「借地権料」についてお聞きしたいことがあります

不動産に関して質問させて頂きます。よろしくお願い致します。

契約内容によって色々とあると思いますが、基本的には、借りている人が地主さんに対して定期的に地代を払い、それとは別に「更新料」や「借地権料」を払いますよね。

この「借地権料」なんですが、これは、その不動産を相続する際、今まで払ってきた人(名義人、私の親に当たる人)が、次の代になる私に引き継ぐ際に、これまで払い続けてきた「借地権料」は引き継がれるのかどうかが知りたいです。

よろしくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。
  契約書の内容によっては「借地権料」の意味合いが変わってくるということですか？
  (今現在、当時の契約書は離れた場所に保管してあるので確認はしていないのであとで確認してみますが)礼金のような意味合いのものであれば、あとで、土地を買い取るといった場面になった時、借地権の権利がないということになってしまうのでしょうか？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/03/03 21:59

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/03/05 11:11

＃３　再回答

＞最初に払った名義の人が払ってすぐに亡くなったりした場合、次に不動産を引き継ぐ人がまた借地権料を求められてしまうといった不利益を被ることになりかねないですよね？

それはないんじゃないかな？
もちろん、質問者の親御さんがお持ちの借地の「借地権料」がどのような約定でなされているかによるけれど。

簡単に言えば。

まず相続の場合には基本的には承諾料的な金銭は発生しない。（相続に地主の承諾は不要のため）
別途契約や約定があれば別で、たとえば契約書の差し替えを行うためとしての名義書替料が請求されることはある。
この辺のことを知らずに当然のように請求してくる地主さんもいるけどね。

権利設定の対価としての借地権料（権利金）であれば、契約当初の１回のみ支払うもの。
名義人が変わるたびに支払うものとしては前述の名義書替料のような性質のお金。
本件の借地権料がそのような性質なのかどうかは契約の内容次第。

つまり、本件で質問者が気にしている点は、この借地権料に名義書替料としての性質があるかどうかという話。

言葉の違いだけの話だけど。
本件は『引き継がれる・引き継がれない』ではないと思うよ。
売買や相続などで名義人が変わるたびに『金銭を支払うかどうか』だよね。
すなわちそういう契約かどうかということ。


＞「借地借家法」などで、そのへんはしっかり規定されてるのかな…

ないよ。

＞そうでなければ、地主さんのやりたい放題になってしまうし、借地人があまりにも不利な立場になってしまいますよね。

その通り。
だから裁判も多いし、裁判例も多く残っていて、それを元に取引や手続きが行われているのが現状。

前述した内容は裁判例や関連法令などを元にしているだけで、地主と借地人でモメて実際に裁判をやったら個別の事情に応じて全く別の判決になる場合もあるよ。
例えば、本件では「借地権料」という名目の金銭があるが、それが不当な請求であれば契約書で取り決めがあったとしても減額や無効とされる可能性がある。
しかし地代が安かった場合には、地主が本来得られる利益とバランスをとるとして、この金銭が有効ということもありえる。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
なるほど、結局、契約の内容次第なんですね。
それでも、「不当な請求であれば契約書で取り決めがあったとしても減額や無効とされる可能性がある。」
というのは、とても安心しました。
もし、お互いに金額面で折り合いがつかないとなった場合、裁判の調停によって限りなく公平性は保たれる
ということであれば、土地の売買で、ムダに精神疲労せずにすみそうです。
とても参考になりました、ありがとうございます。

お礼日時：2018/03/09 19:54

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/03/04 12:35

＞これまで払い続けてきた「借地権料」は引き継がれるのかどうかが知りたいです。

引き継がれないよ。
特殊な契約でもしてない限りはね。


「借地権料」は法的な定義がないけれど、ほとんどの場合は権利金（普通の賃貸の場合の礼金と同じ）ということになる。
権利金は家賃と同じく貸主の収入となる。
更新料もそういう意味では同じと考えていい。

質問者が「引き継がれるかどうか」と考えているのは、預かり金の性質のあるお金だと思う。
敷金とかね、権利金や保証金などで一部償却されて残金が返還されるものなど。

本件でいうところの「借地権料」が返還される約定のものであるかどうかは契約による。
契約上、そういった取り決めがあるなら被相続人（借地人）の相続人（新借地人・質問者）へ引き継がれる。
でも、旧借地権でこの手の金銭が返還される性質というのはあまりないんじゃないかな。

底地権を買い取る交渉の際に、売買価格（借地権の価値）を決めるために賃料や借地権料や更新料などは考慮されるが、それらの支払いがあるから権利がどうこうということはないよ。

本件の場合、まずは契約書を確認すること。
契約書を持って自治体実施の法律相談へ行ってみることかな。
弁護士が法的に整理したうえで今後の方針の参考になるような助言をくれるはず。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
一口に「借地権料」といっても、契約書の内容次第で、どのような取り決めで交わされたものなのかによって変わってくるということですね。

ただ気になるのは、「借地権料」が引き継がれなかったとしたら、たとえば、最初に払った名義の人が払ってすぐに亡くなったりした場合、次に不動産を引き継ぐ人がまた借地権料を求められてしまうといった不利益を被ることになりかねないですよね？
「借地借家法」などで、そのへんはしっかり規定されてるのかな…
そうでなければ、地主さんのやりたい放題になってしまうし、借地人があまりにも不利な立場になってしまいますよね。

とりあえず、アドバイス頂いたように、契約書をしっかりまずは確認して、法律相談所などにも行ってみようと思います。

お礼日時：2018/03/05 01:16

No.2 回答者： banbanzai55 回答日時： 2018/03/03 16:55

「借地権料」（保証金）や「借地権」は相続財産になりますので相続人へ引き継がれます。

直系の親族なら地主の承諾も必要ありません。
「土地の賃借権（もしくは地上権）を相続により取得しました」と通知するだけです。
ただし上物の建物が地主所有の場合は契約変更が必要です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
「借地権料」や「借地権」は相続財産なのですね！地主の承諾も必要ないと。

大変　参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2018/03/03 22:21

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/03/03 16:46

＞「更新料」や「借地権料」を払いますよね

とありますが、地域的に見られる事柄であっても借地借家法や民法に規定されていない性質の金員です。借地権料ではなく権利金と呼ぶ場合もあるようですね。

従って、その金員についての扱いについては貸主借主双方の合意の下に決めるべきものであり、仮に、一方に著しく不利益な扱いであった場合に裁判で決着を付けると言うモノです。

なので、契約書に記載された借地権料が質問者様が想定される将来の代替わりの際にはどのように取り扱われるのかが優先します。もし、何らの記載が無いとすればその記載を要求しても良いでしょうね。関東の賃貸住宅に良く見られるような礼金のような性質である場合には要注意と言う事です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
どちらにしても、どのような合意の下で交わされたものなのかという契約書の内容が重要ということ
ですね。
一方に著しく不利益な扱いであった場合に裁判で解決することができるというのであれば、安心しました。
権利書に基づいた土地の売買交渉といった経験は初めてなので、色々と参考にさせていただきます。
ありがとうございます！

お礼日時：2018/03/09 20:07