親が亡くなり中古マンションを 相続し売却します。34年前に2380万円で購入したマンションです。予測

親が亡くなり中古マンションを 相続し売却します。34年前に2380万円で購入したマンションです。予測ですが1400万円ぐらいで売れると思います。
預貯金の相続は200万円以下です。
色々 調べると 譲渡所得税も相続税もかからい範囲のようでしたが
あっていますでしょうか？突然の支払いがくると困るので 教えて頂けると助かります。

No.8 回答者： ben0514 回答日時： 2017/10/30 12:55

まずは、いきなり請求されることはありません。

所得税も相続税も申告納税制度を取っていますからね。
あるとすれば、税務調査や問い合わせの通知などがあり、あなたと税務署のやり取りの中で、求められることでしょう。無申告の状態で追徴となれば、無申告加算税がかかったりしますし、ばれるまでの間の延滞性などがかかりますのでご注意ください。
さらに所得税が変わるということは、住民税も変更となり、状況次第ではそちらも追徴となるかもしれません。そのほか、国民健康保険料などにも影響しかねません。

もっと詳細な情報が必要だと思います。

所得税上の譲渡所得の計算では、マンションの購入の際の書類等が必要となります。詳細な金額を上げているところからすると何かしらの資料があるのでしょうかね。
契約書や領収証の類がないと、取得金額として差し引くことが認められません。
他の回答にもありますように、マンションの購入というものは、土地と建物がセットになるのが一般的です。購入金額が区分できる場合ばかりではありません。その場合には特殊な計算となることでしょう。
区分ができる場合には、建物部分は減価償却的な計算を行うこととなります。
また、売却の際の金額も区分されていないと不利益もあり得ます。

私は税理士事務所の職員として働いた際に、伯母の不動産の売買の申告をやったことがあります。書類がなく高額な所得税となりかけたことがあります。不動産投資の物件であったので、比較的短期間での売買であったことから、不動産屋に当時の資料控えのコピーを求め何とかクリアしましたね。

相続税ですが、相続では購入金額は関係なく、相続税法上のルールに従って不動産を評価しなければなりません。建物部分は固定資産税の課税上の評価額と同額となりますが、土地部分は、その場所により計算方法が異なります。
これと他の遺産と合わせて、相続税の基礎控除額以下であればよいでしょう。
ごくまれに、一般的な売買時価と大きく異なる場合もあります。最悪費用をかけて不動産鑑定士に評価鑑定を依頼したほうがよいような物件もあり得ます。

課税されるとなると、高額な税負担かもしれません。
ご質問者様も思われている通り不安もあることでしょう。
費用は掛かりますが、できれば税理士へ依頼して、所得税と相続税の相談をされることをお勧めいたします。その際に、申告も納税も不要ということであれば、扶養とされる根拠の計算の詳細をもらっておくとよいと思います。

このように書くのは、税務署は相続税等の調査の際に、すべてを知ってくるわけではなく、一部の情報などで疑ってくる場合もあります。その際にこういう計算結果から判断して申告不要と考えたと説明できなければなりません。税務署はそれを覆すネタがあれば追徴もしますし、その計算が誤っていると指摘するための調査となることでしょう。

最後に無税のすべてが無申告でよいということはありません。申告により無税となる優遇規定などもあります。さらにぎりぎりの場合には、税額がないことの申告をされたほうがよい場合もあります。これは、税務調査等で指摘されて追徴となった際に、申告義務があるにもかかわらず申告しなかったとなれば無申告加算税などが課されます。しかし、申告していたがもれやミスがあったとしての追徴であれば、過少申告加算税などでとどめられるかもしれません。当然無申告加算税の方が加算率が高いですからね。

購入金額とその内訳・売却金額とその内訳・固定資産税上の評価額・相続税法上の評価額それぞれが重要な計算根拠となります。
大きくずれる恐れもあることから、安易に申告不要とは言い切れないと思います。それに、マンションが中古マンションなのか新築マンションなのか、中古であれば建築からどの程度たっていたのかなども関係するかもしれません。
これらのわかる資料をもって税理士に相談されることをお勧めいたします。

