女子の「頭皮」のお悩み解決の選択肢とは?

友人の父親が昭和24年に借地した借地権についての質問です。
その友人の父親が2年前に亡くなり、現在は母親が一人で生活しています。
借地料は2ヶ月に1度友人の兄が地主指定の不動産屋に納めに行っています。
父親が亡くなった時にいろいろ調べたが借地契約書が見つからないとの事です。
24年前の契約書は有り、その時の契約年数は20年で4年前に新たに契約した契約書が見つからないのです。
父親から聞いた話では、新たに更新したのは10年契約だったとのことです(父親はこの時すでに85歳でした)。
父親が亡くなり、母一人での生活も大変なので友人が同居することを決めたとの事です。
そこで質問なのですが、契約書が無くても借地契約を友人名義に名義変更し旧来の借地契約ができるのでしょうか?
また、このコーナーの過去の質問に有ったのですが「旧来の借地契約は30年とか、いや20年だ」と言う質問が有りましたが10年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも?この場合元の旧来の借地法で契約し直す事はできるのでしょうか。
長く成りましたが宜しくお願い致します。

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A 回答 (6件)

◆遺産分割


まず、#4で書いていますが、母と友人を他人と思い違いをして#1の回答をしてしまいましたのでここで訂正させてください。

借地権については、父親が契約した旧借地契約をそのまま継承します。(新たに現行の借地権で契約することはありません)

借地権や建物、その他の父の相続財産については、相続人間(母・友人)でどのように財産を分けるかという遺産分割協議を行い「遺産分割協議書」を作成します。この「遺産分割協議書」については、建物の所有権移転やその他預金等の名義変更の際に必要になります。

◆借地契約の名義書換
地主に対し、相続による借地権の相続の旨を通知して契約書のうち「借主の名義」のみ変更してもらいます。名義を書き換えるだけなので特に再発行の必要はありません。また、相続による名義変更は包括的な承継になるので相続人に名義書換料の支払義務はありません。

◆建物の手続き
相続による「所有権移転登記」をする必要があります。ご自分でもできますが、司法書士に依頼するのが確実です。手続先は「法務局」になります。

必要書類としては
1.父の除籍謄本
2.父の改製原戸籍
3.父の戸籍謄本及び除票又は戸籍の附票
4.相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
5.相続する土地や建物の評価証明書
6.登記簿謄本(相続物件を特定するため)
7.遺産分割協議書
8.登記申請委任状
※権利書は相続物件を特定できる謄本等があれば手続きには必要ありません。
   
費用については下記が必要です。
1.登録免許税が不動産評価額の2/1000
2.司法書士報酬
登録免許税や司法書士報酬は固定資産評価額や必要な手続き(相続登記に必要な戸籍等を司法書士で取揃えるなど)等によっても異なります。また、司法書士報酬は自由化になりましたのでいくつかお尋ねになってはいかがでしょうか。

http://www.higuchi-office.gr.jp/s2-souzoku.htm#4
http://homepage3.nifty.com/ohsawa-office/sub-sou …
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この回答へのお礼

たびたびのご回答有り難う御座います。
まずは、相続の準備、手続きを行い次に借地権の名義変更を行えば宜しいのですね。
いろいろ有り難う御座いました。

お礼日時:2004/09/15 13:50

>「借地権の存続期間は30年とする。


は、平成4年の改正ですので平成34年までは旧来の権利が有るということですか?

申し訳ないです。重大な勘違いをしてしまいました。これは、初めて借地権の設定をするときのことでその後の更新は20年、更に次の更新は10年となります。
しかも、これは現在の借地借家法の規定によるとです。
本件の事案をみるとご質問者さんのおっしゃっているようにどうも最後の契約更新が今の借地借家法で契約しているようですね。
しかし、他の回答者の答えにもあるようにご友人のご家族はその亡くなったお父様の権利・義務を相続されているのでそのまま引き継ぎます。
そして借地借家法附則第4条但書等によれば借地借家法施行以前に契約をされていればそのまま旧借地法で契約をすることができるとされています。
しかし、最後に亡くなったお父様ご本人が10年の契約(つまり借地借家法に則った契約)を結んでおられるので、その契約を旧借地法で契約しなおすのは難しいのではないでしょうか。
ただ、もちろん借地権も財産権なので保持はできます。
質問に対する答えになっていなければすいませんですが・・・。
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この回答へのお礼

