地目変更（雑種地 → 宅地）の要件を教えてください。

隣地（既存宅地）と一体利用するにあたり、当該地（雑種地）と地目が違うので
開発行為（手続、調整池など）が必要と市役所に言われました。

裏を返せば、当該地（雑種地）を地目変更して、宅地にすれば、
開発行為が不要ということになりますので、地目変更したいのですが、可能でしょうか？

また、建物がないと宅地にならないとの意見を散見しますが、
仮設事務所のような建物　や　プレハブ物置　でもＯＫなんでしょうか？

1、現状、雑種地（600坪、2000㎡）
2、空き地状態（草が生い茂っている）
3、平坦地
4、水道無、下水無（水道の引き込み可能）
5、接道あり（道路と段差50cmあり）
6、都市計画地域内　未線引き地域

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/07/04 00:39

宅地とは，「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています（不動産登記事務手続準則第68条3号）。

この建物とは，「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し，土地に定着した建造物であって，その目的とする用途に供しえる状態にあるもの」でなくてはなりません（不動産登記規則第111条）。よって土地に対する定着性のない物置や仮設建物は，建物とは認定されません。

現況として建物が建っていない場合には，水道の引き込みがある等，建物をすぐに建てられるほどの土地でないと宅地として認定されないと，土地家屋調査士に聞いたことがあります。隣接している宅地と一体として利用している庭ならば宅地認定してもらえるのかなと思ったのですが，筆が別々である以上別の土地であり，現況としてそのように使っているだけでは「変更」とはいえない（変更とは，開発行為等によりより積極的に現状を変える行為が必要だとのことです）ので，それもダメだとのことでした（その時は，結局地目変更は諦めました）。

よってお考えのようなことでは，目的を達することは難しいのではないかと思います。

ただ登記官によっては判断に多少の揺らぎ（一般論による処理ではなく，個別事案としての判断）があることがあります。それは資格者代理人のテクニック（先例等を駆使した理論展開？）によることもあったりするようですので，土地家屋調査士に相談・依頼されることをお勧めします。

この回答へのお礼

＞よってお考えのようなことでは，目的を達することは難しいのではないかと思います。
＞ただ登記官によっては判断に多少の揺らぎ（一般論による処理ではなく，個別事案としての判断）があることがあります。それは資格者代理人のテクニック（先例等を駆使した理論展開？）によることもあったりするようですので，土地家屋調査士に相談・依頼されることをお勧めします。

ありがとうございます。
「難しい」と「揺らぎ」と「テクニック」ですね。
「宅地」と「建物」の定義も、勉強になります。
調査士などに相談して、狭き門を検討したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/07/04 08:30

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2016/07/03 23:13

ややわかりづらいことがありますが、、、

未線引きですよね。
既存宅地って市街化調整区域（白地）じゃないんですか？

以下、順に。

＞裏を返せば、当該地（雑種地）を地目変更して、宅地にすれば、開発行為が不要ということになりますので、地目変更したいのですが、可能でしょうか？

　　開発行為　＝　都市計画法第29条許可

そんなに単純なものではない。
確かに地目要件はあるけど、存置期間も必要じゃないですか？
例。
開発区域を一部で収めたいために残りの土地を残地として残す。
（当然残地念書が必要）
これで一定期間は一体開発とみなされます。
何が言いたいかというと、もし地目の変更で許可が不要になるのなら、変更後の一定期間は建築行為ができない条件が付されるはず。
許可の申請には登記事項証明書を添付するから、登記情報の変更は一目でわかります。
地目以外に一定規模で区画形質の変更が伴っているんでしょ？
形質の変更は地目だけですか？

＞隣地（既存宅地）と一体利用するにあたり、当該地（雑種地）と地目が違うので開発行為（手続、調整池など）が必要と市役所に言われました。
＞裏を返せば、当該地（雑種地）を地目変更して、宅地にすれば、開発行為が不要ということになりますので、地目変更したいのですが、可能でしょうか？