No.7 回答者： 若宮のもぐら 回答日時： 2017/10/29 22:37

マンションの譲渡税計算の際は、取得価格2,380万円を土地と建物に分離して（契約書に土地代と建物代が区別されている）計算する必要あります。

～建物分は減価償却後の金額を取得価格としますが、土地代は買った価格通りです。

皆さんの回答では、2,380万円総てが建物代の様な計算をされて、課税されると投稿しているが、取得価格2,380万円の大半は、土地代と推定されます。
従って、ほぼ譲渡税は課税されないと思います（自分で再計算して下さい）

No.6 回答者： kaichoo 回答日時： 2017/10/28 13:14

横から失礼します

>下のサイトで入力してみました所
全部 ０円になりました

おそらくご質問者さんは取得費のところにマンションの当時の取得価額を入力したのでしょう
そのサイトでも記載されているように減価償却後の金額を入力しなければいけません。

”　※売却した土地や建物(建減価償却後)の購入価額を指します　”



確定申告をする際には以下の明細書を添付することになります
実際に記入してみれば所得がいくらくらいになるかがわかるかと思います
（記載上の注意事項をよく読んで計算してみてください）

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku …

リフォーム代によほど費用をかけていない限り税金は発生するかと思われます

尚、その中古マンションにご質問者さんも一緒に居住していた場合は別の特例があります
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

No.5 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/10/27 13:10

相続税がかからないのは間違いないでしょうが、譲渡所得税は吟味する必要があります。

＞34年前に2380万円で購入…
＞1400万円ぐらいで売れると…

単純に引き算して 980万の赤字ではありませんよ。

マンションというからには鉄筋コンクリートだと思いますが、耐用年数が 47年です。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/3425 …

したがっておおざっぱに計算するだけでも現在の価値は、
2,380万 ×(47 - 34) ÷ 47 = 658万円

よって譲渡所得は
1,400 - 658 = 1,042万円
であり、所得税が発生します。

実際には、これまでの大きなリフォームをしていれば取得費に組み入れられますし、売却時の手数料なども引き算できますので、必ずしも上記概算どおりではありませんが、少なくとも無税では済まされないようです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました
下のサイトで入力してみました所
全部 ０円になりました
大丈夫なのかなと また心配になってきました。https://www.sumaistar.com/magazine/tool/transfar …

お礼日時：2017/10/28 08:34

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/10/27 12:36

相続税の基礎控除があるので、その金額なら相続税はかからない。

3000万円+相続人数×600万なので、相続人が質問者１名なら3600万円まで相続税がかからない。

課税される金額は売れる金額というよりは評価額になるよ。
固定資産税の納付書は毎年届くでしょ？
それに書いてあるので、その金額を参考にする方がいい。
その金額ズバリではないけれど、その金額からそう違いのない額が相続税の課税額。

No.3 回答者： poco_2 回答日時： 2017/10/27 11:36

相続がそのマンションだけなら相続税の心配はないと思いますが。

でも1400万で売れるというのは不動産会社の見立てですか？
築30年以上ですし、ご自身で思っているだけでしたら、かなり甘いと思うのですが。

No.2 回答者： コンコン0237 回答日時： 2017/10/27 11:32

まず、34年前のﾏﾝｼｮﾝが1,400万円くらいで売れる根拠はなんでしょうか？

２〜３年前にﾌﾙﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝでもしたのですか？

ちなみに、マンションは10年住むと価値が暴落します。
なので、安く買い叩いてﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝしてから再度売るのが常套手段です。

それに、相続税は 土地：路線価（1㎡あたり）×面積（㎡）
　　　　　　　　 建物：固定資産税評価額
で算出された金額によって決まります。(細かくはもっとある。)
当時の購入金額ではありません。（ご存知なら申し訳ありません）

相続税は「3,000万円＋法定相続人の人数×600万円」以上の遺産からかかるので、
それ以下なら大丈夫ということになります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
1400万円は今手続き中の不動産屋さんが 言われてた額です。
譲渡所得税を調べると計算時に
買った時の価格が いるようでしたので ………
利益も出ないですし譲渡所得税は
０ですよね？
相続税も ０ですね？
なんだか 税金って 思わぬ所からきそうで心配してました。
でも、大丈夫そうで安心しました
ありがとうございました

お礼日時：2017/10/27 11:44

No.1 回答者： 100196ban 回答日時： 2017/10/27 11:29

相続人一人で3600万円まで

相続税かからない様です

この回答へのお礼

ありがとうございました！

お礼日時：2017/10/27 11:44