皆様、本当に有り難う御座いました。
この場をお借りし回答を下さった皆様に御礼申し上げます。
旧借地法で契約をしたのか新借地法で契約したのか不動産屋に確認してみます。

お礼日時:2004/09/15 13:54

#1です。


なぜか母と友人が他人だと思い込んで回答していまいました。申し訳ありません。後半の部分は無視してください。

なお、相続に伴う名義変更の件については、#3の回答者さんの回答通りです。借地権の相続の旨を通知して契約書の名義を書換してもらうだけでよく、相続人には名義書換料の支払義務もありません。

この回答への補足

再度のご回答有り難う御座います。
確認なのですが、契約書は名義変更されたものを再発行して貰えると言うことで宜しいのですネ?

補足日時:2004/09/14 14:18
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ご友人のお父様の死亡により、お父様の借地人としての地位は、自動的にすべて相続人(お母様と、ご友人など他のお子様)に移転します。



お母様と子供がご友人一人で遺産分割をしていないとすれば、現在の状態は、お母様が50%、残りのお子様が50%を対等な割合で共同で借地契約をしている状態です。

この借地権を、相続人間の話し合いにより、ご友人が100%相続すると言うことになった場合は、その旨を賃貸人に通知することで、ご友人がお父様の土地に関する権利義務をすべて引き継ぐことになります。あらためて契約を結びなおす必要はありません。(相続により、自動的に名義だけ変更されると考えてください。)
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この回答へのお礼

早速のご回答有り難う御座います。
#1さん、#2さんに再度質問をしております。
宜しくお願い致します。

お礼日時:2004/09/14 14:09

大丈夫です、現在の借地借家法の第3条では「借地権の存続期間は30年とする。

」とされています。
この法律は民法の特則なのでこちらが優先適用されます。

ではこれより短い期間で契約したらどうなるか?
結論から言えば自動的に30年の契約をしたことになります。
この規定は強行法規(同9条)なのでこれ未満の期間契約したとしても契約・特約自体は無効で30年に伸びますのでご安心ください。
借地借家法は旧借地法よりも借主に有利にできていますので、わざわざ旧借地法で契約し直さなくてもよいのです。

この回答への補足

早速のご回答有り難う御座います。
>「借地権の存続期間は30年とする。」
は、平成4年の改正ですので平成34年までは旧来の権利が有るということですか?
また、
>わざわざ旧借地法で契約し直さなくてもよいのです。
と言うことは、新しい借地借家法でも、借地権を財産として保持できるということですか?
宜しくお願い致します。

補足日時:2004/09/14 13:58
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◆「10年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも?」



平成4年8月1日から施行された「借地借家法」では、従来の「借地法」「借家法」「建物保護に関する法律」は廃止されました。しかし、新法の施行前にすでに締結されている旧借地法に基づく借地権については、借地契約の更新に際しても旧借地法が適用されます。既存の借地権を定期借地権への切り替えについては、双方が納得すれば現在の借地権を解約し、新たに定期借地権を設定できますが、借地人が自分に不利な契約に切り替えることは考えられません

また、定期借地権については下記がありますが
1.定期借地権 50年以上 (目的:制限なし )
2.建物譲渡特約付借地権 30年以上 (目的:制限なし )
3.事業用借地権 10年以上20年以内 (目的:事業用に限る )
更新期間10年だけ考えると上記3が該当しますが、目的が事業用に限られているので該当しません。
つまり、「10年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも?」の可能性はなさそうです。

◆「契約書が無くても借地契約を友人名義に名義変更し旧来の借地契約ができるのでしょうか?」

まず、なぜ母の友人の名義にする必要があるのか理由がわかりません。現在の母の名義のまま、友人と同居することで何か支障があるのでしょうか?また、借地上に建物(母所有でしょうか?)が建っているのに、借地権だけ他人に名義変更することも普通は考えられませんし、地主も承諾はしないでしょう。

仮に名義変更できたとしても、平成4年8月1日から施行された「借地借家法」では旧借地法は廃止になっていますし、新たに現行の借地法に基づいて契約は行われます。その場合、母から友人への借地権の売却するになりますので、母に譲渡所得税が課税されることになります。

