都市計画道路予定地の中古戸建を買おうか悩んでます。駅から徒歩10分程、建物は築29年と古いですがバ

Question

都市計画道路予定地の中古戸建を買おうか悩んでます。

駅から徒歩10分程、建物は築29年と古いですがバブルの頃に建てられたようで広々した室内です。
土地面積は200平米あり、駐車場も付いています。

ただ、土地が丸々都市計画道路予定地（県道）にすっぽりと入ってしまっています。
都市計画道路が事業決定したら立ち退かなければなりません。
物件の近くまで道路が出来てきているので都市計画道路が無くなることはないようです。ただ、何年先になるかは分からないと市役所の人に言われました。

・今のところアパートに住んでおり、このまま家賃を払い続けるくらいなら戸建てが欲しい。今の家賃の半分で住めるので浮いた分を貯金したい。
・子供が小さいので新築に傷を付けられたくないので中古戸建を探している。
・いつか建て直しを考えているから立ち退きになってもいいかな。
・立地的にも建物的にも古いけどいい物件なので、立ち退きになった時にそれなりの補償金が出るのでは？
（同じ駅近で170平米の土地が2000万で売られていました）
物件がリフォーム代等色々込で1500万〜1700万かかるので最悪その分が補償金で出ればいいかな（あわよくば＋になったらいいな）と考えているのですが、この考えはあまいでしょうか？

普通の中古戸建の方が将来を考えるといいのでしょうか？

ddonta · Accepted Answer

一応、経験者です。
結論だけ言っちゃえば買うのは止めはしないが道路用地の買い上げを当て込んだ計画は止めときましょう。

私の所も昔から道路の計画はあったのですが「5年以内」「数年以内」と繰り返し、
結局、工事が始まるまで20年以上かかっちゃったんですな。
親の言うには話だけなら40年ぐらい前からあったとか。
しかも用地買収が難しかったらしく、計画の一部が変更されて当初の計画より少し道が逸れて規模も縮小されたり。

都市計画道路自体、およそ40年前の交通需要予測で計画されてます。
しかも最近は今の需要にあわせて、これまでの計画を見直したり中止したりする場合もままあります。
要はあまりに長期間、計画だけあって何も始まってないのなら注意しましょう、ってこと。
まあ、この件なら白紙になるってことは無いとは思いますが。
ただ「何年か先に」は何年か後も高い確率で「何年か先に」なのですよ。

因みに「＋」ってのはあまり期待しない方がイイですよ。
お役所もバブル期みたいな強引な用地買収の反省からか、それとも公共工事に無駄に費用をかけてはならいからか
買収費用が高騰しそうな方法は最近はそう簡単には取りません。
それなりの事前調査と周辺住民への意識調査と説明会をします。この辺は多分裁判対策なんだろうね。
貴方の事情は考慮されるが貴方が特別扱いされる事も無い。ってこと

aogasuki- · Answer

私があなただったら、購入は辞めます。
近くまで来ているのですから、一気に進むこともあります。
うちは５０年前から計画が起こり、説明会も何度も開催されましたが、用地取得率が０％だったことで自宅建築に至りました。
元々持っていた土地なので、たとえ計画が実行したとしても仕方ないという思いでした。

あなたがこの先、その土地が不要になった時に売れないという可能性もあります。
建て替え出来ないうえに売れない空き家の固定資産税を払い続ける事になるかもしれません。
１５００万円の上乗せなんて、バブル期でもないと見込めないと思います。

いずれ実家に戻る予定とか、お金の心配をしない方なら、希望のリフォームをして住みつつ、次の移転先を探すのもいいかもしれませんね。

2015mokomama · Answer

＞最悪その分が補償金で出ればいいかな（あわよくば＋になったらいいな）と考えているのですが、この考えはあまいでしょうか？

最悪を考えるなら、買値以下の可能性かと。
私なら補修費はこちらの都合であり、対象外だと考えます。

＞いつか建て直しを考えているから立ち退きになってもいいかな。

そうですね。
ただし、補修しないでずっと住めることが条件。
工事着工と建て替えのタイミングが決められない事が一番の問題と思います。
タイミング良くそろそろ住み替えないとという時期に工事となれば、質問者さんの計画通り。
でもタイミングがずれたら、工事が遅れたら、困りませんか？
売るに売れない、同じ場所に建て替えたら損って。

普通の中古物件の値段の相場は？
駅近だと地価がずいぶん高い地域なのですね。
駅近に住みたい場合は賃貸の方が経済的なのでは？
持ち家は買値だけではなく恒常的定期的にお金がかかります。
目先の安さだけではなく、総合的に計画を立て検討なさった方がいいと思います。

ちなみに私は借家代わり（希望する物件がなかった）に古くて安い（ほぼ土地だけの値段）駅近の中古住宅を買いました。
駅近の必要があるのは5年間なので、その間補修の必要がない程度を確認。
土地の需要はある事を確認し、不要となったら転売は可能なことも。
5年住み、その先5年貸せば、買値の元は取れるほどの金額でした。
築４０年ですがしっかりとした造りで設備機器は新しくリフォーム済みでした。
夫がある程度ＤＩＹ出来るため、必要な個所はＤＩＹしています。

地震の可能性のある地方なのですが、むしろ倒壊して保険金が入ってくれた方がいいと考えています。
この点、質問者さんのお考えと近いかもしれませんね。
ただうちの場合は、そうなってもならなくてもいいし、いつでも転売が可能だ（需要がある）という余裕があります。

