所有している戸建をシェアハウスに。

質問失礼します。
現在、ローンの残債のある戸建を不動産業者の仲介にて売りに出しているのですが、反響が芳しくなく一年程売り出していますが未だ成約に至っておりません。
そこで、この戸建をシェアハウスとして貸出してみてはと業者より提案がありました。シェアハウス改装にまたリフォームローンを組むことになりますが、シェアハウスの家賃収入(家賃保証有り)で既存のローンとリフォームローンの返済を充分賄う事が出来るそうです。
実際にこのように所有不動産をシェアハウスとして貸出している方、実際のところどうなのでしょうか？
ちなみに立地は地方都市郊外で近くに駅は無いです。シェアハウスの需要がある地域には思えないのですが、その辺の事情に詳しい方、教えて頂ければと思います。
長文失礼致します。

質問者からの補足コメント

• 皆様、ご回答ありがとうございます。
  補足になりますが、売却中の当物件は10年程前に中古で購入し築30年程経っております。現在は新築の別の戸建を購入し、そちらに住んでおります。
  なので既存のローンと新居のローンで二重ローン状態が半年程続いております。
  二重ローンは抵抗ありましたが、ハウスメーカーが不動産事業もやっているので古い住宅の売却に協力してもらう形で契約しました。
  しかし今となっては完全に私の勉強不足で買取保証してもらえばと後悔しています。
  ハウスメーカーでの売り出しは思うように進まなかったので現在はハウスメーカーの他、大手2社、地場に強い2社で一般媒介で出しております。
  しかし何件か内覧もありましたが、成約までは至りません。
  そこで不動産の売却や買取を行っている別の企業に相談した所、今回の相談内容であるシェアハウスの提案をされた次第です。

    補足日時：2017/11/02 13:24

No.7 ベストアンサー 回答者： zircon3 回答日時： 2017/11/02 16:00

No.5です。

> ただ残債が大きいので単純に売却だとまた借入れになってしまう恐れがありますので、その辺を含め、また模索して行きたいと思います。

「単純に売却だとまた借入れになってしまう恐れ」この意味が全くわかりません。
売却の仲介料が固定で、仲介料より低い価格で売れる可能性がある、、、ということでしょうか？？？　でも新たに借り入れが生じる？？？
なにやらサッパリ「？？？」で、状況を聞くにつれ危ういものを感じます。

「土地＋家」（ようするに中古住宅）としての販売が価格をかなり下げても難しいのであれば、先に書きましたように「土地（古家有り）」で売り出し、売れたらその代金を売った家のローン返済にあてれば、全額返済にはならないとしても今よりは楽になるはずです。

残高はまだ大きいとのこと。交通の便が良くない場所の中古物件で現状築30年という建て替えも視野の古い物件（実際の程度はわかりませんが、耐震・機密性・断熱性や屋内の機器は今のレベルよりかなり低いのでしょう）を大きなローンを組んで買い、更に、事情はわかりませんが、別にローンを組んで住み替えた、、、というのが理解不能です。
恐らく販売希望価格もローンのこともあって相場や家の築年数からすると高く設定されているのではないでしょうか？
失礼とは存じますが先々の見通しを持たない行動としか言いようがありません。
対処としてはとにかく少しでも負債（ローン残高）を減らすことです。そして早く収入の範囲内で暮らせる状況に戻すことです。
シャアハウス云々といった事業を考えている状況ではないでしょう。
しっかりと地に足の付いた考えを持ちましょう。

では頑張って下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

すいません勘違いして「前の家は「古家有り」の土地としての売却を検討されるとよいでしょう。」の部分を不動産業者による買取と思ってしまいました。
不動産業者が買い取った場合、周辺の相場より6~7割ぐらいの価格になると言われていますので、「単純に売却だとまた借入れになってしまう恐れ」と書いてしまいました。失礼しました。

