築年数の古いマンション、将来資産価値は？

１０００万以下の、中古マンションを購入しようと
考えています。
鉄筋コンクリート５階建ての３階部分で、駅まで徒歩２分
の好立地ですがS48築です。
将来建替えする時資金がなかったら、手放すと思いますが
その時まだ不動産としての価値は、あるものなんでしょうか？ちなみに修繕積立金」は５年前に、２０００万使って
補修したそうなので今は３００万しかないそうです。
全９戸の小規模マンションです。

No.4 回答者： monchan-man2 回答日時： 2001/07/11 18:46

　1番注意すべき点は、そのマンションが建っている土地の有効容積率です。

法律上、土地の広さや用途地域、前面道路幅などに応じて、その土地に建築可能な建物の大きさには限度があります。古いマンションなどでは、現在の基準で有効容積率を計算すると、容積率や高さ制限を越えてしまい、同じ大きさでは建替えができないものがあります。中古価格が1000万円を切るような物件では、そのような建替え不可能な物件が多いような気がします。その点は、十分、不動産屋にご確認下さい。
　2点目は、賃貸や新築と比較した場合の、正確なコストの比較です。不動産を購入する場合は、まず初期投資として物件価格に加えて、不動産仲介手数料+登記費用+ローン諸費用が最低限必要ですし、内装のリフォームも必要かもしれません。また、月々の管理費・修繕積立金や固定資産税も馬鹿になりません。
　十分ご検討の上、ご決断下さい。

この回答へのお礼

的確な、アドバイスありがとうございます。
十分検討します。

お礼日時：2001/07/12 12:12

No.3 回答者： oo1 回答日時： 2001/07/11 18:09

将来手放すとき、そのマンションは存在しているのでしょうか？　ポイントはそこにあります。

昭和５６年５月３１日以前に建築確認を得た建物は、旧耐震基準に基づいて建築されています。そして、阪神大震災で全壊や半壊した大半は旧耐震基準に拠った建物とのこと。

マンションの建替は大変に困難な事業ですが、あの震災で唯一よかった点は、マンションの建替を促進したことだ、と地元の人が自嘲的に語っています。質問者がそこまで見通して購入するのであれば、その物件は「買い」ですね（＾＾）。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
そこまで、考えてなかったです。
もう一度考えてみます。

お礼日時：2001/07/12 12:15

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/07/11 14:57

既に30年近く経過していますね。

どの程度の建物か判りませんが、仮に後10年後には、売却するとしても、価値はないと思います。

別の見方として、1000万円で購入後、10年住めば、売却価格が0でも、月額8万3千円の家賃を払った計算になります。
15年住めば、5万5千円になります。

今後、何年住めるか、老朽化はどうかと、家賃相場と比較して、購入を検討されたらいかがですか。

ただ、実際問題として、かなり老朽化が進むでしょうから、あまりお勧めはしません。

この回答へのお礼

そうですね、もう一度検討し直します。

お礼日時：2001/07/12 12:17

No.1 回答者： maisonflora 回答日時： 2001/07/11 13:06

母が賃貸マンションを経営しています。

ハッキリ言って、「買う価値なし」もちろん「売れる見込みなし」です。
これから補修費はもっとかかりますし、１９７３年築ならもうすぐ３０年ですから。手放すにしても、壊すのにも費用がかかります。
中古マンションを買う理由がわかりません？

この回答へのお礼

ハッキリ言ってくれてありがとう。
もう一度考えてみます。

お礼日時：2001/07/12 12:20