マンション管理総会に出席していますか？ 管理組合と管理受託会社の関係をどう思いますか？

築５０年弱のマンションです。過去は相当な歴史ですが、現在は５０戸のうち５戸だけの出席者で理事会、総会成立とされます。出席者５名は理事４人と一般組合員１名という感じ。１０年近くこの４名だけで理事となっており管理会社の担当者とは懇ろです。管理会社Ｔの担当者は理事の専任は公平性は求められないとして、長期同一理事のみによる運営を補強した発言で、新たな理事の誕生を妨害する一方で、新規入居者への利益供与（特定住居に関わる工事など）の餌によって、飼いならし、管理会社の管理業務収益構造の拡大を達成しました。
　一般組合員は訴訟も起こせず、管理会社とその手先化した管理組合理事会によって管理運営から排除され、泣き寝入りしか無いのが現実です。５０年の間、住民間の協力体制構築への努力は、管理会社によって分断され、管理会社支配が貫徹したマンションがあることを承知しながら、国土交通省や区役所などは仲裁機関や新しい仕組みを政治家とともに模索する様子もありません。マンション時代、建設不動産業界への公正取引委員会や消費者保護、住宅政策はよくなるのでしょうか？マンションは買わずに賃貸に限るのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： ptug 回答日時： 2017/11/27 11:11

建物が50年経過、劣化の為修繕に半端でなく費用がかさむため解散したいのでしょう。

この回答へのお礼

解散をしたいのでないようです。　長期に独占的に理事を務める４人は理事ポストを手放したくないため、新たな立候補者については人格否定などで反対決議をします。それを後押しするのが管理会社の担当者の新参立候補者の個人情報の提供などにより、子飼いの理事の独占状態継続が主眼ですね。立地が良いのでこのマンションを我が物にしたいようです。

お礼日時：2017/11/27 14:44

No.3 回答者： poco_2 回答日時： 2017/11/27 11:58

管理組合にご立腹なことは分かりましたが。

問題の発端は、住民が総会に出席せず、組合に任せきりにしたことではないのでしょうか。
内容も確認せず委任状を提出する人ばかりであれば、出席した理事で決めざるを得ないのは当然ですよね。
意見があるなら総会に出席したり、理事に立候補したりすればよいこと。

>一般組合員は訴訟も起こせず
総会で多数派の意見が無視されるというのであれば訴訟も考えられますが、今お書きになったことだけでは、その言い方はおかしいと感じました。
もちろん起こしたければ起こすのは自由ですが。

この回答へのお礼

ご意見伺いました。ということになり、総会に出席しても、管理会社担当者が長期政権の４人の理事への便益供与と情報操作で根回しをし、例えば管理会社の変更は非現実的なことで、多数決を悪用しますし、まず理事の選任には上階と下の階や南向きと北向きなど、利害格差があるため、上階の人だけで理事会が構成されないよう配慮すると東急コミュニティなどは説明しますが、ここの担当者は総会で理事の選任に公平性は全くいらないと説明いたしましたね。

お礼日時：2017/11/27 14:19

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2017/11/27 11:32

「５０戸のうち５戸だけの出席者で理事会、総会成立」と言われますが、「書面出席」も出席と認められますから、委任状や議決権行使書によって定足数は満たされていると思います。

で、理事会、総会が適法に開催され、裁決によって何らかの結論を得てきたのであれば、それがその管理組合の意思になります。
区分所有者全員の総意ということです。

これを覆したいのであれば、管理規約に定められた正規の方法に依るしかありません。

管理規約にはどういうことができるのかが記載されていますし、その前提の区分所有法もありますから確認した方が良いでしょう。

「一般組合員は訴訟も起こせず」というのは訴訟を起こさないだけです。
訴訟は起こせるが、証拠を集めきれない、裁判費用の問題、気力がない、といったことで断念しているのかもしれません。

「管理会社の支配」とは言っても、それでは「管理会社に頼らずに全ての区分所有者による自主管理が可能なのか」です。
「自主管理が無理」というのであれば、管理委託するしかありません。

管理委託仕様書によって、業務内容が定められ報酬も見積で提示され、毎年通常総会で承認を繰り返してきたはずです。
管理会社のやっていることが、「管理委託仕様書に定められた内容に抵触する、逸脱している」というのであれば問題にすることはできます。

場合によっては管理会社の変更も可能です。

「何かおかしい、問題がある」というのであれば、その裏側がどうなっているのかを知る必要があります。
それが、様々な定めに従っているかどうかを検討する必要があります。

その上で、「やはりダメだ」というのであれば、同志を増やさなければなりません。

最終的には裁決で過半数ですから、それだけの同志を集められるかどうかです。

一人でああだこうだと言っていても現状は変わりません。
変える方法はありますから、やるかやらないかだけの問題です。

この回答へのお礼

同士を集めるために、居住者数人に事情を説明し総会に出席していただくようお願いいたしましたが、皆様ご高齢で、大手管理会社に丸投げで良いとの印象でした。

　管理規約を頂いたことがないので、管理会社担当者にメールで催促しても送ってくれません。
管理組合の会議室（専用の事務所的部屋）があるので、そこに保管していただくと、総会の際に直ぐに確認ができるのですが、その席上で管理会社の担当者は、何処にあったか今すぐはわからないと
見せませんでしたね。
　現在の理事さんは小さなことへの欲が満たされると、長期的、根本的な管理についてはほとんど発言しませんし、こちらの提議については、管理会社担当者が、会議議題は理事長と既に決めているし、提議がなされても総会ぎだいとするかどうかは理事が決定するとして、一般組合員の提案はとりあげないのが現状で、特に管理会社の管理業務受託利益を損なうテーマなど管理会社担当者が絶徹底して阻止します。
健全な組合員は疲弊して参加しなくなりますます管理会社の思いもままになったという次第です。躯体破壊の現場写真ですが、これをこの居室の住人がヤッたという証拠はないなどというようになりましたね。

お礼日時：2017/11/27 14:30