1000万以下の、中古マンションを購入しようと
考えています。
鉄筋コンクリート5階建ての3階部分で、駅まで徒歩2分
の好立地ですがS48築です。
将来建替えする時資金がなかったら、手放すと思いますが
その時まだ不動産としての価値は、あるものなんでしょうか?ちなみに修繕積立金」は5年前に、2000万使って
補修したそうなので今は300万しかないそうです。
全9戸の小規模マンションです。

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A 回答 (4件)

 1番注意すべき点は、そのマンションが建っている土地の有効容積率です。

法律上、土地の広さや用途地域、前面道路幅などに応じて、その土地に建築可能な建物の大きさには限度があります。古いマンションなどでは、現在の基準で有効容積率を計算すると、容積率や高さ制限を越えてしまい、同じ大きさでは建替えができないものがあります。中古価格が1000万円を切るような物件では、そのような建替え不可能な物件が多いような気がします。その点は、十分、不動産屋にご確認下さい。
 2点目は、賃貸や新築と比較した場合の、正確なコストの比較です。不動産を購入する場合は、まず初期投資として物件価格に加えて、不動産仲介手数料+登記費用+ローン諸費用が最低限必要ですし、内装のリフォームも必要かもしれません。また、月々の管理費・修繕積立金や固定資産税も馬鹿になりません。
 十分ご検討の上、ご決断下さい。
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この回答へのお礼

的確な、アドバイスありがとうございます。
十分検討します。

お礼日時:2001/07/12 12:12

将来手放すとき、そのマンションは存在しているのでしょうか? ポイントはそこにあります。

昭和56年5月31日以前に建築確認を得た建物は、旧耐震基準に基づいて建築されています。そして、阪神大震災で全壊や半壊した大半は旧耐震基準に拠った建物とのこと。

マンションの建替は大変に困難な事業ですが、あの震災で唯一よかった点は、マンションの建替を促進したことだ、と地元の人が自嘲的に語っています。質問者がそこまで見通して購入するのであれば、その物件は「買い」ですね(^^)。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
そこまで、考えてなかったです。
もう一度考えてみます。

お礼日時:2001/07/12 12:15

既に30年近く経過していますね。



どの程度の建物か判りませんが、仮に後10年後には、売却するとしても、価値はないと思います。

別の見方として、1000万円で購入後、10年住めば、売却価格が0でも、月額8万3千円の家賃を払った計算になります。
15年住めば、5万5千円になります。

今後、何年住めるか、老朽化はどうかと、家賃相場と比較して、購入を検討されたらいかがですか。

ただ、実際問題として、かなり老朽化が進むでしょうから、あまりお勧めはしません。
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この回答へのお礼

そうですね、もう一度検討し直します。

お礼日時:2001/07/12 12:17

母が賃貸マンションを経営しています。


ハッキリ言って、「買う価値なし」もちろん「売れる見込みなし」です。
これから補修費はもっとかかりますし、1973年築ならもうすぐ30年ですから。手放すにしても、壊すのにも費用がかかります。
中古マンションを買う理由がわかりません?
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この回答へのお礼

ハッキリ言ってくれてありがとう。
もう一度考えてみます。

お礼日時:2001/07/12 12:20

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同じ3階建てマンションの中で2部屋売りに出ており、1階と3階が同じ価格です。一般的にはどちらを選んだ方がいいでしょうか?

条件は以下のとおりです。

*新築時の価格は、1階が3140万、3階が3470万、1階の方が2m2のみ小さいが、天井が和室・洋室で10センチ高い(リビング・キッチンは同じ)。

*南側には2階建ての有名企業の社宅があり、まだ新しいが、将来そこに3階建ての建物が建たないとは限らない。(現在の1階の日当たりは悪くない)

*3階バルコニーからの眺望は、社宅の屋根が前面に広がりたいしたことはない。

*1階にはテラスが付いている。ただ大きさは14m2ぐらいで、3階のバルコニーの10m2とさほど変わらない。

*1階はエントランスに15センチ程の段差があるが、ほぼバリアフリーといえる。(3階はエレベーターなしの階段のみ)

*管理人は非常駐、またオートロックでもないが、今まで防犯上、問題はなかった。

資産価値はほとんど期待していません。ただ、今後売却しなくてはならなくなった時に、少しでも高く、少しでも売りやすい方にしたいと思っています。

ぜひよいアドバイスをいただけますよう、お願い申し上げます。

同じ3階建てマンションの中で2部屋売りに出ており、1階と3階が同じ価格です。一般的にはどちらを選んだ方がいいでしょうか?