この回答への補足

早速のご回答有り難う御座います。
>つまり、「10年と言うことは新しい借地法で契約してしまったのかも?」の可能性はなさそうです。
とのこと、安心致しました。
>なぜ母の友人の名義にする必要があるのか理由がわかりません。
2年前に友人の父親が亡くなられた時から現在まで、何の手続きもしていない(借地権の名義も建物も亡き父親のママに成っている)。
ちの事なので、借地権及び建物を相続する形には成らないのでしょうか?
また、
>新たに現行の借地法に基づいて契約は行われます。
と言うことは旧来の借地権は名義変更できないと言うことでしょうか?
宜しくお願い致します。

補足日時:2004/09/14 13:44
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Q相続した郵貯口座が故人名義のままになっている

7年ほど前に遺言によって郵便貯金口座を中身ごと相続し、弁護士に確認のうえ、通帳の名義と印鑑を私に書き換えてもらいました。
先日オークション代金の振込先にこの口座を指定したところ、先方から番号は合っているが名義人が違う(故人名のまま)ので振り込めないと言ってきました。
この通帳は現に私が使っているのに故人名義とは「ユーレイ口座」ではありませんか。郵便局へ行って暴れてみますが、郵政公社関係または郵貯事務経験のある方、何でこんなことがおきるのか教えてもらえませんか。

Aベストアンサー

郵政職員の単なる怠慢ではないでしょうか。
きちんと仕事をするように,大いに奮闘してきてください。期待をしております。
あるいはこれを機に口座を銀行等へ移してみてはいかがでしょう?

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
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(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
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上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
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(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

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Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
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Q故人名義の建物を建て直す場合、相続人の承諾は必要か?

こんにちは。
法律、特に相続関係に詳しい方、よろしくお願いします。
私の住む家は、敷地は私と両親との3人の名義に、建物は20年前に亡くなった祖父の名義のままになっております。
この家を建て直す場合、祖父の遺産相続人(私から見ると父方の親戚)から承諾を得る必要はあるでしょうか?
祖父が亡くなった時点で、長男である父が祖父の遺産(農地を含む土地など)を相続し、その分祖母(現在も健在)の老後を引き受け、兄弟たちには現金で相続分を支払っております。そして土地については全て父の名義に変更されたのですが、建物だけは祖父名義のままになっておりました。
参考までに、この家は築70数年を経て老朽化も進み、売却してお金になるようなものではないと思われます。

以上、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 故人が「建て直す」ことはできないので、ご質問の趣意は、正確には故人名義の建物を相続人なり権利者が滅失させて、新たに父なり自分達の名義で新築する、ということになるかと思います。
 相続時点での取り決め(分割協議)によれば、父が土地など現金以外の財産を相続されたようなので、これについて争いがなければ、権利関係の問題は生じないと思います。ただ、現在の建物の登記上の名義人は故人になっているということであれば、外見上その分割協議の内容は公示されておらず、この滅失登記の際に権利関係を証明する書類が必要になるかと思います。
 建物は、解体業者(一定の建設業者以外現在届出制になりました;余談)が解体後、滅失証明書というのを出しますので、その書類と上記の書類等でこの登記をし、その後、新築建物については、表示(印紙代無料)~所有権保存(登録免許税必要)をするようになります。
 なお、遺産の分割協議書など書面が残っていない場合は、他の相続人に対してやや慎重にしないと、時間の経過や他人の無責任な煽動などによって、建物に価値がなくとも法定地上権などを巡ってトラブルとなるケースがありますので留意してください。具体的には、「承諾」はどの道必要ですが、「承諾」を前面に出さすのではなく、していなかった登記「手続」のハンコをください、的に向けたほうがスムーズのような気がします。

 故人が「建て直す」ことはできないので、ご質問の趣意は、正確には故人名義の建物を相続人なり権利者が滅失させて、新たに父なり自分達の名義で新築する、ということになるかと思います。
 相続時点での取り決め(分割協議)によれば、父が土地など現金以外の財産を相続されたようなので、これについて争いがなければ、権利関係の問題は生じないと思います。ただ、現在の建物の登記上の名義人は故人になっているということであれば、外見上その分割協議の内容は公示されておらず、この滅失登記の際に権利関係を...続きを読む

