マンションの建物が消滅したときの土地に対する所有権の考え方

いわゆるマンションの中古物件、例として総世帯20、そのうちの一室を、1,800万円（うち土地1,200万円、建物600万円）で購入したとします。古くなって建物全部を取り壊した場合、私の権利は私が所有していた土地分1,200万円（評価損益は除く）は残っていると考えていいのでしょうか。土地分1,200万円を他者に売ったりすることはできるのでしょうか。

No.7 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/09/09 10:59

土地に関する権利としてなら，「1,200万円の価値のある権利」ではなく，「土地に関する所有権持分」です。

その持分については登記簿を確認していただきたいのですが，敷地権の登記のある建物なら，その建物の登記簿に記載されている「敷地権の割合」ですし，敷地権の登記のない建物なら，土地の登記簿の共有者名の前に記載されている「持分」です。この持分が，土地全体に対する権利と義務，そして価値に対する割合になります。この持分は専有部分（各住戸）の面積に応じて決められることがほとんどですから，マンションが20戸だったから持分割合も20分の1だなんてことは，通常であればありません。

そしてその持分を第三者に売却することは可能です。持分とはいえ所有権ですから，その処分について，法律上の制限がなければ自由に行うことができます。
ただ問題は，買う人がいるかということと，いくらで売れるかということでしょう。

というのは共有の性質の問題があるからです。民法第249条には「各共有者は，共有物の全部について，その持分に応じた使用をすることができる」とされています。マンションが建っている状態であれば，土地の共有者（＝マンションの住戸部分を持っている人たち）はそれを意識することなく土地を利用していますが，いざ建物がなくなると，上記条文があるために，その土地の使用収益を自由にできない状態になってしまうのです。
そのような「自由に使えない」土地を，いったいどれだけの人が欲しいと思うのでしょうか。

また，取り壊されたということは再建築をする予定があるのだと思います。その土地持分を買うと，そこにはもれなく際建築費用の負担も付いてくるというわけです。そしてマンションができあがるのはまだ先のこと。それまでは別のところで暮らさなければなりません。使うこともできないその土地持分に対する固定資産税を払いながら，です。

そのようなデメリットがあってもなお買ってもいいよという人にしか，その土地持分は売れそうにありません。そして価格についても，そのデメリットの分，安くせざるを得ないのではないかと思います。購入時よりも価値が上がっている土地であるならば1,200万円は確保できるかもしれませんが，そうでなければもっと安くしか売れないのではないでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。面積に応じた権利なのだろうと思います。共有ですから勝手には処分できないでしょうね。建物があればいいのですが。

お礼日時：2016/09/14 13:36

No.6 回答者： chiaki0001 回答日時： 2016/09/08 09:13

ごめんなさい一室ですね

なら土地の売却は難しいと思います

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2016/09/14 13:39

No.5 回答者： chiaki0001 回答日時： 2016/09/08 09:11

その時の土地値次第ですね

買ったときは高かったけど売るときには安かったてのは良くある話です

バブル崩壊時に不動産会社が潰れたのはそれが原因です

上物を解体する場合は
解体費をその時の土地値から引いたものが売却価格になりますね

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2016/09/14 13:40

No.4 回答者： ponpon15 回答日時： 2016/09/06 08:19

keirimasuさん　おはようございます。

建物権利証又は建物登記簿謄本に土地の持ち分の記載はありませんか。最近の謄本を見ていないのではっきりと覚えていませんが、持ち分が書いていたような記憶があります。土地の持ち分を売ることは可能です。

この回答へのお礼

安くなら売ることはできそうでしょうか。ありがとうございました。

お礼日時：2016/09/14 13:39

No.3 回答者： muzinekicyou 回答日時： 2016/09/04 21:30

所有権があっても　区分所有者の4/5の同意が無ければ震災などで被害にあったマンションの建て替え決議は通過しません。

その場合に考えられるのは1/20の持ち分の資産価値です。
あなたが反対側に回れば　高額なお金が手に入ることもありますが、
不幸にもあなたの居住空間が建て替えないと住めない状況下にあって　反対者が5人いれば建て替えさえできない状況になります。

この場合　住めないと訴えても、修繕積立金・管理費などの諸費用は毎月決まって支払わなくてはなりません。当然手放すことを考えると・・・他人が買い取ってくれるかどうか・・・
結果、1/20の「不良債権に等しい土地（マンション）」を持っていることにもなりかねません。

3年間　いえ5年間以上も住めない売れない　となれば、毎月2万円の費用を支払っていれば・・・100万円のお金があなたの懐から出ていきます。

勿論、売り渡しの権利は区分所有者には当然あります。
が、その場合建て替えの決定までの弁護士費用など膨大な負債がマンション管理組合に掛かってきます、その費用も当然ながら1/20を負担することになります。

この回答へのお礼

共有の土地部分だけでは不良債権に近いかいもしれません。ありがとうございました

お礼日時：2016/09/14 13:38

No.2 回答者： inon 回答日時： 2016/09/02 09:52

この問題１／２０の買い取り請求が出来るような単純な物では無いですよ。

建物が無くなっていると言うことは、建て替え決議がなされたということです。
立て替えには、現状の建物を解体する必要があります。この費用は現状の一室の資産価値から引かれます。なので、１８００万からその分を差し引く必要があります。

ただし、資産価値が１８００万有るマンションでは、建て替え決議は通らないでしょうけどね。

この回答へのお礼

まだ30年程度の物件でも、大地震でもきて建物がなくなったらどうしよう、とも考えました。ありがとうございました

お礼日時：2016/09/14 13:38

No.1 回答者： Walkure1500 回答日時： 2016/08/29 14:33

当該マンション敷地の二十分の一が質問者さんの持分です、

あくまでも、面積では無く持分所有です、
全体の面積は決まってますから其れの二十分の一です、

当該持分所有分の売買は可能です、
購入希望者が居られたらの前提付きですが、

尚、購入時の金額が１２００万円であっても評価額は土地の条件や相場的な物でどのようにも変動します。

この回答へのお礼

大体わかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2016/08/30 09:25