共有財産の登記を代表者の登記から地縁団体として登記にするには

100年位前に取得し、現在約50名で共有している山林があり代表者3名の登記になっております。税金や登記 運営上の諸事情から、地縁団体となり、登記する案が役員会で出ました。役所に相談したところ特定の権利者しか参加できない団体は認められないと言われたそうです。
そこで、一会員の私として、地縁団体の認可を受ける為の方法や決め事を、知りたいと思いました。
また、現在のまま運営していくとして、3名の登記者の結託により売却される恐れはないのか、
その他の問題点について、教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/06/21 11:07

seken874さんの冒頭のご質問は「地縁団体の認可を受ける為の方法や決め事を、知りたいと思いました。

」と言うことでした。
それで「役所に相談したところ特定の権利者しか参加できない団体は認められないと言われたそうです。」と言うことであれば、元々、当該認可は難しいのではないでしようか ?
お礼欄を拝読しても「山林が売却できた時、利益を会員に分配する会です。」と言うことで、新たに株の発行は考えられないし、現在、何らの活動していなくても、購入には目的があったと思われます。
更に「会の規約に地区住民が自由に加入できる条文を入れれば・・・」となれば、従前の出資者との関係の調整等煩雑になります。
要は、売却が目的ならば、現段階でも売却できますので地縁団体の認可は考える必要はないです。
売却が目的ではなく地縁団体設立が目的であれば、従前の「会」とは別に考えてはどうでしようか。

この回答へのお礼

有難うございます。
代表者3名の個人登記と言うのが心配でした。地縁団体の話があった時は、いい方法だと思いました。役所に特定の団体はダメだと言われた時、単純に特定でなくなれば良いのではと思いました。 tk-kubotaさんのご指摘のように新たに加入者を増やすとなれば、売却益分配時問題ありですね。

№１さんの回答にある[取得原因が「委任の終了」であった場合には，その不動産は，個人ではなく任意団体の所有であるということになり・・・]
ひとまずその形にし、難しそうですが、別の法人の形を考えた方がいいみたいですね。

お礼日時：2016/06/23 23:53

No.5 回答者： utama 回答日時： 2016/06/22 23:41

構成員の点もそうですが、地縁団体は、地域的な共同活動のための不動産を所有することを目的としているので、土地自体が売却目的だとすると、その点でも要件を満たさないのでは。

他の方がおっしゃるように会社とするか、又は、一般社団法人の方がまだ可能性があるかなと思います。

この回答へのお礼

ご解答有難うございます。
小さな自治会ですので、会員は自治会員の約8割の者で構成されております。
別の法人も検討した方が良いと思いますが、その方法は、どのようにすれば良いのでしょうか。

お礼日時：2016/06/24 00:12

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/06/20 08:01

「特定の50名が株を持ち共有し、」と言うことであれば、正しく株式会社ではありませんか。

株式会社の登記すべき案件と思います。そうすれば山林は共有財産ではなく、当該株式会社の所有です。
株式会社ですから「会」ではなく「会の規約に地区住民が自由に加入できる」と言うことも間違いです。

この回答へのお礼

有難うございます。
当時、山林を購入するに当たり、会を設立し参加者を募集して出資を受け証として株券を発行した様です。そして、前記した経緯を経て現在に至っています。
山林が売却できた時、利益を会員に分配する会です。
何の事業もしていません。山林を管理しているだけです。株式会社は馴染まないように思うのですが。

お礼日時：2016/06/20 23:53

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/06/19 09:53

これは「特定の権利者しか参加できない団体」ではなく、現に特定の者が所有しているのでしよう。

?
「現在約50名で共有している」と言うことは、50名の共有財産でしよう。
そして、何故か3名の共有財産として登記してあるのでしよう。 ?
それで、その3人は50名の共有財産と言うことを承諾しているのですか ?
それならば結託して売却も考えられないです。
いずれにしても、50名の共有が登記だけ3人と言うことは不自然です。
お尋ねは、地縁団体の認可ですが、これは元々、地方自治法からきています。
本件の場合は、「100年位前に取得し」と言うことなので地方自治体とは関係なさそうです。
ですから、その条件を探し当てることはできないと考えます。
それならどうするか。
3人が50名の共有財産と言うことを承諾しているならば、民法667条以下に規定している組合組織にしてはどうどしようか。
それならば簡単です。名称、目的、代表者、定款等必要です。
司法書士が専門ですが。

この回答へのお礼

ご解答有難うございます。
特定の50名が株を持ち共有し、会を運営しております。本来ならば50名全員登記するのが良いのでしょうが、費用の事もあり代表3名の登記になっております。1名だと勝手に処分される恐れがあるが、3名だとその危険性も少ないとの判断だそうです。いづれにしろ、個人の登記だと共有財産の管理上問題ありなので、地縁団体を検討したようです。そこで思うのは、会の規約に地区住民が自由に加入できる条文を入れれば地縁団体の可能性もあるのではと思いました。

お礼日時：2016/06/20 00:28

No.1 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/06/18 22:05

お訊ねの地縁団体というのは，認可地縁団体ことだと思います。

この制度の対象となる団体は，区域の全住民が加入することのできる町内会や自治会等に限られます。「特定の権利者しか参加できない団体」ではこれに該当しませんので，役所に認められないと言われてしまったのではないでしょうか。

どういった条件が必要なのかという点については，茨城県常総市のものですが，これが参考になるかと思います。

町内会・自治会の法人化ガイドブック
　http://www.city.joso.lg.jp/ikkrwebBrowse/materia …

ところで，町内会のような任意団体には法人格がないため，登記名義人になることができません。そこでこのような団体が不動産を購入した場合には，団体の代表者名で登記をする等で対応するしかありませんでした（現在は，認可地縁団体であれば登記名義人になることが可能です）。この場合，その任意団体の代表者の交代があったときは，「委任の終了」を登記原因として次の人に引き継ぐ方法によっています。つまり登記簿を見て，所有権の取得原因が「委任の終了」であった場合には，その不動産は，個人ではなく任意団体の所有であるということになり，登記名義人個人が自由に売却等できるものではないということを示しています。
100年前から不動産を所有しているのであればまずこの登記が入っており，個人財産ではないことがわかります。それを現登記名義人が売却等しようとしても，現行の不動産登記法で要求される登記原因証明情報の内容が単純なものではなくなるため，そのリスクは少なくなると思われるものの，やはり皆無とは言い切れません。個人所有財産ではないことから相続されることもありえないのですが，過失によりそのような登記がされてしまうこともなくはないからです。
そのようなことが起きないようにするためにも，何らかの対処はしておいたほうが良いことなのかもしれません。

どうしても法人化したいのであれば，認可地縁団体ではなく，社員（構成員）について特段の制約のない「一般社団法人」を検討してみたほうが良いかもしれません。

この回答へのお礼

ご解答有難うございます。
昔の慣習で現在まで運営しております。
地縁団体とは認可地縁団体の事だと思います。
会の規約に何びとも自由に参加できる条文を入れれば認可地縁団体の可能性はないでしょうか。
登記簿の取得原因に「委任の終了」があれば名義人が自由に売却できないとの事ですので、確認したいと思います。その場合3名の代表登記は1名で良いように思いますが如何でしょうか。ない場合、登記簿に「委任の終了」を後で入れる方法はあるのでしょうか。

お礼日時：2016/06/20 00:28