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。

Q曾祖母(故人)名義の土地の相続

祖母が相続した、曾祖母名義の土地が名義変更されないまま放置され70年程になります。現在も曾祖母の名前で固定資産税の請求が来ており何ら支障のないまま相続人の私が払っております。祖母の実家の直系の相続人はこのことを承知していますがそれ以外に相続権のある人が48人ほどになり、中には祖続放棄する前になにがしか分け分を貰わないとと言ったり、理由も言わないまま放棄することを渋ったりする人がでてきました。祖父母も既になく92才の母が対応していますが司法書士の方も手続きが煩雑らしく10年近くになりますがなかなか解決して貰えません。年が経つほどに相続権のある人が増えていくようで困っています。母の存命中に何とか解決してやりたいと思います。ご助言下さい。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

それは大変ですね。「現在92才になられるお母様の祖母名義」と言う事ですから、曾祖母は健在ならば140才前後の江戸時代生まれで、明治に入ってから、購入する等何らかの理由で土地を手に入れ、自分名義に登記したのでしょう。これを現在の相続人名義にするには、曾祖母の相続人が誰かを確定しますが、その相続人たちも他界しているでしょうから、更にその相続人が誰かを確定して、要は現存している末端の相続人たちで遺産分割協議をやってその土地の帰属を決めていくことになります。もちろん、相続人の中に相続放棄した者や特別受益を受けたもの等は除外します。これはかなり大変な事です。もちろんやって出来ない事ではありませんが。

それよりも、NO1さんが言われるように、「相続による取得」では無くて、「時効取得」を考えた方がいいと考えます。曾祖母の死後70年以上も経過しているため、その土地について、相続人なら様々な権利を主張できたはずですが、70年経過後の現在では、被相続人が相続財産を他人に贈与してしまい相続人の慰留分を害するためにする「遺留分減殺請求権」も、ある相続人が他の相続人を排除して相続財産を分けてしまった場合になされる「相続回復請求権」も、時効により消滅しています。

ただ、相続権により取得した所有権に付いては、時効では消滅しませんので、その土地の所有権は、「現在の末端の相続人の共有状態」ともいえるかもしれませんが、その相続人たち(更にその相続人も)は今回の土地について、質問者さんが固定資産税を払っていたことから、その土地に質問者さんに「自主占有」が認められる事、また質問者さんが固定資産税を払ってきたことについて、他の相続人が全く異議を述べていない事等から考えれば、20年以上固定資産税を払い続けているのであれば、時効取得している、と十分解釈できる余地がある、と考えられます。時効により所有権を取得するためには、現在の末端の相続人たちに、「時効を援用する」旨の内容証明郵便を」送る必要があります。いちど、弁護士に相談してみた方がいいと考えます。

それは大変ですね。「現在92才になられるお母様の祖母名義」と言う事ですから、曾祖母は健在ならば140才前後の江戸時代生まれで、明治に入ってから、購入する等何らかの理由で土地を手に入れ、自分名義に登記したのでしょう。これを現在の相続人名義にするには、曾祖母の相続人が誰かを確定しますが、その相続人たちも他界しているでしょうから、更にその相続人が誰かを確定して、要は現存している末端の相続人たちで遺産分割協議をやってその土地の帰属を決めていくことになります。もちろん、相続人の中に相続放...続きを読む

Q亡くなった父の不動産の名義変更

父の49日法要前なのですが 兄が父名義の家と土地(300坪)を自分の名義に変更すると言って来ました。
介護が必要になった両親を 嫁いだ長女の私が引き取り介護していましたので 両親が住んでいた家は現在空き家となっています。 
兄はいずれは地元に戻ると言っていますが言葉だけのような気もします。

