立退交渉のお尋ね。秘密を強いられる交渉など。

福岡市中心部に住んでいます。
先月5月、大家にあたる不動産会社から「立ち退いてほしい」という文書を代理人弁護士事務所経由でもらいました。
築43年のビル。1階～3階は事務所が3軒、7階まで全体で30軒ちかくあります。
理由は「築40年を過ぎていて、地震へ安全確保ができないのではないかという恐れがあり、修理・補修には莫大な費用が費用がかかって、原稿賃料では採算が合わず、賃上げにも限度があるため取り壊すことにしました。」とのこと。
取り壊しは決定しているそうで、年内に契約解除といわれています。

ビルの手入れがあまりされていないので、ところどころさびなどはありますが、
10数年前にあった震度5強の地震でも建物にはなにも問題は起きず、いつもほぼ満室で、現在も満室でみな普通に生活しています。

場所は2つの駅から徒歩2-3分程度で、交通の要所でもありバスは数分おきにあり、アクセスも抜群で街中の格別に良い条件の場所です。
このビルは以前は、より小規模な不動産会社が長年所有していたものですが、
2年ほど前に、開発で有名な元金融会社の大手不動産会社が買い取りました。
賃貸契約書は以前のままを継続しています。
30年程前の契約でもあり契約期限はありません。(契約更新期限などは無)
取り壊した後の計画はない。更地にする。と大家側代理人は言っています。

・引っ越しは大家の会社の下請け(?)指定の小さい引っ越し業者が行い引っ越し代は大家負担。
・新しい引っ越し先の家賃を除く敷金などの初期費用は大家負担。
・取り壊しなので原状回復は不要。いらない家具などは放置してよい。
・引っ越し先の情報は弁護士事務所の事務員が数週間に一度持参する。

とのことで、引っ越し先の情報は持ってきますが、
今と同じ賃料であれば狭くなる。また同じ平米であれば高くなるというものしかありません。
相手側事務員に「こういう場合の貴社のサポートや補償について聞かせて下さい」と伝えたところ、
事務員は「上記の引っ越し代と引っ越し先の初期費用以外は一切と支払わない」と言いました。
他の複数戸住民に確認したところ同じように上記2点以外は一切支払わないと言っていることが判明しました。

他にも沢山の不安なことや実質的に困っていることはあるのですが、
とりあえずは、以下3点だけを文書にしてファクスで代理人事務所に問い合わせました
1.今と同じ賃料であれば狭くなる場合や、同じ平米であれば高くなる場合の大家側が考えるサポートや補償
2.広い平米の荷物全部を女性一人で引っ越し作業はできないのでそのサポートや補償。
3.「断層地震の恐れ」と「修理・補修の必要性」と「修理・補修の費用」の根拠書類を見せてください。

先日、ファクスで回答がきました。
1.は10万。2.は5万。3.は資料調査中ですしばらく待ってください。
それと、4.として、以下がありました。
「契約者ごとの様々な事情を鑑みています。
今回貴殿に提示した補償条件は特別な提案です。他の契約者には他言無用です。
(以下原文のまま)万が一、貴殿にご提案した内容を他の契約者様が知っていた場合、今回のご提案はすべて白紙撤回とさせて頂きます。」

これまでの大家側代理人事務所の対応をみていると、
契約者に負担や損害などがあっても、とにかく大家側にとって安い費用で早く出ていってほしい。という誠実ではない対応をとても感じます。

代理人事務所も大家不動産会社もこのようなビルの立退はいくつも経験している業務のため、
困ることや損害がある住民は、弁護士や司法書士に依頼しなければ、まっとうな対応をお願いできないのかもしれない。とも思い始めています。

引っ越しまで2年ぐらいの期間があれば、多少は、情報を集めたり、色々考えたり準備を進めたりできるかもしれないのですが、あっという間に1カ月以上が経過し、日々しなくてはならないことも山ほどあり、年内はあっという間だろうと思うとどうしたらよいのか、途方にくれます。
他にも、30年前と異なり現在は会社勤めでないため新しい物件が見つかりにくい条件なのでは、とか
30年前と状況が異なり物件を借りる際の保証人がいない、など沢山の問題が山積みです。
また、現在の当方と大家側との交渉では、当方には負担が大きすぎ、損失・損害ばかりになります。

以下　詳しい方にお尋ねです。

・一般的な相場として、どのような費用やサポートを負担してもらえるか。

・それぞれについて、どれぐらいの金額やサポートが妥当なのか。

・今回の大家側の回答にある「他言したら今回の提案は白紙撤回」は当方は脅しの様に感じました。
通常立ち退き交渉に必須なのでしょうか?交渉は絶対に口外しないことなどという法律はありますか?
またこのような大家側の交渉の仕方は法的に問題はありませんか?
自然なこととして住民は情報をできるだけ沢山知りたいものと思いますし、
引っ越しに際して負担や損害など問題がある場合には、それぞれの事情に応じた対応をしてもらうことがもし普通であるならば、他の住民が知っても問題ないのでは、、と当方は思いました。

・弁護士などの依頼料金は高額ではないか、、依頼すると最終的に赤字にならないかという不安がありますが、結果的には弁護士などに依頼したほうが交渉はうまくいきますか?



