知恵を下さい。築30数年、全36戸の中古マンションを3年前に購入しました。自主管理で77歳の理事長、

知恵を下さい。築30数年、全36戸の中古マンションを3年前に購入しました。自主管理で77歳の理事長、会計も70代。長期でずっと役をしており、自分のマンションのような振る舞いです。総会の時に会計内容に色々質問し、つられて他の方からも意見が出て以来、恨みをかっていました。周りからの押して2年連続で監査になったのですが、今年の総会前に何の連絡もなかったので電話したら、「他の人に頼んだ」と言われました。総会の時に「勝手に役員でもない他の人にさせる会計は無効でしょう？」と訴え、数人で色々意見を言い会計や理事を申し出、総会を終えました。役を申し出た車を所持している私ともう1人の車に離れて止めているのにキズが入っていたのです。住人の方から、以前、理事長が思い通りにならないお宅の車にキズを入れてやった！と聞いた、と聞かされ、みんなでの掃除の際にカッとなって聞こえよがしに「犯罪者や。車にキズを入れて」て言ってしまい(証拠も押さえず大人気ない、反省です)腹を立てた理事長が私の首や胸元をつかんで軽い暴力を振るいましたので警察を呼び、理事長に念書をかかせてもらいました。すると臨時総会を開く書類が配られ、私の言動を責めて、役員改正をする、と。前からの住人によると、工務店を自営でやっていたらしく、よくわからない工事を予定外でよく行ったり、自分の取り巻きには駐車場を安くしてやったり兎に角好き勝手してるようです。役員手当ても理事長と会計で毎月八万円です。会計を私ともう1人で申し出た時は、人件費削減で2万に落としたい、と言った事も気に入らなかったようです。臨時総会でどのように振舞うようにすればベストでしょうか？今後も気になります。賃貸も多く、欠席者も多い状況です。同じ考えの同志は7〜8人。不利ですよね。私の感情的な行動で招いたとはいえ、本当に困っています。教えてください。

No.5 回答者： masa9822 回答日時： 2017/06/12 22:09

マンション管理の仕事も多少ある工務店系の会社をやっています。

結論からいうと、逃げた方がいい気がします。

基本的には　標準管理規約を使用していると仮定して、この標準管理規約（単棟型）の３５条 （役員）には
　理事会で当事者以外の全員の理事の決議で解任されたとすれば、理事長職を解いてヒラの理事になるということです。
そして、理事職も解任したければ、総会を開催し、理事の解任決議をする必要があります。
なので、管理規約がどういう形でなっているか、また理事がその理事長の子飼いなのかどうか、
総会決議による場合，区分所有者の５分の１以上かつ議決権の５分の１以上の合意で「理事長の解任」を目的とする臨時総会の招集を理事長に求めることになります。
ですが，通常，そのような求めに理事長が応じるとは考えられませんので，さらにその区分所有者自ら総会を招集して理事長の解任を決議することになります（区分所有法３４条３項４項）。
通常弁護士、マンション管理士レベルの問題で解任するには相当の苦労がかかる。
その費用をどうするのか、個人では行うのには時間とお金がかかり、長い目で見たら費用対効果があるが、それを各区分所有者が納得して
支払いをするかどうか。弁護士等では手付金も発生し、前払いになるため。

よって結論としては上記の
逃げた方がいい気がします。になります。

No.4 回答者： amerikaumare 回答日時： 2017/06/11 18:14

役員手当ても理事長と会計で毎月八万円です　それは高いなあ　　ウチのマンションでは規約では報酬がもらえることになってはいるが現状では無償。

　輪番制なので明日は我が身ということもあるし、少しくらい報酬をもらっても逆に「あんた、金をもらってるならちゃんとやりなさい」と言われるほうがイヤですね。

さて突っ込みどころはたくさんありますが
・監査（監事かな）を勝手に変えるのは「役員は総会に報告する」義務（があるでしょう）違反
・くるまにキズ　　こんなのは警察沙汰
・胸元をつかんで軽い暴力を振る　　これも警察沙汰　　これが原因で理事長をクビにしてもいい
・よくわからない工事を予定外でよく行ったり　　会計監査と総会で追及すること

マンションは「管理を買え」というくらいでまともな管理組合でなかったら転居したほうがいいかもしれませんよ。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/06/09 12:03