個人的には、すぐ近くまで来ている計画道路の物件はあえて買わないでしょう。
他の中古物件を探すか、コスト調整して小規模の新築にするか。

＞新築に傷を付けられたくないので

傷があじわいになる家を建てたいものです。
また仕上げ材は消耗品と割り切ることもできるでしょう。

繰り返しになりますが目先の安さだけを見るのは損だと思います。

kurobob · Answer

都市計画道路が事業決定されているって事は造るのは確実。
何年先か判らないってのは言質取られない為の役所の方便。
近くまでってのがどの程度か判りませんが予算さえ
付けば直ぐにも用地交渉開始の可能性もあります。
そうなったら待ったなしです、ゴネれば吊りあがったのは昔話。
立ち退くとしてめぼしい物件直ぐに見つかりますかね？
引越も時間おかずに連続ですしご家族はどうかんじるかな？
最近の役所は折衝上手ですよ、道路になるの判ってて買ったなんて
足元見てくる可能性もあるし考え物だと思いますけどねぇ。

suzuki0013 · Answer

＞最悪その分が補償金で出ればいいかな

”最悪”という表現が付いちゃうあたりは甘いかな。
リフォーム分やプラス金などまで補償金が出ない前提で考えておいた方が無難。
お役所が大盤振る舞いしていたのははるか大昔。
行政マンは頭がいいからね、結構ガッチリやってくるよ。

また、質問者なりの皮算用があるなら、この中古戸建の購入代金をできるだけ値切ること。
転じて、将来的に売却する際にも同じように足元を見られる可能性があるということ。

物件のすぐ近くまで来ているなら、おおむね計画の方向性も想像できるのではないかな。
例えば、すぐ近くで工事が止まっているなら、おそらく予算が付けば動きだすと思う。
役所の答えが何年先になるか分からないということは、今の予算では決定していないということ。
発表できないだけで内々には決定している場合もあるけどね。

決定してから住人へ説明をするから、立ち退きは数年以内ということもないと思うよ。
自治体ににもよるのでこの辺は注意が必要だけど。
決まったからと言って即退去できる人たちばかりじゃないから。
すぐ近くまで来ているということは、早くても3～7年以内じゃないかなーと気軽に予想。（←あまりアテにしないでね）

皮算用ナシで、子どもがもう少し育つまでの間のつもりで住むつもりなら、立地も良いなら買ってもいいと思う。
もちろん、近い将来に買い換えもまず確実に控えているのだから、無理のない資金計画で購入しなければならない。

ぐっどらっくｂ

もうぼ · Answer

主人の実家の近くも　駅前開発と称してから　30年以上かかった地域があるので
あなたの考えも　まんざらではないとは　思います。
駅前開発の場合は　地権者の反発が主な要因ですので
いわゆる　世代交代までに　30年の時間を要したという　流れになるわけですね。
道路整備の場合は　どうなのでしょうか。

県の予算計画　地域の反発勢力などを　お調べになり　明日なのか数十年先なのかを
予測してみることが　まず　すべきことだと思います。
また　買い上げは　固定資産税の地価ベースになってしまうので　高額は期待できません。
リフォームの際は　そのことを考慮の上で。

ただ　果たして　交渉の時を迎えたら　ほどよく素直に応じてください。
主人の実家の近くのその場所も　結構　物騒なことが起こりましたので
ゴネるのは　おすすめできません。

以上のことから　
私なら　駅近の利便性の高さより　安心して子育てができる環境に投資しますが
その選択は　ひとそれぞれですよね。

agboy2 · Answer

築29年の木造家屋ですと程度によっては建物としての評価が無い場合もあります。経験上、総額が上がるほど建物の寿命は短くなる傾向があると思っています。総額が低いほど建物を使用する方向で考える方が多いと言う事です。

さて、都市計画の計画決定から事業開始についてはネットでも調べ得られると思います。物件の近隣まで道路が来ていると言う事は、事業決定されるのは時間の問題と言う事でしょうけど、その時期については市役所に問い合わせても今年度中のことしか回答できないでしょうね。『予算が付けば』と言う事です。

ご質問のケースでは、現在の建物があるうちに今後の計画がハッキリすればそれなりの対処もありますが、いつまで経ってもハッキリしない為に痺れを切らせて建て替えをした後に事業計画が進行することも考えられますし、売りに出した場合でも買い叩かれる危険性はアリマス。
そこの見極めというか、どうやって割り切って考えるか、と言う事だと思います。

補償金については３回位窓口となって交渉したことはありますが、行政も馬鹿じゃありませんし、仏でもアリマセン。足許を見て買い叩くようなことはしませんが、あわよくばプラスアルファになるような補償になることもあまり期待しない方が良いでしょうね。損得が発生するのは質問者様なのか、その前の所有者なのか、はたまた次の所有者なのかという点で考えると計画の実施時期やその時の市場の動向など不確定要素が多すぎる、ということです。

都市計画道路予定地の中古戸建を買おうか悩んでます。 駅から徒歩10分程、建物は築29年と古いですがバ

一応、経験者です。

私があなただったら、購入は辞めます。

＞最悪その分が補償金で出ればいいかな（あわよくば＋になったらいいな）と考えているのですが、この考えはあまいでしょうか？

都市計画道路が事業決定されているって事は造るのは確実。

＞最悪その分が補償金で出ればいいかな

主人の実家の近くも 駅前開発と称してから 30年以上かかった地域があるので

築29年の木造家屋ですと程度によっては建物としての評価が無い場合もあります。

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