条件は以下のとおりです。

*新築時の価格は、1階が3140万、3階が3470万、1階の方が2m2のみ小さいが、天井が和室・洋室で10センチ高い(リビング・キッチンは同じ)。

*南側には2階建ての有名企業の社宅があり、まだ新しいが、将来そこに3階建ての建物が建たないとは限らない。(現在の1階の日当たりは悪くない)

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Aベストアンサー

私も最近、マンションを購入しまして、ご質問にあるような3階建てEVなしの物件も検討しましたので、その経験から少しご意見させていただきます。

まず、一生住まうつもりなら、当然ですが、EVなしは老人にはきついです。
将来、売却するつもりなら別に2階以上でもいいと思います。
それから1階というと防犯上よろしくないと思われがちですが、通りに面している物件ならばむしろ安全です。
2階以上の方が防犯の意識が低く、外に音が漏れないので狙われやすいです。

それと私がマンションを購入するのに一番気になってしまうのが、水漏れです。
最上階は雨漏りの被害を受ける可能性もあります。(意外と屋上に亀裂が入って雨漏りというケースは多いようです)
それと自分が加害者になってしまう場合。洗濯機のホースが抜けて階下に水漏れしてしまうのが怖いです。
そういう心配のない1階にしたかったです、私は。
(うちは結局、最上階を買いました。望んでなかったのに、それしか空いてなかった)

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Q貸しマンションのリフォーム費用は修繕費か

確定申告の際に貸しマンションをリフォームした時の費用は修繕費として申告できるのでしょうか。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 リフォームは、修繕ではありません。

 辞書を引いてもらえば分かる通り、リフォームとは「改良」「改善」です。「ぜん」の字が違いますね。

 ゆえに、改良・改善のために支出した費用は、(基本的に10万円を越えるなら)経費にできません。

 区分けは微妙です。

 例えば、マンションの外壁のペンキ塗り替えなどは、「良くしたつもりはない」のがふつうでしょうが、基本的に「リフォーム」で、経費になりません。

 例外として、数年に1度、ルーチンワーク(定期的な仕事)として繰り返しているペンキ塗りは経費として認められます。

 あと、去年までは30万円×10軒までは特例でOKでしたが、今年はどうだろう。特例廃止になっているかもです。

 うちの税理士事務所の担当者は、「リフォーム」「よくなった」と耳にした瞬間、償却資産に振り分けますので、言い間違えないように気を付けていますし、税務署もやって来ると、そこを見ます。

 つまり、「良くした」のか、単に「あるべき姿に戻しただけ」なのか、を、です。

 税務署員の前で「リフォームした」と言った瞬間、アウトォ!!!

 ちなみに、一部でも良くなると、「良くなった部分」だけが経費にならないのではなくて、「全部(復旧部分を含む全体)」が経費でなくなりますので、工夫が必要です。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

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Qマンション建替え問題で賛成派が多数になる理由

マンションの歴史自体が浅い為、サンプル数が少ないですが、団地も含めれば、建替え問題で住居者にアンケート取ると、賛成派が多数になるケースばかりみたいです。

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なぜ、どのマンションでも、修繕派より建て替え派が多数になるのでしょうか?

それとも、子供から借りるとか、資産があるとか、貯蓄面・人脈面とも恵まれた高齢者が多いのでしょうか?

もしくは、金は無いけど建て替えしてしまって、資産価値上げた上で売却して、引越しでもするつもりなのでしょうか?

Aベストアンサー

マンション建替えの実例として、東京都大田区の萩中住宅の例があります。

ここの場合には、建替えで既存の2倍以上の延べ床面積になっても、1000万円近い住民負担があります。

高齢者には、公庫の「高齢者向け返済特例制度」があり、生存中は金利のみを払い、死後相続時に清算する方式です。

参考URL:http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/mansion/rensai_2/041110.shtml

Q賃貸マンションで浴室リフォームする場合の費用負担について

 現在、賃貸マンションに住んでいます。浴室をリフォームしたいと思っています。
 バランス釜なので給湯能力が低く、湯張りや追い焚きに難ありです。浴槽も狭いのでゆっくりできません。また、浴室の照明と換気扇が同一回路の電源になっているため、今冬は照明なしで(換気扇をつけると寒いため)暗い中での入浴を強いられています。
 長年バランス釜で慣れている方には問題ないのかもしれませんが、冷え性の私には切実な問題なので、浴室リフォームを大家さんに申し入れしたいものです。
 知り合いの業者から見積もりをとったところ、約30万強でした。浴槽(FRP)を大きいもの(1,100mm)にして給湯器は16号の全自動になります(バランス釜からの取替専用タイプ)。大掛かりな工事は不要。
 大家さんには相応分の家賃アップを条件に30万強の費用を拠出して頂けるようお願いしたいのですが、このような場合、どれくらいの家賃アップが適当でしょうか? それとも約30万強の費用の内、借主側もいくらか負担すべきでしょうか?
 今回の浴室リフォームは資産価値を上げることなので私としてはリフォーム代の負担なしで家賃アップのみでお願いしたいと思っています。