そこで質問なのですが
相続の権利があるのは 母、兄、私、妹の4人なのですが 兄が名義変更するにあたって 注意しなければいけないことは何でしょうか。

母は入院中でお金がかかりますし 妹も私も相続を放棄する考えはありません。
兄は 親の介護には無関心ですが 跡取りである事を前面に出して 預貯金も自分が相続するのが当然だと思っているようなので 今後の事が心配です。
なお 不動産関係 預貯金は私が全て管理しています。
どうぞよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「兄が名義変更するにあたって」ということは,
「その不動産をお兄様単独名義にする」ということですよね?
基本的に,そうする旨のお父様の遺言が存在しておらず,
他の相続人の全員が相続の放棄をしていなければ,
お兄様は,自分1人で(勝手に)自己の名義にすることはできません。

#遺産分割の決定前は,相続財産(遺産)は相続人全員の共有状態ですので,
 4人の共有(法定相続分に応じた持分の共有)名義にすることは可能です。

単独名義にするには,相続人全員で遺産分割協議を行い,
「当該不動産をお兄様が相続する」という内容の遺産分割協議書を作成する必要があります。
(その真正担保のために全員が実印を押捺し,印鑑証明書を添付します)
また,他の相続人が「自分には相続分はありません」といった内容の証明書を作成(実印押捺,印鑑証明書添付)しても,
同様の効果が得られてしまいます。
そういったものを渡してしまうと,単独名義にされてしまう可能性がありますので,
そうしないように気を付けておくべきでしょう。

お母様が認知証のために意思表示ができないとのことですが,
成年被後見人の審判を受けなければ,成年被後見人としての保護が受けられません。
お母様の権利を守るためにも,しておいたほうが良いと思います。
成年後見制度に関する参考:リーガルサポート
  http://www.legal-support.or.jp/

あと,現金と預貯金に関しては,
もしもそこから支払ったものがあるならば,できるだけ領収書をとっておいたほうが良いです。
使途が明示できない遺産の消費は,相続人間の争いの元になります。

「兄が名義変更するにあたって」ということは,
「その不動産をお兄様単独名義にする」ということですよね?
基本的に,そうする旨のお父様の遺言が存在しておらず,
他の相続人の全員が相続の放棄をしていなければ,
お兄様は,自分1人で(勝手に)自己の名義にすることはできません。

#遺産分割の決定前は,相続財産(遺産)は相続人全員の共有状態ですので,
 4人の共有(法定相続分に応じた持分の共有)名義にすることは可能です。

単独名義にするには,相続人全員で遺産分割協議を行い,
「...続きを読む

Q故人名義の登記のなされた土地の、相続

土地の登記と相続について、お聞きします。
(友人から頼まれて、こちらのサイトに投稿させていただきました。)
私も友人も、法律についての知識はほとんどないため、
用語の誤用や誤解釈があるかと思いますが、
どうかご容赦下さい。(ご指摘お願い致します。)

以下のような事例です。

A男さんB子さんは夫婦であり、子はいない。
A男さんもB子さんも、兄弟姉妹がいる。
B子さんは平成4年に亡くなったが、
自宅周辺の果樹畑の土地(以下「土地X」)の登記が
B子さんの名義のまま放置されている。
(A男さんも、B子さんの兄弟姉妹も、相続をした気がない。
 事実上管理していたのはA男さん。)
このたび(平成22年)、A男さんも亡くなった。

この場合、土地Xの所有者はだれになるのでしょうか。
当事者間で相続をした気がないとしても、
B子さんが亡くなった時点でB子さんの兄弟姉妹とA男さんが
土地Xを相続したことになり、
今回A男さんが亡くなったことによって、
さらにA男さんの兄弟姉妹が相続した
=現在の所有者はB子さんの兄弟姉妹とA男さんの兄弟姉妹
ということになるのでしょうか。
(※友人本人は、B子さんの兄の孫にあたるとのことです。)

不明な点がありましたら、その旨のレスをいただければと思います。


 ちなみに、「なぜ平成4年の時点で土地Xの登記を
 B子さん⇒A男さんに移さなかったのか」と聞いたところ、
 相続人の一部であるB子さんの兄弟姉妹の同意が
 必要である、と司法書士に言われたのだが、
 B子さんの兄弟姉妹の中に消息不明の人がおり
 (この時はじめてその存在が明らかになった弟など)、
 所在地もわからず連絡がつかなかったためらしい、とのことです。
 B子さんの兄弟姉妹の中で現在連絡がつく人々の間では、
 土地Xは「亡くなったB子さんのもちもの」という認識
 (つまり、誰も相続をした気はない)のようです。