開発担当に確認すべき。
脱法と違法は違う。
工夫次第で許可が不要になるのならちゃんと答えてくれますよ。
（前もっては教えてくれないでしょうけど）
ダメなものを考えても時間の無駄。
ここに書いた条件だけでは何も知らない回答者にはわからない。

＞また、建物がないと宅地にならないとの意見を散見しますが、仮設事務所のような建物やプレハブ物置でもＯＫなんでしょうか？

それは無い。
線引き時に駆け込みで更地の土地の地目を宅地にするのは良くあること。
もしそうだとして、29許可が必要と言われているのに、先行して建物は建てられないでしょ？
仮設は建築基準法第85条の許可で確かに都市計画法29条は適用除外だけど、そちら（確認申請）でも審査はありますから、何でもどんな建物でも仮設で建てられる（確認が通る）わけじゃありませんよ。
仮設以外なら都市計画区域内では建築確認申請が必要だし、その前段で都市計画法に合致するのは必要条件（29条は審査対象法令ですので）。
その後に一体利用なら結局は同じこと。
（一体利用かどうかは、申請者が判断するのではなく許可権者＋建築主事が判断しますので）

あと、段差が50㎝ありますね。
微妙な高低差です。
先に出した土地の変更の条件に当てはまれば、地目だけでなく形態で29許可が必要になるかも。

この回答へのお礼

すみません、素人なもので

＞既存宅地って市街化調整区域（白地）じゃないんですか？

既存宅地＝法以前宅地です。（私の言い方がまずい？）
市街化調整区域ではないです。
宅地側は、800坪あり、工場が建っています。
宅地800坪+雑種地600坪を使って、工場を建替えたいのです。

私としては、
法以前宅地800坪+雑種地600坪なら、
プラス部分は600坪→3000平米以下で、開発不要ではないのか？
市としては、
雑種地が一体利用で宅地になれば、形質の変更で開発行為とのこと


＞もし地目の変更で許可が不要になるのなら、変更後の一定期間は建築行為ができない条件が付されるはず。

法務局がそういった条件を付けるのですか？

＞地目以外に一定規模で区画形質の変更が伴っているんでしょ？
形質の変更は地目だけですか？

宅地側と雑種地側でまたいで、建物を建てるか否かなど、諸懸案はありますが、形質の変更は地目だけです


仮設事務所のような建物　や　プレハブ物置　は、
必要ならば雑種地側600坪のみで、確認申請します。検査も受けます。
600坪なので開発許可も不要です。
なんなら登記もします

ただ、法務局側は、確認申請云々は関係なく、現状が宅地かどうか判断すると聞いたことがありますが・・・。

あくまで、600坪の雑種地に、仮設事務所のような建物　や　プレハブ物置が建っていた場合に、地目変更できるか？ということです。

質問の仕方が悪くてすみません。

お礼日時：2016/07/03 23:53

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/07/03 22:11

市役所では出来ませんし何か建物建てるのか勘違いされます。

既存のまま何もしない場合　何も建てない場合　道、水道、なんて説明も要らない。


建物が無くても法務局で地目変更は可能です。
現況　600坪の小規模な自然をﾃｰﾏにしてる小庭で宅地といして利用してる。なら

測量した図面と面積、公図資料
担当が見に行くので、簡単な地図
グーグルの地図でもいいでしょう　
現況写真を添えておけばいい。

あとは確認で勝手に見に行きます。

この回答へのお礼

＞市役所では出来ませんし何か建物建てるのか勘違いされます。
＞既存のまま何もしない場合　何も建てない場合　道、水道、なんて説明も要らない。

説明不足ですみません。
隣地（既存宅地）と一体利用で、工場を建設予定です。
元々、資材置場兼駐車場としていたので、庭といった雰囲気ではなく、
近隣に住宅もありません。

お礼日時：2016/07/03 22:31