土地売却時の取得価格と税金

私が親から相続した2筆の土地を相続してから5年以上になります。
昨年その2筆の土地を子供に贈与ということで登記しました。

その贈与税の申告での土地の価格は評価証明書にある価格で良いのでしょうか。
（因みに評価額は合計で約400万円です。）

また、子供がその土地の一つを今年売却することになるのですが、
その際の取得価格は、私の親が購入時に支払った価格を使えるのでしょうか。
（因みに取得価格は100万円で、評価額は約4万円です。）

もし、税金が売却に関して税金がかかりすぎるような場合は、私と子供間で
売却した、ということにも出来るでしょうか。

土地名義の流れ　
親　→（相続）→　自分　→（贈与）→　自分の子　→（売却）→　第三者

お詳しい方、よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2018/02/16 11:32

評価証明書って、たぶん市町村役所から届く・交付されたものではありませんか？

であればそれは固定資産税用の評価証明であって、贈与税のためのものではありません。

贈与税の申告で贈与財産の評価計算を行うルールは、相続税法で定められています。
建物であれば、固定資産税の評価額の等倍が評価額になりますので、実質同じになります。しかし土地の場合には、土地の所在地によって倍率評価（固定資産税評価額に倍率を乗じる）であったり、路線価評価（面している道路に付された㎡単価などからの計算）になります。
また、その地目や利用状況などでも状況が変わります。この判断もいろいろで、正しい計算の範囲で計算結果が変わりますので、税理士が介入した場合には、依頼者である納税者有利のためにいろいろな条文を駆使して計算を行うことになります。
ですので、計算する人次第で税額も影響しますので、高額であるほどぜいりしいらいがよいのかもしれません。

個人で不動産を売却する際には、所得税の申告計算で譲渡所得の計算などが必要となります。購入費用を差し引くことができますが、相続や贈与で得た不動産の場合には、被相続ににゃ贈与者の購入費用を引き継ぐこととなります。ただし、購入費用を証明できる契約書や領収書なども必要となります。証明できない場合には、売却時の金額の５％程度しか引くことが認められません。

＞売却した、という
売却は売却で実態を伴わなければなりません。そもそも、贈与で登記されているわけですので、登記もやり直しなのかもしれません。
税務署も馬鹿ではありません。不動産の登記変更の情報と各種申告内容が一致しているかなども確認されるはずです。
代金の支払事実は必須ではありませんので、支払期日を未来日にしてもありかもしれません。
しかし、あなたが今後の相続対策等で贈与を決めたのであれば、不動産の名義が移ることであなたの財産が減ったように見えても、売却代金をもらう権利が財産として残ってしまうことでしょう。いろいろな角度で対策しないと、後で矛盾が生じて想定外の税負担や不利益を受ける可能性もあります。
当然あなたも売却となれば申告が必要となる恐れもあります。

後の祭りですが、あなたの子を計画的にあなたの親と養子縁組をしておけば、あなたの親から養子である孫へ相続させることができたでしょう。相続税対策もでき、相続理由での名義変更などであれば登記の実費も安くなることでしょう。贈与税よりも相続税は安いですし、複数段階での名義変更に伴う重複した課税から逃れることもできたことでしょう。
他の相続人の関係もありますし、あなたの親の意思もありますので簡単ではありませんがね。

簡単に考えれば、お子さんへ贈与などせずに、あなたがあなたの名義で売却されたほうがよいのかもしれません。そうすることで息子さんの贈与税負担が無くなるわけですしね。売却の所得税は息子さんであってもあなたであってもあまり変わらないことでしょう。
そして、売却で得たお金をいろいろな名目で息子さんへ贈与したほうがよいでしょう。
贈与税と言っても単純ではありません。お子さんが住まいを購入する際の親からの援助である贈与税は、特例があります。お子さんの子、あなたの孫への教育資金としての贈与であれば特例もあることでしょう。

登記は司法書士、相続税・贈与税・所得税は税理士が専門家です。
これらの資格者がいるような総合事務所へ相談されたほうがよいのかもしれません。
登記済みの贈与を間違いであったとしてやり直すこともできるかもしれません。ただ登記実費である登録免許税は帰ってこないでしょうし、新たな費用も掛かるかもしれません。
その上でトータル的に負担の少ない方法を見出すほうがよいでしょう。

まだまだ、中小零細企業の景気が悪く、国としては税収は想定以下でしょう。税務調査等で不適切にしているであろう、追徴しやすいところへ税務調査も行きます。
相続税や贈与税は、追徴を求めやすい税目とされています。税理士が関与していても税務調査になりやすいので、素人申告ですと調査の対象になる恐れもあります。その際に売買契約や資金の流れなどを制度理解を熟知したうえで回答や説明ができないと、追徴リスクが高まることにもあります。専門家費用は必要経費とも言えますよ。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/02/10 16:37

＞贈与税の申告での土地の価格は評価証明書にある価格…

路線価が定められている土地なら路線価が優先、路線価のない土地なら固定資産税評価額です。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞その際の取得価格は、私の親が購入時に支払った価格…

それを証明できる契約書とか領収証とかが残っているのならそれでよいです。

＞私と子供間で売却した、ということにも…

実際に現金の受け渡しがあった、しかも不動産屋の相場並みの価格で売買したのならね。
親子価格だとか出世払い、あるとき払いの催促なしではいけません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

しかも、売り手であるあなたに「譲渡所得」が発生し、あなたに新たな所得税・住民税が発生する可能性があります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速詳しいご回答ありがとうございました！

ひとつだけ確認なのですが、
その土地を売るのは、相続した私でなく、それを贈与された子供であっても、
私の親が買った金額を取得金額（経費）として使えるということで良いのですね？

ずうずうしくまた質問で恐縮です。

お礼日時：2018/02/10 19:13