 現在、賃貸マンションに住んでいます。浴室をリフォームしたいと思っています。
 バランス釜なので給湯能力が低く、湯張りや追い焚きに難ありです。浴槽も狭いのでゆっくりできません。また、浴室の照明と換気扇が同一回路の電源になっているため、今冬は照明なしで(換気扇をつけると寒いため)暗い中での入浴を強いられています。
 長年バランス釜で慣れている方には問題ないのかもしれませんが、冷え性の私には切実な問題なので、浴室リフォームを大家さんに申し入れしたいものです。
 知り合いの業者...続きを読む

Aベストアンサー

#2です

月10,000UPを覚悟なら大家と話し合いされれば良いと思います

ただ、いつまでもUPのままではなくても良いかも?

私なら10,000円UP20ヶ月、その後は通常の家賃に変更くらいでしょうか?

このくらいの額だと納得できます。

Q修繕積立金

愛知県に住んでいます。築年数18年で、RC構造、総戸数40戸、自主管理の中古物件を購入検討中です。管理費が5750円、修繕積立金が3680円です。他の物件と比べ、私は修繕積立金が安すぎるような気がします。安すぎると費用が足りず大規模修繕などができず後々困ると聞いたので心配です。物件は老朽化はそんなに目立たず、管理はしっかりされているようできれいでした。上記のような物件でしたら、修繕積立金はマンション全体でいくら位積み立てられていたら大丈夫なのでしょうか?

Aベストアンサー

昨年管理組合の役員をしていました。

もうそろそろ2回目の大規模修繕の時期です。該当マンションの管理組合に不動産屋経由で、1回目の大規模修繕費用総額がいくらで、現在2回目用にいくら積み立てているのか、そして2回目の予定はいつに計画しているのか、問い合わせるのが確実です。

もちろん、2回目の費用は1回目よりも多くなりますのでそれも加味する必要があります。

Qマンションの玄関ドアのリフォーム費用について。

マンションの玄関ドアのリフォーム費用について。
35件のマンションです。これまで、希望で自費によるドア交換を実施してきました。旧式のドアでは不都合が生じるため、今回、旧式ドアは管理費で交換するということになりました。自費で交換したお宅には返金することを、話し合って決めました。問題は、自費で交換後に引っ越して、住人が代わったお宅の扱いです。返金すべきでしょうか。返金する場合は、自費で交換した前の持ち主に返すのか、現在の住人に返金すべきか。教えてください。

Aベストアンサー

本来、管理規約集では集合住宅の玄関ドアの外側面は共用部となり内側面は専有部として区分されているはずです。

ところが管理組合規約の変更をされて、
《変更なり個々の好みの色でのドアの交換は自由にできる》と決議されていると思いわれます。

特異な決まりを作られたのでっすから、この件に関しては新たに特異な決まりを作るしか方法は有りません。

ただ区分所有者に対しての管理規約ですので、区分所有者が引っ越して新しい区分所有者に変わっれいる場合には、特段その交換にかかった費用を新しい住人にも、出て行った住人にも支払う必要はないと思います。

転居の時点でその方はマンションの区分所有者ではないのですから・・・。
もし賃貸をされているのでしたらもちろん区分所有者の権利は有ります。

いずれにしても丸く収める方法(規約)を造らざるを得ないでしょう。

この場合3/4以上の賛成がなければ成立はしません。

Q新築マンション1階・・・2階

新築マンションの2階の購入を考えています。

2階は泥棒が入りやすいとか、虫が多いと聞きますが、そんなにひどいのでしょうか?
ちなみに南向きで、目の前は細い車とおりのほぼ無い道路です。
向かい側は一戸建てです。

2階といっても、うちの下は倉庫みたいになっていて、下に部屋はありません。
これから子供が生まれるので下に部屋が無いのは魅力的でした。

ベランダはコンクリートで目の前に地下へ行く防犯カメラ付のセキュリティードアがあります。

二階でよかった、良くなかった、など体験談を教えていただけませんでしょうか?

