部屋の退去に関して。更新月以外の退去は違約金はかかりますか？ 読んでいただきありがとうございます。

部屋の退去に関して。更新月以外の退去は違約金はかかりますか？

読んでいただきありがとうございます。
今住んでいる部屋を退去しようと思っています。
ですが、契約書など改めて見てみたり契約のときに説明されたことなど思い返してみると、これって騙されたのかな？と思うことが多く出てきました。

まず、入居前の説明だと、「敷金礼金ゼロ円だけど家賃に敷金分上乗せしてるからなんですよー、だから家賃は高めなんですよねー」と言うことでした。
でも、契約書にはただの家賃としての明記しかありません。
これは敷金は支払ってないということになるんですか？

それから、契約書を見ると「賃貸借期間2016年○月○日～2018年2月○日」となっていて、契約自体は更新料を払い込みして現在住んでいます。
でも、入居前の説明で、「２年以内に退去しちゃうと違約金がかかりますから気を付けてねー」と言われました。
なので、２年を越えてからなら違約金がかからないと思っていました。
しかし、特約事項に、

「乙が15条に基づき本契約を解約するときは、解約日が契約期間の開始日から12ヶ月未満の日(応答日の前日)であるときは○万円(家賃の二倍)を、解約日が契約期間の開始日から12ヶ月を越え24ヶ月未満の日(応答日の前日)であるときは○万円(家賃１ヶ月分)を解約損害金として、解約通知書提出後14日以内に甲へ支払うものとする」

と書いてあります。
これは更新日以外に解約したら、違約金が発生するということなんですか？
退去申請をしようと思いましたが、躊躇っています。

No.4 回答者： piro-popo 回答日時： 2018/03/02 00:55

マンション経営している者です。

＞「敷金礼金ゼロ円だけど家賃に敷金分上乗せしてるからなんですよー、だから家賃は高めなんですよねー」

これは気にしないでください。
単に、大家の頭の中の損得勘定の話であって、敷金礼金をゼロにして損をした分、家賃を少し高くして、その損を取り返している、というだけのことです。
家賃はあくまで家賃、敷金はあくまで敷金。
家賃と明記されていたら、そのなかに敷金が入っていることはありません。
敷金というのは、退室時に返すことが前提の「預り金」なので、ぜったいに家賃と分けて記載されます。

＞これは敷金は支払ってないということになるんですか？

上記のとおり、敷金が他の何かにふくまれている、なんていうことはありません。
入居した際に敷金を払っていないのであれば、払っていません。
敷金礼金ゼロの物件であれば、とうぜん払っていないと思いますが、契約書を見直してみましょう。
それでわからなければ、管理会社に聞いてみましょう。
敷金は、毎年の税務申告で報告義務があり、非常に重要なものですので、すぐ確認してくれるはずです。

＞「乙が15条に基づき本契約を解約するときは、解約日が契約期間の開始日から12ヶ月未満の日(応答日の前日)であるときは○万円(家賃の二倍)を、解約日が契約期間の開始日から12ヶ月を越え24ヶ月未満の日(応答日の前日)であるときは○万円(家賃１ヶ月分)を解約損害金として、解約通知書提出後14日以内に甲へ支払うものとする」

これは、通常は、（更新後ではなく）入居後２年間のことです。
他の方も回答されていますが、短期解約は経営側の損失が大きいため、それを防ぐ目的の条項です。

ただし、記載内容じたいは、更新後２年間も適用されるとも解釈できるので、ご心配なら、管理会社に確認するしかありません。
もし更新後も適用するなら、更新料までとっておいて（うちはとっていません）、非常にがめつい管理会社とは思いますが。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/02/24 12:55

あー、これは気の毒にね。

相手の説明が悪い。
契約の内容が悪い。
しかし契約条項としては違法ではないし、説明自体も錯誤させる意図がないので問題にはならない。
だから気の毒。


＞「敷金礼金ゼロ円だけど家賃に敷金分上乗せしてるからなんですよー、だから家賃は高めなんですよねー」と言うことでした。
＞でも、契約書にはただの家賃としての明記しかありません。
＞これは敷金は支払ってないということになるんですか？

現在の解釈として、家賃には通常損耗分の費用も含まれていると解されている。
その担当者が勘違いしているのは、原状回復（通常損耗分を含む）は敷金で行うものなので敷金が家賃に含まれていると思っている点。
厳密に言えば違う。
しかし、家賃が『高め』という説明をすることで、借主に対して注意喚起しており、これは実際よりも有利だと消費者に錯誤させるような説明ではないのでセーフ。
危ういのは敷金（＝預かり金であり解約時には返還する性質のお金）が家賃に含まれているという説明だが、これは家賃が高めだという説明の根拠の一つとして敷金礼金ゼロを列挙しただけなので、錯誤ウンヌンの説明ではない。
契約書にはそんなもん記載をする必要がないし、逆に記載してはまずいため、家賃としか記載されていない。
というか、紛らわしい説明をせずに「家賃です」だけでＯＫなところ。
だから冒頭の述べたように「相手の説明が悪い」ということ。
もちろん敷金ゼロの契約なのだから敷金は払っていない。


＞なので、２年を越えてからなら違約金がかからないと思っていました。

これはしっかり質問しておく必要があった。


＞しかし、特約事項に、
＞ 「乙が15条に基づき本契約を解約するときは、解約日が契約期間の開始日から12ヶ月未満の日(応答日の前日)であるときは○万円(家賃の二倍)を、解約日が契約期間の開始日から12ヶ月を越え24ヶ月未満の日(応答日の前日)であるときは○万円(家賃１ヶ月分)を解約損害金として、解約通知書提出後14日以内に甲へ支払うものとする」

これは15条がどのような内容なのかにもよる。
ただ、これだけ見れば最初の2年間だけ違約金がかかるというタイプの賃貸借契約にも見える。
このタイプは通常は１回目の更新契約以降は削除される特約だが、更新契約書にも記載があるのであれば、それは有効な契約となる。
ちなみに、賃貸借契約は本来は途中解約のできない契約であり、解約条項を設けることで途中解約ができるという仕組みになっている。
途中解約ができること自体が借主に有利という性質のため、本件のように途中解約で違約金のある契約でも違法ではないし不当でもない。
といっても他の賃貸借契約に比べると違約金の分だけ支出が多いので、従って、「契約の内容が悪い」という話になる。
でもまあ、特約の削除忘れという可能性もあるので、管理会社か貸主へ問い合わせてみるといいと思うよ。

No.2 回答者： bathbadya 回答日時： 2018/02/20 09:45

普通は、退去の連絡をしても１か月分の家賃を支払わなくてはならない。

なので、退去が決まったら早めに連絡するわけだが、
今回の場合は、その１か月分の家賃って項目が、難しい文章になってるみたいですね。

退去日が事前にわかっていれば、大家さんも次の方を募集できるのでね

No.1 回答者： turbotjcn 回答日時： 2018/02/19 18:40

「契約期間の開始日」が最初の入居時だけなのか、それとも更新後も同様なのかによって違ってきます。

実務的にどう運用しているのかは不動産会社等に確認するしかありませんね。

一般的には短期の解約を防止する意味で、最初の２年間だけというのが多いはずですが。