どうぞよろしくお願いします　m(_ _"m)

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/06/17 10:48

地主側にとって一番手ごわいのは、借家人側が結託して全戸（事務所用と住居用で別れるのは可）同一の退居条件を提示されることですね。

個別交渉は時間は掛かるのですが、退居条件の折り合いの付いた住戸から順次退去させることが出来ます。『一般的に見て』今回の退居条件の提示は良心的な部類に入ると思います。
退居によって借家人が被る損害と、新たな借家を得るメリットを客観的に測る手法はありませんし、当事者がどの程度の我慢を強いられるのかは個別の事情によるところが大きいです。
質問文を読むと、建物は解体し更地にするとありますが、これは眉唾モノですね。その敷地単独か、周辺の敷地と合わせて再開発ビルの建築ですと説明する方が説得力があります。

あまり居住者同士のお付き合いは無いでしょうけれども、運命共同体と言う事で相談する先としては考えて見られた方が良いと思います。居住者の中には質問者様と同じように、新たな借家が借りにくい人もいるかも知れません。『特別扱いしてもらう必要は無いが、自分と同じ境遇の〇〇さんと同じ扱いにして欲しい』という論法ですね。
すると、交渉内容については他言無用と言っていたことの意味がお判りになると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。m(_ _"m)

似た境遇の場合、似た損害や損失が発生するので、似た対応や補償を求めるのはおそらく人として普通だと思うのです。
居住者に必要な対応・補償だと思うので、大家側が対応するのは普通じゃないかと今のところ私は思っているのです。(こういう問題はよくわからない素人なのですが、人間として普通に考えて。)

すでにいろんな状況の住民たちと話し合いはしています。とても困っている方ももちろんいます。

そもそも白紙撤回が有効なのか、こんなことを強いる交渉が法的に問題ないのかも、今のところ私にはよくわかりません。

もし、私の今回の情報を他の住民が知ったとして。
引っ越し代と敷金だけでは損失がでることがはっきりしている住民が、白紙撤回して一切補償やサポートはしないかまたは大幅減額。という大家側論法を支持し、損失の出る住民は補償やサポートがない金額に納得して、損害のままに引っ越しするかは甚だ疑わしいと思うのです。
白紙撤回=一切サポートしない補償しない・または大幅減額。という論法では住民は損失が明らかな限り出ていかないし出ていきにくいし、悪い場合はこじれると思うので、
明らかな損失に対する必要なサポートや補償は常識の範囲で対応する。という姿勢のほうが住民は引っ越ししやすいと思いました。
またもし、住民の損失は大家側が補償するべきという法律などがあるとしたら、結局あきらかな住民の損失は大家は補償することになるのではないか、、、、と想定するので、秘密にしなかったら減額や補償しない。という論法は日本の法律でとおるのかな?という不可解な部分もあります。

引っ越しで自分の損失を交渉しない人やできない人やわからない人は、情報なく損失をかかえてて出ていってほしい。という大家側の考えがあるとしたら、たいへん残念ないわゆる誠実ではない大家だと判断することになるだけだなと思っているところです。

更地眉唾は同感です。(^^)

こういうこと、書いていくと自分の考えもすこし整理されるので助かります。ありがとうございました。
m(_ _"m)

お礼日時：2017/06/17 12:13

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2017/06/16 21:56

予期せぬ退去、心中お察しいたします。

不動産会社勤務経験から意見を述べさせて頂きますと
この度の家主側からの手続き、保証、回答
どれをとってもきちんとした対応だと思います。

安い費用で退去してもらいたい。それは当然のことです。
ですが、弁護士に依頼しているだけあり、今までの経験や判例に基づいて
現実的な交渉内容だと思いますよ。

契約書をよく確認して下さい。
○ヶ月前までに契約解除を申し出る事など、契約解除についてきちんとうたってあると思います。
速やかに穏便に事を進めたいから、契約書にはない保証や費用負担を提示していると思います。
契約書を拝見したわけではないので、必ずとはいい切れませんが
契約違反になるような事はされてないと思いますよ。

それでも、個々の事情により相談にのる。
これも対応がいいと思います。
他言を控えて欲しいとの交渉は、極、一般的な事です。脅しではないですよ。

少し被害者意識が強いのでは？と感じずにはいられません。
契約書に書いていないとはいえ、あなたが要求するのは自由です。
でも、弁護士相手にこれ以上の要求を望むなら
あなたも弁護士に依頼するのがいいと思います。
費用以上の収穫はあるかは難しいと思います。

役所で設けている弁護士の無料相談にでも、あなたの主張が通るか、通るためはどうすればいいか聞いてみてはどうでしょう？