あとzircon3様のおっしゃりました。
「残高はまだ大きいとのこと。交通の便が良くない場所の中古物件で現状築30年という建て替えも視野の古い物件（実際の程度はわかりませんが、耐震・機密性・断熱性や屋内の機器は今のレベルよりかなり低いのでしょう）を大きなローンを組んで買い、更に、事情はわかりませんが、別にローンを組んで住み替えた、、、というのが理解不能です。」
ですが、
今売り出している家は10年ほど住んでいました。このまま何十年住む上で、「リフォームするか」または「別の場所に新築を建てに住み替えるか」で後者を選びました。
何ヶ月かハウスメーカーや不動産業者に土地を探してもらい、ようやく良い場所を見つけました。
家の残債は有りましたが、ハウスメーカーの仲介で売却し、残債を相殺できると思っていました。
多少の不安は有りましたが家族の希望、既存ローンのあるままでの新たなローンの審査が通った事もあり、見つけた土地に家を建てる事を決断しました。

確かに今となっては、古い家の売却が進まない状態で、zircon3様のおっしゃる通り「理解不能」であり「先々の見通しの持たない行動」と思われても致し方がありません。
「土地との出会いも縁あってのもの」「家は縁起物」という考えもあります。
売却の活動は幅広くやっております。価格も実相場に比べ高くはないです。少しでもご理解頂ければ、と思います。

とは言え、家の売却が出来ていないのは現実です。zircon3様のおっしゃる「土地（古家有り）」での売り出し、前向きに検討させて頂きます。

知識不足の中で、少し生意気な事書いてしまいまして、すいませんでした。
率直なご意見、誠に感謝しております。真摯に受け止めて今後の売却、頑張って参ります。

お礼日時：2017/11/02 22:54

No.6 回答者： aogasuki- 回答日時： 2017/11/02 14:19

空き家がホームレス支援事業の簡易宿泊所になっている所がたくさんあります。

どの様ないきさつで簡易宿泊所になったのか？
市町村が借り上げたのか？
詳細までは判りませんが。

これから首都圏は、オリンピック開催でブルーシートハウス減らしになるでしょう。
お住いが地方都市とのことで、そういった需要が少ないかもしれませんが、市役所の福祉課などで相談してみるのは？
これ以上伸ばしても、二重ローンとダブル固定資産税の圧迫になるでしょう。
但し、近隣住民の反応が気になりますが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
東京チャレンジネットといって、地方から来た若者向けの支援もあるようで、やはりシェアハウスの支援もしているようです。
ただ築年数の古い家では相当お金かけないと無理そうですし、地域的にも難しいですね。

お礼日時：2017/11/02 15:08

No.5 回答者： zircon3 回答日時： 2017/11/02 13:42

No.4です。

> 売却中の当物件は10年程前に中古で購入し築30年程経っております。現在は新築の別の戸建を購入し、そちらに住んでおります。
> なので既存のローンと新居のローンで二重ローン状態が半年程続いております。

これは補足どころか重要なポイントですよね？
売却という点では「築30年の古家」というのは駅から遠い事と同じく大きなマイナス評価ですし、ローンを組んでのシェアハウス向け改築の実施という点では既に二重ローン状態なわかですし。(^^;

質問の際にそういう非常に重要な要素を書かない、書き忘れるという点でも質問者様の不動産やローンに対する認識不足が感じられます。

現状二重ローンを払っても家計が破たんすることなく生活できておられるのでしたら、おかしな色気は出さない事です。
前の家は「古家有り」の土地としての売却を検討されるとよいでしょう。

参考まで。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
二重ローンの状態は結構厳しく、貯金を切り崩しているような状態です。
確かに、このようになったのも、私の知識不足から来たものです。
本相談のシェアハウスの件、ここで相談させて頂き本当に良かったです。
危なくまたリスクを増やす所でした、ただ残債が大きいので単純に売却だとまた借入れになってしまう恐れがありますので、その辺を含め、また模索して行きたいと思います。

お礼日時：2017/11/02 14:17

No.4 回答者： zircon3 回答日時： 2017/11/02 08:41

> ちなみに立地は地方都市郊外で近くに駅は無いです。

シェアハウスの需要がある地域には思えないのですが、その辺の事情に詳しい方、教えて頂ければと思います。

お住いの地域には30分～1時間で行ける圏内に大学のキャンパスや大きな企業の工場、オフィスビルなどがありますか？

最寄駅から徒歩圏でしょうか？
最寄駅からバスの場合、駅からバスで何分でしょうか？
バス停からｇ自宅までは徒歩何分でしょうか？
更にバスの始発、最終は何時台で朝夕の通勤時間帯は何分に1本程度であるでしょうか？
日中や土曜日曜のバスの本数は平日よりかなり減りますか？