 また、A男さんの戸籍上の兄弟姉妹は
 今まで音信不通に近い状況だったそうなのですが、
 最近になって突然現れて「土地Xはうちのものではないか」
 と言い始めたそうです。
 (法律の適用にはなんら影響を与えないでしょうが、念のため。)

 友人は、親戚間のいざこざで大変落ち込んでおります。
 それを見ていられなかったので、本人に相談の上
 こちらに投稿させていただいた次第です。

 余談を長々と、失礼致しました。

土地の登記と相続について、お聞きします。
(友人から頼まれて、こちらのサイトに投稿させていただきました。)
私も友人も、法律についての知識はほとんどないため、
用語の誤用や誤解釈があるかと思いますが、
どうかご容赦下さい。(ご指摘お願い致します。)

以下のような事例です。

A男さんB子さんは夫婦であり、子はいない。
A男さんもB子さんも、兄弟姉妹がいる。
B子さんは平成4年に亡くなったが、
自宅周辺の果樹畑の土地(以下「土地X」)の登記が
B子さんの名義のまま放置されている。
(A男さんも...続きを読む

Aベストアンサー

法律家ではないので、間違っているかもしれませんが・・・。

登記は第三者へ証明するための手続きであって、未登記であることから所有者がいないということにはなりません。
あくまでも、個別の相続(人が亡くなった時点)で法定相続分による相続が行われたと考えることになるでしょう。もちろん法定相続分でない遺産分割協議が整った場合には、相続開始時点に遡って所有者が変更となります。登記を行う日は、単なる手続き日に過ぎません。

登記が第三者に対抗するためのものですから、遺産分割協議などによる相続の確定作業が行われずにトラブルとなったときには、大変なことになるかもしれませんね。

結果、現在の所有者は、Bさんがなくなった時点で、Bさんの配偶者であるAさんとBさんの兄弟姉妹となり、Aさんが亡くなったことによりAさんの法定相続分に相当する権利をAさんの兄弟姉妹が相続したことになります。したがって、土地の名義を変更するためには、AさんとBさんの兄弟姉妹の自書による署名などと実印の押印(印鑑証明も)が必要となることでしょう。

兄弟姉妹と書かせていただきましたが、それぞれの相続時点で亡くなった方の親が存命の場合には、兄弟姉妹への相続権が発生せずに、Bさんの相続時には、配偶者であるAさんとBさんの親、Aさんの相続時には、Aさんの親に相続の権利があるでしょう。

さらに、親が存命でなく、兄弟姉妹が相続時に亡くなっているような場合には、その子どもなどが相続人となるため、甥姪が相続人になる場合もあるでしょう。

手続きが遅れるほど、相続時に存命していた方が手続き時に亡くなっていれば、相続人の相続人に権利が移ることになり、行方不明より面倒なことになることでしょう。
行方不明者などは裁判所での手続きで、とりあえずの相続手続きも可能だと思います。相続人(相続人の相続人などを含む)が増えることで手続きがものすごく面倒、最悪事実上の手続きができない状態(費用対効果とその手続きに必要な期間)になるかもしれませんよ。

私も親が受けた相続で、当時の司法書士の指摘がなかったことによる、それ以前の相続手続きのモレが何十年も発生し、私から見て5代ぐらい前の祖父さんの名義が残っていたのを整理したことがあります。
古い法律(相続当時有効の法律)を使っての家督相続による相続、現在の法律に基づく相続をあわせた相続登記を面倒でしたが行いました。円満な親族関係であったため、案外スムーズに手続きができましたが、必要書類は多かったように思います。

司法書士へしっかりと依頼されることをお勧めします。ご友人の親が亡くなった後の手続きとなれば、ご友人も当事者になりますからね。

法律家ではないので、間違っているかもしれませんが・・・。

登記は第三者へ証明するための手続きであって、未登記であることから所有者がいないということにはなりません。
あくまでも、個別の相続(人が亡くなった時点)で法定相続分による相続が行われたと考えることになるでしょう。もちろん法定相続分でない遺産分割協議が整った場合には、相続開始時点に遡って所有者が変更となります。登記を行う日は、単なる手続き日に過ぎません。

登記が第三者に対抗するためのものですから、遺産分割協議などによる相...続きを読む

Q亡くなった父親と同棲していた女性への退去依頼

初質問させていただきます。

3月末に父親が亡くなりました。
父は10年以上、実家(購入済み)に「仕事上の付き合い」で同棲していた女性がいたのですが
実家も古く取り壊したいし、息子である自分もその実家を引き継いで住みたいと考えているのですが、
同棲していた女性がなかなか出て行ってくれません。

口頭では埒が明かないと思っているので、何か文章を作成し、
期限を区切って退去していただきたいと考えているのですが、
どのような文章を作成するべきでしょうか?

