知識がないので教えて頂きたいです。 現在妻と2人暮らしです。 叔母の一軒家に家賃を払う形で住まわせて

知識がないので教えて頂きたいです。
現在妻と2人暮らしです。
叔母の一軒家に家賃を払う形で住まわせてもらっています。
叔母の土地と一軒家を安く譲って頂く形で売買契約をし、その家の建て替えも検討しています。
その場合、住宅ローン等を利用する場合、国民生活金融公庫や、銀行等、どこのローンを利用するのが妥当なのでしょうか？
又、親族間の売買契約の場合はローンを組むのは難しいのでしょうか？
又、親族間の売買契約と建て替え費用を同時にローン契約ということも可能なのかも知りたいです。
現在私は35歳で年収450万程。
妻はパートで年収150万程です。
そういう知識があまりないもので、、、その分野に詳しい方や専門家の方がいらっしゃいましたらぜひとも教えて頂きたいです。
よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2017/10/22 22:06

住宅ローンを借りるならば、それぞれの金融機関にて条件を聞き、比べるのが一番良いです。

国民生活金融公庫は日本政策金融公庫となってます。住宅ローンは扱ってません。

親族間売買でもローンは組めます。
親族間売買で、条件外になるのは「住宅ローン控除」があります（※２）。

親族から買った土地と建物のうち、建物を取り壊して家を建てるのでしたら、建物売買契約はいらないように思います。
土地だけ売ってもらい、建物を取り壊した際には、不動産滅失登記をします。
その土地の上に建物を建てれば良いわけです。

建物は所有者の承諾なしで取り壊しすれば、刑法犯罪ですし、民法上の損害賠償請求もされます。
しかし、本例のように「土地の上の建物を取り壊して、立て替える」計画が見えているのですから、あえて取り壊してしまう建物に代金を支払う必要はないでしょう。
また、建物所有権者の叔母も「少しでも高く売りたい」という意向を持ってないようなら、なおさらです。

建物滅失登記をしておかないと、新たに建築した建物の登記の妨げになりますし、既になくなっている建物にいつまでも固定資産税がかかってしまいます。司法書士が専門です。
前回、回答をつけさせていただきましたが、とにかく「一度税理士に依頼する」が正です。
税理士が、必要な処理を専門としてる士業に相談をするか、税理士自身ができることならしてくれます。

ネットで「いいかげんな情報」を枝葉枯れ葉を集めるように収集していてもどうにもなりません（※）。
今回のような「専門家の知恵が必要」なときは、きちんと士業に報酬を払って処理してもらうことです。
その報酬をケチることはできますが、労苦と時間がかかり、最後には「結局専門家に依頼するのが一番よかった」となるのです。
素人さんが（失礼）、ネット情報に従ってあれこれしてしまったものは、専門家から見ると「こんなことしてくれない方がよかった。かえって面倒だし、報酬もかかってしまう」こともあるのです。

※
建築現場では、木のきれっぱしや、半端材料の残りなどが出ます。
これらの現場に複数顔を出せば、たくさんの「家を作る材料」があつまる事になります。
でも、これらはしょせん「木のきれっぱし」「半端な材料」に過ぎず、どれだけ沢山集めても、一軒の家を建てることは不可能です。

※２
「贈与による取得、又は取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得は、この特別控除の適用はありません。」という説明が、国税庁HPの住宅ローン控除の処でされてます。
おそらくですが「親族間の売買に住宅ローンは認められない可能性が高い」と述べられてるのは、この辺りの事を話をされてると感じます。
ただし「この辺り」の内容について勘違いされておられ、そのうえでのアドバイスのように感じます。
親族間での売買では、金融機関で借入金ができないというなら、とても困ることもあります。金融機関はむしろ「親族から不動産を購入する」場合にでも積極的に貸してくれますよ。
正しい知識を得られるのが一番ですので、下記を参考になさってください。


https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
要点は
「2 住宅借入金等特別控除の適用要件
（注2） 贈与による取得、又は取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得は、この特別控除の適用はありません。」

ここで「特別控除の摘要はありません」という記述から、NO１様の「親族間の売買に住宅ローンは認められない可能性が高い」というアドバイスが生じてしまってるんだろうな、という理解をしてください。
住宅ローンそのものが金融機関で認められない、つまり、貸してくれないという話ではありません。
金融機関で借りてもいいけど、一定の親族からの取得については、ローン控除は受けられないという話です。

この回答へのお礼

とても詳しく、素人の私のレベルまで落として教えて下さりありがとうございます。
私の勉強不足で不甲斐ないです。
参考にさせて頂きます。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2017/10/22 22:19

No.1 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2017/10/22 01:09

国民生活金融公庫は今はなく、日本政策金融公庫になっていますが住宅ローンは対象ではありません。

公的ローンとしては住宅金融支援機構がありますが銀行が窓口になっているのでいずれにせよ銀行に相談することになります。

なお、親族間の売買に住宅ローンは認められない可能性が高いですが、家付き土地を購入後に新築という形のローンは可能です。資金状況によっては土地と家で2段階のローンを組む必要があります。

この回答へのお礼

丁寧に教えて頂きありがとうございます。
不安が解消され、行動に移す勇気が湧きました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2017/10/22 01:14