心中お察しする。

不運だったね。

まず、このマンションを手放すことを検討したほうがいい。
こんな理事長が長年仕切ってきたマンションがまともな維持管理や修繕計画をしているはずがない。
36戸で役員報酬月額８万はかなりの高級マンションならともかく、明らかに費用過多。
建て替えもまともにできるか疑問だし、今後所有していてもロクなことがなさそう。

しかしこのまま売却するとしても、理事長とのイザコザは購入者が敬遠するのは間違いない。
内緒にして売却しても後からバレるだろうから売買代金の減額もなくはない。
理事長とのトラブルを決着させてから売却するほうが無難。
もちろん、「悪質な理事長とトラブルになったが解任させたので今はトラブルはない」というマンションにするという決着がベター。
あるいは解任まで行かずとも、「管理の方法では対立しているがご近所付き合いしている」という構図にする。
実際、この構図の管理組合って結構多い。
ＡさんとＢさんは挨拶や立ち話をする中だけど、管理費の使い方では折り合いが悪いとか。
ある意味では大人の関係。

要は、売却するにしても、所有し続けるにしても、この理事長との決着はつけなければどうにもならない。

対決するなら、議決権を集めること。
賃貸のオーナーに対して、同志7～8名の連名で手紙を送る。
今回は理事長に委任状を出さずに臨時総会に出席するか、自分達に委任状を出して欲しい、とか。
可能ならマンション管理士を自分達の陣営に迎えて、他組合員への手紙に名前を記載する事で説得力が増す。

臨時総会ではあくまで管理について議論するとして、理事長の独断専行を阻止する方向性がいい。
役員手当の減額は他の組合員の同意を得やすいので、これをきっかけにアンチ理事長派を増やすことも可能。
車のキズや胸倉掴んだ事件はココでは絶対に出さずに、あくまで理事長との個人間のトラブルというスタンスで。
相手が出してくれば応戦するとしても、総会の場では控えるように通告して、あとで弁護士交えて話しましょうくらい言ってやってもいい。
最終的には問題理事長を解任するとともに管理組合内での身体失墜・発言権の無力化をするほうがいい。


そこまでやれる気がしないなら理事長に泣きを入れる。
居にくくなって転居することになるだろうけど、トラブルは決着したことになるので売却の障害にはあまりならないだろうね。
あるいは子分にしてもらって住み続けるのもあり。
郷に入っては郷に従えともいうし、同じ側になってみればこの理事長も昔かたぎの気のいいじーさんかもしれない。


まあでも。
金持ちケンカせずともいうから、このマンションを見限ってさっさと転居するのが楽かもね。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

アドバイスをありがとうございました。同志数人と話し合い、なんとか管理会社への委託に変えて、追い追い理事から外しにかかろう、と。賃貸のオーナー宅への連名等、とても参考になりました。引っ越ししたいのは山々ですが、取り敢えず理事長の無力化を目指します。管理会社に収支表等や、議事録のコピー等見てもらったら、絶句してました。頑張ります。

お礼日時：2017/06/09 14:37

No.2 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2017/06/09 07:13

マンションの管理組合は無給が普通です。

正義のために戦うか、そっと中古市場に売り出すか、二択でしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/06/09 14:37

No.1 回答者： ケニー爺さん 回答日時： 2017/06/09 00:31

組合員の総意で、組合は、運営されます。

役員や、監事、その他の役職に対する、任命、手当等、全て、総会の手続きに、よります。
マンションの管理は、全て、区分所有法と、言う、法律により、其れに依って、運営されねば成りません。
理事長の、個人的な、恣意で、管理組合が、運営されるのは、重大な、法令違反です。
刑事罰も、有るので、要注意です。
国家試験で、マンション管理業務主任者の国家試験もあり、更に、上位の、マンション管理士の、しかくも、有ります。
すべては、区分所有法の枠組みに、沿って、運営されねば成りません。
私も、区分所有法による、マンションの一員です。
因みに、役員は、11名、監事2名+組合専従職員2名アルバイト職員2名で、全ての組合行事をこなしています。
また、清掃や、植栽、駐車場管理など、全て、自主管理をしています。
総戸数1200戸の、集合住宅ですが、12年前から、各戸の管理費は、¥10,000/月で、2年毎に約半分の役員監事の、入れ替えを実施中です。

この回答へのお礼

参考にさせていただきます。ありがとうございました。

お礼日時：2017/06/09 05:56