なお、実家にある物品についても同様に文章化して持っていかれないようにも
したいと考えています。

取り留めない文章になってしまっていますが、どうかご教授願います。

Aベストアンサー

東京地裁の裁判例(平成9年10月3日)では、内縁の妻の建物居住の必要性と相続人の建物の必要性とを考慮して、相続人が内縁の妻に退去を請求するのは権利の濫用だとして明け渡しを認めませんでした。

内縁の妻に居住権があって、あなたサイドに必ず明け渡しが認められるという結論に至るわけでもありません。明け渡し請求できないときは、賃料相当を相続人であり不動産所有者のあなたサイドがもらえるというのが通常ですが。裁判や法の場では、相続人の権利も認めているが、事情によって、内縁の妻の生活の継続にも配慮しているというのが趣旨です。

結局、事情により細やかに、裁判になれば判断されるというところです。
要するに、事情によるというところですね。

では、どうするか。
そこまで、明確にどちらに軍配が上がるかわからない事案ですので、弁護士に相談すべきです。
まずは無料相談でもよいので、相談したうえで、慎重に進めてもらうほうが結局得策です。
不動産を居住できなくなる損失と弁護士費用とを勘案してみましょう。
相手が、上記の裁判例を使いこなす弁護士を立てて来たら、丸めこまれてしまいますし。
素人作成の文案では守れるものも守れない場合も多いのです。

東京地裁の裁判例(平成9年10月3日)では、内縁の妻の建物居住の必要性と相続人の建物の必要性とを考慮して、相続人が内縁の妻に退去を請求するのは権利の濫用だとして明け渡しを認めませんでした。

内縁の妻に居住権があって、あなたサイドに必ず明け渡しが認められるという結論に至るわけでもありません。明け渡し請求できないときは、賃料相当を相続人であり不動産所有者のあなたサイドがもらえるというのが通常ですが。裁判や法の場では、相続人の権利も認めているが、事情によって、内縁の妻の生活の継続にも...続きを読む

Q借地上の建物名義人が故人の場合の地代請求先は?

借地上の建物の名義人が故人であり、相続人が複数いた場合、誰に地代を請求できるのですか?

借地上の建物には10年くらい前に名義人の親族が住んでいましたが、すでにその建物で死亡しました。

その最後の住人の先々代くらいの男性が建物の名義人ですが、述べたとおり故人です。

相続人に名義変更されてないわけで、かなり前の故人の相続人は多数いると思われます。

遺産相続の協議がなされていない場合、つまり建物の相続人が、ひとりに決まっていない場合、

●地主は誰に地代を請求できるのでしょうか?

●最後の住人であった直系の子Aだけに請求できるのでしょうか?

●その子Aは相続人が決まっていないとの理由で地代の支払いを拒否できますか?

●地主は相続人全員に地代を請求しないといけないのでしょうか?

●地代が払われていないことを理由に建物解体の強制執行を裁判所を通じてする場合、
誰に言い渡すことができますか?最後の住人の子Aでしょうか?

