう。

まだ、更新までには時間がおありのようです。ご自身で学習なさるのも良いが、相談料を払って、大まかな経済的給付の額をつかんでおかれる方が、心臓にはよろしいような気がしますよ（＾＾）。何しろ地方によって、用途によって借地権割合や取引慣行が異なりますからね。