Aベストアンサー

ずっと住まれるなら問題ないと思います。

中古物件を扱う大手サイトをご覧になったことありますか?
私は3年間あちこちのサイトを欠かさず見続けていましたが
ある共通点に気が付きました。
中古マンション売り物件で
最も多いのが2階ということです。
そして最も売れにくいのも2階です。
売るにはそれぞれの理由があるとは思いますが
イメージとして住みにくさは否めません。
まだ契約前なら売りやすい階数にしておくのも
将来的に何かあった時は対処しやすいと思います。

Qマンションリフォームの標準的な費用について

築30年、90平米(4LDK)のマンションのリフォームです。断熱も配管交換もされていませんから、今後30年住めるように全面的にリフォームしたいと思います。

しかし予算を建てたいと思いますが、現実的にどのくらいの仕様でどのくらいが相場かわからないので見当も着きません。
(ネットで調べても平米10~15万と言うサイトもあれば、70平米で350万円とかマチマチです。もちろん設備や材料で値段がかなり変わるのは理解していますが、おかげでよくわかりません)

また全面リフォームとはいえ間取りは変えないので残せるところがあるのではないかと言う気もして悩んでいます。

希望
・間取りは変えようがないので変えません。
・電気配線は更新(30年経過しているので。ネットでは電気配線の寿命は30年と出ている)
・水道、ガス等の配管は更新(ネットで調べると30年前だと鉛配管もあるので変えたほうがいいのではないかと)
・水回り設備は全部更新(キッチン、風呂、トイレ、洗面)
・全居室リフォーム
・断熱工事(外壁の内側やガス温水床暖房の床)、二重窓化、ガス温水床暖房の新設

(1)間取りは変えないのですが、断熱や電気配線の更新を考えると、やはり全て壊してリノベーションにならざるを得ないでしょうか?
(木組みとか残せるところはありませんか? それに30年前だと下手に剥がしてアスベストが出てくると作業費用が高額になるので怖い)

(2)(1)で残せるところを残したら、費用はいくらくらい節約できますか?

(3)リノベーションする場合、上記の希望で総額いくらくらいになりますか?
(居室も水回り設備も賃貸住宅程度の最低限の安価なもので十分)

(4)(3)で水回り設備(キッチン、風呂、トイレ、洗面)の設備費総額は(設置工事費用を除いて)いくらくらいになりますか?

以上、よろしくお願いします。

築30年、90平米(4LDK)のマンションのリフォームです。断熱も配管交換もされていませんから、今後30年住めるように全面的にリフォームしたいと思います。

しかし予算を建てたいと思いますが、現実的にどのくらいの仕様でどのくらいが相場かわからないので見当も着きません。
(ネットで調べても平米10~15万と言うサイトもあれば、70平米で350万円とかマチマチです。もちろん設備や材料で値段がかなり変わるのは理解していますが、おかげでよくわかりません)

また全面リフォームとはいえ間取りは変えないので残せ...続きを読む

Aベストアンサー

建築士です。

マンションの内部だと、せいぜい管理組合に連絡だけいれておくくらいでは?

金額は予算次第です。

何社か呼んで、見積もり取るしかないでしょう。
500万円では大したことは出来ませんが、スタートラインはそこからでいいのでは?
会社によって、見積もり額も内容も異なってきます。

自分で判断つかなければ、第三者の建築士に依頼するのも手です。
見積もり取得や比較検討などもしてもらえます。
もちろん、依頼料も掛かりますが、素人が取るよりは安心かと思います。

もちろんご自分の判断でされてもいいかと。
友人に有資格者はいませんか?自分なんかは、知り合いの見積もり合わせに無料で付き合ってあげましたよ。
酷い業者もいるもので、素人だと思って適当なことを平気で言います。
私が素人の友人に見えたのでしょう。

Qマンションの下の階より上の階の方が空気はきれいでしょうか

マンションの下の階より上の階の方が空気はきれいでしょうか?私の場合一階から十五階で考えていますがもっと高いほうが良いのであれば考えます。
場所は東京、埼玉、千葉、神奈川で考えています。
場所によって空気の良し悪しもあると思うのですが余りいなかな所は考えていません
マンションの購入を考えていて小さい子供がいますので神経質になっています。
どうしても知りたいのでご存知の方教えて下さい
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

道路の排気ガスなどは下に行くので、上層階の方が空気はきれいと言えるでしょう。
けれど都心の幹線道路沿いのマンションの10階に住んでいる人に聞くと、洗濯物は真っ黒になるそうです。
また空気とは違いますが、水分は下に行くので、当然ですが下層階の方が湿気が多く、カビなどの発生が多いです。
また上層階に行くほど虫がいません。
ゴキブリも蚊も5階以上になると元気がなくなるそうです。


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