また、徒歩10分程度（出来れば5分以内）の範囲内にコンビニはありますか？　複数あるとよおよいです。
同様に食品（生鮮食料品は扱っていなくてよい）などのちょっとした買い物が出来るお店はありますか？

シェアハウスを希望する年代（主に20代、30代）が便利と感じる環境でないと難しいです。
しかも1名が入るだけでは商売として成立しません。
最低何人の入居者がコンスタントに居る事が採算ラインなのかを把握しましょう。

そもそも1年売れない中古物件に更にお金をかけ、しかも残ローンがあるのに更にローンを組んで事業を行うという考えには賛成しかねます。
ベストは繰り上げ返済を含めてローンが終わるまで今のご自宅に住まわれることです。そこがよいとお思いになって購入されたのでしょうし。。。
しかし、どうしても売って他へ移られたい場合は、まずは仲介業者を変える事です。何ヶ月契約で依頼されているのかわかりませんが、3ヵ月任せてダメだったら他の業者を考えるのが無難だと思います。
個人で1店舗の不動産会社をやっているようなお店ではありませんよね？
そもそも現地見学に来られた方はおられたのでしょうか？
依頼している業者のWebサイトや新聞の折り込み広告などにご自宅の広告が記載されているのを見られましたか？

参考まで。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
近くにコンビニ、ドラックストア等ありますが、駅もまではバスで30分、バスも1時間に2〜3本ぐらいです。
近くに工業団地がありますが、あまり活況は無いですね。
内覧は6件程で一番最近の購入希望者は凄く気に入って頂けたようでしたが、ローン通らずでした。
一般媒介の不動産業者の2社からは定期的に報告書が届き、広告もちゃんと確認しております。

お礼日時：2017/11/02 14:03

No.3 回答者： ねねママ 回答日時： 2017/11/02 03:20

シェアハウスは、

若者向けですよね？

駅が遠いなら難しいです

更にローンを組む？
売値を下げて売却か、
借家として出す方が無難

その不動産屋案は、
リスクが多過ぎますよね

入居者が入らなきゃ、
ローン返済が負担になる

入居者が事件を起こせば
すべてパーになる

不動産屋なんて、
リフォーム会社と繋がり
マージン有りますからね

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
二重ローンで今厳しい状態なのに、ここでまたリスキーな選択をするのは間違ってますよね。

お礼日時：2017/11/02 13:53

No.2 回答者： kimoiozisan 回答日時： 2017/11/02 01:01

どちらの不動産屋さんですかね？

これたぶん事業用に該当しちゃうんじゃないですか？
事業用であれば、住宅ローン
の減税も適用されませんので
あなたの借り入れが更に
増えるだけでメリットは
ほぼないと思いますよ

住宅ローンの減税が適用に
なるのはあくまでも自分が
住んで所有を目的とするのに
限られますからね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かにローン中の物件で、通常は賃貸に出すのは契約違反です。
ただ、これをシェアハウスにしてすぐに売り出し、投資物件としての売り出せば、売却前提なので可能であると説明されました。
どのみち銀行に相談しても難しそうですよね。

お礼日時：2017/11/02 13:47

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/11/02 00:46

シェアハウスは所有していませんが。

大学や専門学校、工場なども近くにはないですか？
ないならやめておきましょう。
不動産会社は痛くもかゆくもなく、リフォームで儲けられるので、勧めているだけです。

家賃保証有りというのが曲者です。
昨今問題になっているサブリースと同じ手口です。
入居者がつかないと、次から次へとリノベーションを提案してくる悪徳業者もいますよ。
http://toyokeizai.net/articles/-/183151

それなら思い切って価格を下げるのが一番です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かに業者の方は、サブリースとおっしゃってました。そしてリフォームなども自分の所で手掛けているようです。
ただ、わりと全国で名の通ってる企業のフランチャイズなので悪徳では無いと思いますが、私のようにローンを抱えてる者は、やめた方が良さそうですね。
当物件の値下げは残債もあり、これ以上の値下げは厳しい状況です。もう二回ほど値下げしてきましたが...

お礼日時：2017/11/02 13:39