住宅ローン借り換えについてです。 住宅ローンを2千万、金利10年固定の1%で30年借りたとします

住宅ローン借り換えについてです。


住宅ローンを2千万、金利10年固定の1%で30年借りたとします。年金利20万ですよね？
月々返済6万7千くらいだとおもいます。
もし、15年後、残り1千万の時にローンの借り換えをしたら、今度は1千万に対して1%の金利になるので、金利は変わらなくても安くなりませんか？
自分の計算だと月返済が6万3千円ななるのですが。
考えが甘いですかね？

No.2 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/05/23 13:24

No.1　Moryouyouです。

＞元利でも、支払う利子はどんどん減っていくんですか？
元利均等払いは、先述の月々の返済が
64,280円でこの内訳として金利の割合が
高いのですが、月毎の利子が返済額の
内数になるわけです。
残高が減っていくに従って、利子も
減っていくわけです。

回答で以下の考慮が抜けていました。
ご注意ください。
『金利10年固定の1%』
ということであれば、10年後に
金利は見直されます。

最初の回答はずっと1%の固定金利の
場合です。
その前提ならば、月64,280円の返済で
30年です。

フラット35ならば、いけそうですが...
以下などでご検討ください。
http://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ …

No.4 回答者： manno1966 回答日時： 2016/05/23 14:37

追加

> 15年後、残り1千万の時
相当額の繰上げ返済をしない限り、実現不可能な数字。

> 自分の計算だと
繰上げ返済を行なったのであるから、その分返済額が減っているだけの話。
矛盾は存在しない。
逆に、繰上げ返済で、契約で定められた金額以上の返済を行なっているのだから、以後の返済金が少なくなるのが当然とも言う。

> 考えが甘いですかね？
考え違いをしているだけ。

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2016/05/23 13:57

> 元利でも、支払う利子はどんどん減っていくんですか？

変わります。
変化しないという考えだから、現実と乖離した妙な仮想現実の中の「絵に書いた餅」の様な話になっていると思われ。

> 借り換えについて
借り換え費用の考察も抜けていますね。
1千万・1%の金利・１５年の条件だと、年利０％の金利の所に乗り換えたとして、数万円もしくは十数万円程度しか返済総額の差が出ません。
借り換え費用が数十万円かかるので、それが大きく圧迫するせいです。
なので、この面からも現実的ではない。

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/05/23 13:06

利息の付き方の考慮が抜けています。

住宅ローンで月々返済していくわけ
ですから、毎月残高が減り、その残高に
年利1%(月約0.083%)の利息がのってくる
わけです。
15年(180ヵ月)後のローン残高は
10,812,854円となります。

ここで同じ金利で借り換えをしても、
結果は同じです。

月数 残高 月毎の利子 返済額
1 20,000,000 16,667 64,280
2 19,952,387 16,627 64,280
3 19,904,734 16,587 64,280
4 19,857,041 16,548 64,280
5 19,809,308 16,508 64,280
6 19,761,536 16,468 64,280
7 19,713,724 16,428 64,280
8 19,665,872 16,388 64,280
9 19,617,981 16,348 64,280
10 19,570,049 16,308 64,280
11 19,522,077 16,268 64,280
12 19,474,066 16,228 64,280
～略～
169 11,417,788 9,515 64,280
170 11,363,023 9,469 64,280
171 11,308,212 9,424 64,280
172 11,253,355 9,378 64,280
173 11,198,453 9,332 64,280
174 11,143,505 9,286 64,280
175 11,088,511 9,240 64,280
176 11,033,472 9,195 64,280
177 10,978,386 9,149 64,280
178 10,923,255 9,103 64,280
179 10,868,078 9,057 64,280
●180 10,812,854 9,011 64,280
181 10,757,585 8,965 64,280
182 10,702,270 8,919 64,280
183 10,646,908 8,872 64,280
184 10,591,501 8,826 64,280
185 10,536,047 8,780 64,280
186 10,480,547 8,734 64,280
187 10,425,001 8,688 64,280
188 10,369,408 8,641 64,280
189 10,313,770 8,595 64,280
190 10,258,084 8,548 64,280
191 10,202,353 8,502 64,280
192 10,146,575 8,455 64,280
～略～
340 1,357,338 1,131 64,280
341 1,294,189 1,078 64,280
342 1,230,988 1,026 64,280
343 1,167,734 973 64,280
344 1,104,427 920 64,280
345 1,041,067 868 64,280
346 977,655 815 64,280
347 914,189 762 64,280
348 850,671 709 64,280
349 787,100 656 64,280
350 723,476 603 64,280
351 659,799 550 64,280
352 596,069 497 64,280
353 532,285 444 64,280
354 468,449 390 64,280
355 404,559 337 64,280
356 340,616 284 64,280
357 276,620 231 64,280
358 212,571 177 64,280
359 148,468 124 64,280
360 84,312 70 64,280
361 20,102 17

利息合計 2,963,545

いかがでしょうか？

この回答へのお礼

元利でも、支払う利子はどんどん減っていくんですか？

お礼日時：2016/05/23 13:18