教えて頂ければ幸甚です。

Aベストアンサー

土地の借主が死亡して、その相続人が誰かわからないのでしよう。
その場合は、相続人全員に請求する必要はないです。
相続人の1人に地代全額を請求してかまわないです。
(地代は不可分なので、1人に請求すれば全員に請求したことになります。民法430条)
なお、その者が支払わないと、契約解除して、建物収去土地明渡請求訴訟することになりますが、その場合は全員を被告とします。
誰が相続人かわからないので、法定相続人とします。
訴状があれば戸籍簿謄本を取り寄せることができますので、それで調べます。
その勝訴判決で、建物の居住者の明渡と解体の強制執行します。

Q夫の亡くなった母名義の家についてアドバイスをください

現在、夫婦で住んでいる家は、数年前に亡くなった夫の母名義の家です。
長文で恐縮ですがこの家の件でアドバイスをいただけると助かります。

夫の父は10年以上前に他界しており、その時に家を夫の母名義に変更したようです。
夫には姉が2人いますが2人とも結婚して家を出ています。


最近になって夫と夫の姉2人は、母名義のままになっていた家を夫と夫の姉2人の共同の名義に変更する手続きを行おうとしているようです。この件に関しては、姉の知り合いの弁護士がついています。

姉弟で話し合った結果、家の価値を3等分して、2/3の金額に値する金額を姉に支払った時点で家の名義を夫名義に変更する事に決めました。
また、何らかの理由で私たち夫婦に家の価値の2/3の金額を支払い終える能力が無くなった場合、『支払いや名義に関しての協議を再度行う』という事にしてあるそうです。

これから約20年かけて毎年決まった金額を夫の姉名義の口座に入金して支払う予定ですが、心配な事があります。

1.一旦、姉名義の口座に入金したお金は法的に返してもらう事を主張できるものなのか?
(私たち夫婦に支払い能力が無くなった場合、2/3の金額を支払って家を買い取るという事を放棄したいため)


2.万が一、名義が夫の物に変わる前に、姉が亡くなるような事があった場合、今まで姉名義の口座に支払ったお金と共有名義の家の1/3の権利を主張されたら両方失う事になるのか?

3.上記の心配を回避するための対策としてできる事は?

どうかよろしくお願い致します。

現在、夫婦で住んでいる家は、数年前に亡くなった夫の母名義の家です。
長文で恐縮ですがこの家の件でアドバイスをいただけると助かります。

夫の父は10年以上前に他界しており、その時に家を夫の母名義に変更したようです。
夫には姉が2人いますが2人とも結婚して家を出ています。


最近になって夫と夫の姉2人は、母名義のままになっていた家を夫と夫の姉2人の共同の名義に変更する手続きを行おうとしているようです。この件に関しては、姉の知り合いの弁護士がついています。

姉弟で話し合った結...続きを読む

Aベストアンサー

御質問の内容ですと、質問1については、まさに、協議を再度して決めるということになります。質問2については、姉の相続人に分割金を支払い、支払完了時点で姉の相続人の協力を得て夫単独名義に変更するということになります。

 お姉さん側の弁護士は、もう何らかの文書を作成されたのでしょうか?

 3分の1の各共有名義の登記ですので法定相続の登記をされる(した?)だけのことですね。したがって、遺産分割協議は未了ということでよろしいでしょうか?

 この場合、夫に有利な方法としては、不動産は夫が相続する。その代償として不動産の時価の3分の1を各姉に代償として支払う。支払方法は20年の分割払いとする。という代償分割の方法による遺産分割協議が考えられます。

 遺産分割協議の一方法ですので、相続税の対象となるだけです。遺産総額8000万までは非課税ですので、税金面からも有利です。

 ただ、この場合は、名義及び代金支払不能のリスクを一方的に姉側が負うことになります。弁護士がうんというか。

 といっても、ご質問の内容では、名義及び支払済み代金返却のリスクを全面的に相談者が負う内容になっています。

 長期の分割支払ですので、リスクを公平に分担する方法を話し合うべきです。
 たとえば、夫の名義にした上で、姉側のリスクを回避するため、抵当権を設定する等の妥協案が考えられます。

 姉側の弁護士は、依頼人の利益だけを考えますので、提示された文書等は、くれぐれも、検討、納得の上署名するようにして下さい。
 

御質問の内容ですと、質問1については、まさに、協議を再度して決めるということになります。質問2については、姉の相続人に分割金を支払い、支払完了時点で姉の相続人の協力を得て夫単独名義に変更するということになります。

 お姉さん側の弁護士は、もう何らかの文書を作成されたのでしょうか?

 3分の1の各共有名義の登記ですので法定相続の登記をされる(した?)だけのことですね。したがって、遺産分割協議は未了ということでよろしいでしょうか?

 この場合、夫に有利な方法としては、不...続きを読む


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