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中古物件の売買契約の解除についてモメそうです。
法解釈の詳しい方にお聞きします。

売買契約書に一切記載のない、残置物の処理を売り主がはじめたことで(未完了)
それは「売買契約の履行に着手した」と判断できますか?

売買契約書には「本契約締結後、決済時までに買主が改装をします。工事完了後に買主が契約解除した場合は云々、売り主が契約解除した場合は云々」と書いてあります。

決済に向けてリフォームすることも十分に「契約の履行に着手した」と言えそうですが、工事完了後も双方からの解除可能(違約金などの記載なし)ということは、
売り主が残置物を片づけたことは「契約の履行に着手した」とは言えないですよね。

ということは、わたしたちは手付流しだけで契約を解除し、支払ってしまっている分の代金はすみやかな返還を求められますよね?

質問者からの補足コメント

  • この中古物件は現住所からとても離れている場所にあり、また自分たちが引越しも含めて資金的にとてもギリギリだったので
    物件代金の一部を、引越しの日=名義変更の日にしてもらったのです。
    とうぜん、それまでに修理やリフォームをしないと住めない状態だったので
    「決済までに改装する」という文言が入っています。

    わたしが聞きたかったのはわたしからみた相手側なので「売主か契約履行に着手したのはどの時点か」でした。

    契約書にサインして、残置物を片付け始めたらもう着手した、なのか

    名義変更まで行ったら着手した、なのか。

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2018/01/12 19:14

A 回答 (3件)

法的問題に正当な回答が出来るのは裁判所です。


裁判を避けたい場合の解決法は、当事者間での話し合いです。

契約書に「本契約書に記載なき事項は・・・」というような文言を書き入れることがありますが、契約書に明記されていない事項について当事者間に齟齬が生じた場合は、まずは当事者間での話し合いです。
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>本契約締結後、決済時までに買主が改装をします。



この意味が理解出来なくて悩んでます。
普通は、名義変更の登記が終わってから買主が改装するものです。

また、条件によって改装後の売買(売主負担での改装)を望まれることがありますが、それは買主が行うものではありません。



これはおいといて…

一般的に「契約の履行に着手した」状況とは、手付金以外の契約金や中間金などを支払った場合をいます。


質問を読む限りでは手付金の他に支払いをしているようですから、一般的には「履行に着手した」と言えると思います。
この回答への補足あり
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私の回答で新たな疑問を生じさせてしまったようですね。


ご質問のように、買主側としては売主が契約の履行に着手したとは言えないと主張するでしょうし、売主側は着手した、と主張するかもしれません。
これは話し合いの部分です。
実際問題裁判にまで発展した場合には残置物の撤去に係るまでの経緯(残置物の撤去費用や残存価値含む)まで見て裁判所は総合的に判断します。この質問文だけで、現状も相手側の言い分も聞かず『それは履行の着手とは言えない』と答えるのは無責任な回答と思います。

この一つ前の質問を含め、『売買契約の合意による解除』の事を質問されていらっしゃいます。手付流しや違約金(今回の契約書には規定が無いと思いますが)については、それらの金員を交付することによる合意解除と考えられた方が良いでしょう。

つまりは、手付金も戻して貰って契約解除(所謂白紙解除)も請求できますし、手付流しも請求できます。どこで合意するかは相手方との話し合いと言う事です。
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