不動産売却：仲介業者さんに頼む場合、現況引渡か、解体更地引渡しのどちらがいいのでしょうか

Question

お尋ねしたいことがあります。

土地建物を売却する場合についてです。

不動産屋さんに仲介を頼むとして、土地建物を現況引渡しするのがいいのか、 解体更地引き渡しにするのはいいのかについてです。

【例】
土地の上に、築50年の古い建物が建っています。建物の価値は0円の査定です。
解体更地引き渡しの場合1500万円で売り出し、現況引渡しの場合は1000万円で仲介業者の不動産屋さんが売り出します。

仲介業者の不動産屋さんが、売主も買主も同時に両方の仲介をします。

この場合、どちらで売り出した方がいいんでしょうか。
仲介手数料は、3％＋6万円ですので、1500万円で売り出した方が仲介手数料は高くなります。仲介業者の不動産屋さんとしては、1,500万円で売り出したいと考えるはずです。

仲介業者の不動産屋さんが、1500万円での売却のみ進めてきた場合、仲介手数料狙いなんでしょうか。

そこで、仲介業者さんではなく、売主にとって、1000万円よりも1500万円で売り出した方がメリットになるようなことはあるんでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

agboy2 · Accepted Answer

現況引き渡しの場合でも、瑕疵担保責任免責の特約は付けるでしょう。リフォームして住む可能性があると言う事でしょう。
解体費用を坪2万円程度と考えると、相当大きな建物か、手を入れれば十分使える状態なのかと想像しています。
現況有姿価格－解体費用＝更地価格　と言う考え方をすると、質問文の場合は価格差がかなり大きいと思います。　仲介手数料は『売り出し価格』ではなく『成約価格』に応じて変動しますから、成約価格が同じであれば建物付きであろうと更地であろうと仲介業者の売り上げにはあまり影響しません。
土地値1000万円で取得した人は、更に2000万円程度掛けて家を建てるハズです。総予算は3000万円。土地建物1500万円で取得した人が500万円掛けてリフォームしたとしても総予算は2000万円です。その地域での売れ筋の価格帯がどちらなのかと言う事で決まってくると思います。
不動産会社で仲介をしていた時に実感したのですが、『建物の寿命は土地値と反比例する』というモノです。同じような程度の建物でも、新築の家が1億を超えるようなエリアでは建て替えを指向し、2000万円代のエリアではリフォームを指向する傾向が強いと言う事です。

なので、もし私がその物件を建物付きで売り出した方が良いのか、更地にした方が良いのか不動産業者として相談を受けた場合、現況を拝見して市場性を調査したうえで提案するでしょうね。

空家状態にして近隣に迷惑が掛かるような場合や、あまりにも朽ち果てており、見学者が室内に立ち入る可能性が全く無いような場合は更地にしてしまう事をおススメするかもしれません。
但し、売り出しが長引いた場合に、土地の固定資産税上昇という問題もありますし、居住用不動産の3000万円控除が使えるかどうかという問題が生じることもあります。また、同じ広さの土地でも、更地状態より建物が存在していた方がより広く感じるということから、建物付きの方が売却に有利に作用することもあります。

suzuki0013 · Answer

単純な話。
1000万が1500万で売れたら、仲介会社は手数料が増えるので嬉しいし、売主も手元に残るお金が増えるんだから嬉しい。
お互いの利益が一致してるんだから、仲介会社が儲かることを嫌がらなくてもいい気がするが。

古屋つきと更地ではそれぞれメリットデメリットがあるので、それらを天秤にかけて判断するのが一般的。

売り物になる建物ならのっけたまま売ったほうがいい。
先に解体してしまっては上物が欲しいという買い手を拾えないし、更地渡しを希望する買い手がきたら改めて解体を検討すればいいわけだし。
実際、古い上物つきの物件の売買では更地渡しの交渉など珍しくもない。

税金なども絡んでくるからね。
よく考えてみるといいと思うよ。

AVC · Answer

＞1500万円での売却のみ進めてきた場合、仲介手数料狙いなんでしょうか。

もちろん商売ですから手数料は高いにこしたことはありません。手数料より更地でないと買い手がつきません。私の近隣では家屋付きで半年ほど売地になっていましたが売れず、結局解体して更地にして売れました。

建物があると売れない ⇒ 価格を下げる ⇒ まだ売れない ⇒ さらに価格を下げる、ことになります。結果として、解体費用をマイナスしても更地の方が早く高く売れます。もちろん解体費用如何ですが。また建材にアスベスト(スレート屋根など)が使われていると処分料が割高になりますので余計敬遠されます。

不動産売却：仲介業者さんに頼む場合、現況引渡か、解体更地引渡しのどちらがいいのでしょうか

現況引き渡しの場合でも、瑕疵担保責任免責の特約は付けるでしょう。

単純な話。

＞1500万円での売却のみ進めてきた場合、仲介手数料狙いなんでしょうか。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング