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≪質問≫
住宅の購入時期について

≪家族構成≫
夫33歳 大手会社員 年収620万
私36歳 専業主婦
息子0歳

※私は妊娠を期に退職。
 数年内に第2子を考えており、その後再就職したいと考えています。
 ただ年齢的にも再就職がすんなりいくかは疑問なため、夫の収入のみで返済できるローン設定です。

≪詳細≫
来年、首都圏で住宅購入を考えているものです。
中古戸建、もしくは古屋付土地を購入しフルリノベーションする方向で考えております。
今は不動産バブルだから購入はオリンピック後の方がいい、逆に低金利の今のうちに購入すべき、など様々な意見を見聞します。
その中で疑問に思ったことを質問させて下さい。


①購入をオリンピック後にすべき
この場合、市場価格が下がるのと、2022年に生産緑地法の期間満了を迎え地主が土地を手放す為供給が増えるというメリットがあると聞きました。
ただ現在賃貸に住んでいる人は、あと5年家賃を払い続けることになりますよね。
購入をあえて遅らせている方は、5年分の家賃額を大きく超えて一気に値下がりすると踏んで見送っているのでしょうか。
我が家の家賃は10万、5年で600万となりますが、そんなに一気に下がるとは考え辛いかなと思っております。


②低金利の今のうちに購入すべき
低金利時であればローンが多く組めるというメリットがあります。
その分資産価値のある物件が購入できるため、売却しやすくなると思われます。
我が家では売却は考えておらず、購入したなら最後まで住むつもりでおりますが、その場合資産価値は余り考えなくてもいいのでしょうか。
そもそも中古戸建は売主が個人であるため、あまり市場価格は反映されないのでしょうか。
(この額以下では売りたくないという事情があると思いますので)


夫は33歳で、少しでも早いうちにローンを組むべきとも言われます。
これも額が大きく組めるというメリットの為でしょうか。
それであれば②と同じ考えで、我が家には余り関係のないことなのかなと思いましたが、他にも何かメリットがあるのでしょうか。


出来れば来年に購入したいのですが、オリンピック後にすべきという意見を耳にする度悩んでしまいます。
どんなことでも結構ですのでご意見お聞かせ下さい。

A 回答 (4件)

まずオリンピック後かオリンピック前かのそれぞれの根拠は全て予想を元にしてるのはご存知でしょう。


どれもこれも前提条件があり、その前提をクリアした上であれば、いずれも納得のいく理由になります。
したがって、どっちが正しいかではなく、どっちにベットするかのギャンブルなわけです。

①の
>5年分の家賃額を大きく超えて一気に値下がりすると踏んで見送っているのでしょうか
については、そうだと言えるでしょうね。
ただそうすんなり行くはずがないとも思ってます。
5年で600万と言っても、その間にも金利がかかっていますから、単純に資産価値として600万なんかじゃあり得ません。
この間に現金頑張って貯めて、5年後に頭金として使うのは賢いでしょうね。

②について
今頭金をがっつり入れられるのなら、今買って良いと思いますよ。
一番大事なのは、借金する金額をどれだけ減らせるか。
消費税が10%になったらさらにお金もかかるんだから。

>我が家では売却は考えておらず、購入したなら最後まで住むつもりでおりますが、その場合資産価値は余り考えなくてもいいのでしょうか。
ダメ。
不動産を買う時は、売る気が無くても、いつでも売れる物件を買うこと。
いつ何があるか解らないんですよ。
もしかしたら住み続けたくても、ローン返済できなくなって売らなきゃいけなくなるかもしれないんですから。
いやいやそれはないねって思って買って、競売にかかってる物件なんて山ほどあります。
ネットとか裁判所とかで競売物件でも見てみてください。
何かあった時にすぐに売却できる物件です。

>そもそも中古戸建は売主が個人であるため、あまり市場価格は反映されないのでしょうか。
反映されますよ。
もちろん売主の意見は尊重されますが、それで売れないと話になりませんから、査定の段階で市場価値が反映されます。
実際に広告で出ている中古物件の価格も、相場から大きく外れた物件はそうないですよ。

>これも額が大きく組めるというメリットの為でしょうか。
最長の35年ローンでも、現役世代のうちに返済し終えるかどうかです。
旦那さんは33歳ですから、仮に35年ローンを組んだ場合、返済終了が68歳です。
定年から3年経ってますからね。
現役世代に返済終了出来るかどうかは貸す側としては非常に重要なファクターです。
実際は退職金とかもあるので、金融機関は普通に貸しますけどね。

>どんなことでも結構ですのでご意見お聞かせ下さい。
まずは具体的に動いてください。
たくさんの場所を見て、たくさんの物件を見てください。
そこで「これ絶対欲しい!」っていう物件があったのなら、購入を検討すれば良いです。
なければ、今は買わない方がいいです。
良い物件に巡り合って購入を検討して色々やってみたけど、どうも上手く話が進まない場合は、それは縁のない物件ですから無理をしないで手を引いた方がいいです。

今まで自宅を3回買い換えてきて思ったことは、やっぱり不動産は縁ものなんだなってこと。
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「家が欲しい」という気持ちがおありなのでしたらご質問に書かれておられるような「正解」の無い問題を無理に考えず、まずは「今の金融資産・所得・生活水準と今後の収入見通し・子供の養育費や教育費と自分達の将来(=老後)を具体的に見込んだ資産計画表を作成し、それを前提として希望する場所にはどれくらいの家が買えるか?」を考えられるとよいです。


資産計画表は横に年、縦に歳入項目・歳出項目と資産項目(誰の何の口座に幾らといったもの)をまとめた表にするとよいです。
また、歳出についてはお子さんの入学、受験や車の買い替え、戸建てを希望するのでしたら外壁塗り替えや屋根の補修と、お車をお持ちならその買い替えといった「イベント」の予算もだいたいでよいですから見込まれると精度が上がります。

その上で各種金融機関のWebサイトなどにある住宅ローンのシミュレーションの結果も加味して判断されるとよいでしょう。

参考まで。
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個人的な意見ですが、そんな無駄なことに悩まずにもっとほかの事を考えれば?って思います。



貴女の質問は、5年後の為替相場はどうなってますか?っていうのと同じで、いろんな視点で予想する人は居ますが…結論はわからない!って話です。


悩むっていう事は、来年じゃなくても良いと思ってるって事ですよね?

なら、ここしか無い!っていう物件に出会るまで待つのが良いと思います。
いろいろな物件を見て行けば、目も肥えるし知識も増えるでしょう!

そうなった時に「これだ!」と思える物件に出会えた時が「買い時」だと思います。
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①そう思ってる方が居るから


②低金利=多く組めるは間違いで
低金利=返済が少なくて済むです。

勿論、資産価値は気にした方が良いです。家は負債ですから。
売り主の気分次第ですから
反映されます。早く高く売りたいですからね
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