電柱がある土地の資産価値

某大手不動産会社が開発したニュータウン内の建売分譲住宅の購入を検討しています。立地条件、間取り、物件価格等には満足しておりますが、一点だけ気になる点があります。それは、敷地前面の隅に電柱があるという点です。（電柱の撤去はできないそうです。）
将来的にはリタイヤ後（２０年先）生まれ故郷に帰る予定であるため、購入した家は転売する予定です。転売の際に、電柱の存在によって、買い手がつかない、あるいは、安く買い叩かれる等の危険性を心配しています。
販売している不動産会社の弁によれば、「電柱の存在によって、購入時に比べて著しく資産価値が下がることは考えられない。」とのことでしたが、宅建の資格を持つ知人の弁では、「瑕疵物件として嫌われる可能性がある。」とのことでした。どちらの見解を信じて良いのか思案しております。良きアドバイスをお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2004/10/12 02:17

電柱による評価減はあります。

新築建売住宅の販売時は、何棟かの住宅を同時販売するので、電柱評価などの個別要因に応じて差をつけて価格設定をします。

でも、中古で売却される時はそこまで条件が似通った物件は多くないので、それが評価減されている価格なのかどうかは、金額を見ただけではわかりません。
購入者は値切る材料を探すものですから、「電柱があるから価格を下げて欲しい」と言うと思いますが、逆に「ですからこの価格に下げてあるのですよ」と言えば良いのです。

車が２台駐車できるような敷地なら、電柱があるから売れないということはないと思います。（現にあなたは買おうとしてるのですし・・・・）
仮に隣の家と同時期に売り出したら、理屈では買ったときの同じ程度の価格差(割合)で十分でしょう。あとは購入する相手次第ということになると思います。

電柱以外にもゴミ置き場や幹線道路の騒音など嫌われる要因はありますが、社会の景気や全体の地価動向の方が価格には大きな影響を持ちます。
隣の家と同時期に売る事もないでしょうから、電柱の影響など殆ど無視して良いと思いますが・・・・。
建物プランで吸収できる範囲です。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました。あまり気に病む問題ではなさそうだということがわかりました。

お礼日時：2004/10/17 16:01

No.2 回答者： estate 回答日時： 2004/10/04 17:18

♯１です。

その駐車場以外に車庫証明の取れる駐車スペースは、その敷地内にあるのでしょうか？
間取りを見ていないのでなんとも言えませんし、将来どういった増築が、なされるのかもわかりません。
ただ、言えるのは、中古物件の価格とは、近隣の相場、築年数、坪数（土地と建物）、立地条件、減額要因等がありますが、総合的に金額が設定されますので、あまり部分的な価格は算出できません。

敷地利用料は、ちょっとした収入になりますよね。
それを得と見るか、損と見るかは別問題ですけど。

この回答への補足

2台分の駐車スペースがあります。

補足日時：2004/10/06 23:37

この回答へのお礼

どうもありがとうございました。電柱だけで価値が著しく下がるものではないということですね。

お礼日時：2004/10/17 16:03

No.1 回答者： estate 回答日時： 2004/10/04 09:39

こんにちは。

確認なのですが、その電柱は、敷地内にあるのですか？　それとも、敷地の前面道路内にあるのですか？

電柱が外にある場合と、内にある場合と若干受け取り方が変わると思うのですが、将来の売却の際、安く買い叩かれるとは思わないです。　仮に叩かれたとして高く見積もっても10万まででしょう。　また、買われるお客さんによっても気になる方と気にならない方がいますので今現在の段階では何も言えません。

もし、敷地内にあれば敷地利用料としていくらかもらえることが、利点となりますよね？　しかし、敷地利用面積としては、若干の有効が減りますが。

敷地外にあれば、駐車する際に邪魔になる等の点がありますが、それによって買い叩かれるほどの価値にはならないと思います。物件の価値（価格）とは、総合的に決められるものですから。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

電柱は敷地内、カーポートの角に当たる部分です。車を駐車する際に邪魔になるようなことはないと思います。ただ、土地の有効利用面積の減少分を考えた場合、リフォームを前提とした中古市場での評価にどれほどの影響が出るかを懸念しています。
なお、ほぼ同面積の隣の敷地（両者とも角地ではなく、北側が道路、その他３面が隣家と面しています）との新築販売時点の値差は１０万円程度であり、電力会社から毎月支払われる敷地利用料は月１５００円とのことです。

補足日時：2004/10/04 10:16